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この記事は「不動産投資を始めたいけど、どんな物件を買おうか悩んでいる。資金が少ないからボロ物件から始めようかな？」というような方向けに書いています。
この記事を読むことで安心して、不動産投資を始めることができます。
私はこの岡山エリアで10年間以上、不動産業に従事しています。
現在は、
「賃貸管理・仲介」「売買買取・仲介」「テナント誘致」
「定期借地」「リフォーム・リノベーション」
「講師業（宅建）」「不動産コンサル（資産活用）」、
岡山・大阪を中心に「不動産投資」を行っています★
★CPM（米国公認不動産管理士）が在籍する不動産屋★
「買いたい」
「借りたい」
「売りたい」「貸したい」
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私たちは不動産をロジカルな視点から
お客様それぞれの「想い」にお応えします。
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サラリーマン大家の【７０％以上】は儲かっていない説
この数字を見てびっくりした方が多いかと思われます。
ちなみにこの数字はあくまで楽待のコラムに記載してあった数字です。
私の不動産仲間達に確認したところ、平均すると【約５０％】のオーナーさんがマイナス発生しています。
もちろん、不動産投資の目的によってマイナスを出してもいい！と言われる節税目的の方もいらっしゃいますが、マイナス出すぐらいなら、不動産投資ではなくて異なる投資に切り替えるべきですね。
ちなみにですが、弊社管理の儲かっていない不動産オーナー様は【１０％以下】で、９０％のオーナー様が安定した収入を送っています。
※残り１０％のオーナー様は赤字から弊社に管理移管になったので、これから黒字に転換予定
では、何故、７０％以上のオーナーが儲かっていないのか？
ある共通点が見えてきたので少しまとめてみます。
理由１：高利回りだけで購入している
「よし、不動産投資の勉強をしたし、高利回り物件を購入していくぞ！」
こんな方が非常に多いですね。
しかし、「利回りが高い＝リスクが高い」ということ。
メディアや書籍で取り上げた方々の責任かもしれませんが、これだけは覚えておきましょう！
なぜ利回りが高いのか十二分に理解して購入する必要があります。
「利回りが高ければ買うので、色々物件紹介してください」と言われる、サラリーマン大家さんは、上記のことはあまり気にせず、結局利回りを重視した結果、あまり儲かっていない！とうケースが多い気がします。
理由2：価格安め物件を購入している。
「自己資金が少ないから、築古木造or軽量鉄骨アパートから始めよう」
考えとしては間違っていないですが、勉強すればするほど、税金を支払うことがアホらしくなってくると思います。
結論、「減価償却費が取れる物件が良いよね～」ってなります。
減価償却費とは、毎月、お金を支払っていないのですが、耐用年数に応じて、経費に計上することが出来ます。
実際には購入時に建物費用としてお金を支払っているので、心配することはありません。
「経理上の収入は圧縮するけど、CFは残る」ということになりますね。
儲けたお金には税金がかかってきますので、この減価償却費の取れる物件を購入することによって、節税対策にもなりますし、銀行融資は有利に働きますし、次に購入する人にとっても嬉しい物件というとこになります。
耐用年数の長い鉄筋コンクリート造（４７年）や重量鉄骨造（３４年）などに注目して物件探すことをお勧めします。
理由３：出口を気にせず購入している
「毎月、プラスになっていれば問題ない」
こんな人は、非常に危険！
不動産投資の一番の旨味は【売却時】です。
もちろん、【長期保有】の方もいらっしゃいますが、【一生保有】は非常にナンセンスです。
なぜなら、情勢は常に変化しています。
このエリアが大好きだから、一生この物件は手放さない！
といっても、大事件が発生したり、災害が発生したりすることによって値崩れが起こり、早期に手放した方がBESTという選択になるかもしれません。
そもそも売却という「出口」を考えていない不動産オーナー様は弊社には１人もいません。
高く売り抜くことも必要ですが、まずは
【賃料収入で毎月プラス計上し、５年以上保有し、売却時は購入時と同じぐらいに売却できれば、必ずマイナスになることはありません。】
ここを目標に、初心者オーナー様は目指していくことをお勧めします。
まとめ
いかがだったでしょうか？
ちなみにですが、弊社のオーナー様には「ボロ物件は買ってもいいけど、出口が見えない物件は絶対勝ってはいけないし、弊社では出口の見えない物件を取り扱うこともしませんし、紹介しません！」と断言しています。
不動産投資はすべて自己責任です。
美味い話には必ず落とし穴があります。
高利回りの物件には要注意ですね★
でご相談