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最初にお伝えしておきますが、私は堀江さんのことをすごい方だと思っていますし、今まで成し遂げてことも尊敬しています。
そのことを踏まえて、書きますね。
以前、堀江さんがHORIEMON.COMで話をされていた、「不動産投資は全くおいしくないよ」と言われたことが不動産業界で話題になっていました。
目次
ホリエモンが言っている、「不動産投資は全くおいしくない」というのは正しいのか？
不動産投資をしたい人からの質問
「売買を繰り返すのではなく、丁寧なフォローでお客様に喜んでもらい、長く住んでもらえるようなスタイルの不動産投資に挑戦したいです。
長く住んでもらうためにファミリーを対象にしようかと考えています。
数百万程度の資金で、ボロ家のリフォームや安価なマンションの区分所有を考えていますが、どんな場所で物件を探せばいいでしょうか？
人口動態といった判断基準となるキーワードとともに、堀江さんのご意見をお聞かせいただければ幸いです」
ホリエモンの回答
「不動産投資は全くおいしくないよ！」
全体的に言っていることは正しい
まとめると、
- 不動産はリスキー
- 対象物件としてわかりやすいから、人が投資しやすい、参入が簡単
- 外部要因によって地価が急変する
- 始めるならワンルームから
といった、とても論点をついたお話をされていました。
不動産はリスキー
確かに不動産にリスクはつきものです。
しかし、投資は常にリスクがあり、リスクなきものに利益はありません。
不動産投資はミドルリターン・ミドルリスクです。
株・ＦＸのハイリターン・ハイリスクに比べると参入は簡単です。
- 不動産利回り：約6～12％前後
- 株・ＦＸ利回り：20％～（天井知らず）
- 保険利回り：2～4％
対象物件としてわかりやすいから、人が投資しやすい、参入が簡単
堀江さんの言っているのは、参入が増えれば、旨味が少なくなり、不動産に投資するなら、ロケットに投資しよう、という考えでしょう。
しかし、私はロケットに投資する方がハイリスクなので、不動産投資を優先します。ｗｗｗ
※不動産投資を行っている人は約300万人。
※2014年で 日本人口の2.5%
ただ、私が見てきている不動産投資家は9割以上成功しています。
外部要因によって地価が急変する
リーマンショック並みの外部要因が発生すれば、地価は急落しますね。ごもっともです。
ただ、どの投資にリーマンショックがあった際に大打撃を食らったので、ここは投資リスクを考えて分散投資をおすすめします。
ちなみに、コロナショックの際は、そこまで影響が少なかった業界が「不動産業界」ですので、一概に外的要因で急落するとはいえません。
始めるならワンルームから
ワンルームマンション投資と言って、マンション１室を購入させる電話営業が一時期はやりました。
しかし、それは過去の遺産で、今はマンション供給過多で下落傾向です。
マンションは高騰するが、エンドユーザーの給料は変わらずで、最も手が出にくい不動産種別になりました。
もちろん、安いときに買って、バブルの際に売却をする「出口戦略」が見えている物件でしたらＧＯサインを出しますが、そんなに簡単ではありません。
今、ワンルームマンション買うと売り抜けないです。確実に死にます。
一戸建てのほうが不動産投資は簡単？
ワンルームマンションが無理なら何に投資すればいいの？と聞かれたことがあります。
その答えは「一戸建て」です。
なぜなら、投資用一戸建て住居は供給量が少なく、かつ、需要が多い。
もちろん、利回りは低くなりますが、大きなメリットとして、入居すれば、なかなか退去しません。
アパート、マンションの平均入居年数は約2.5年～約3.5年。
それに引き換え、一戸建ては5.0年以上、中には、死ぬまで居住する方も少なくありません。
ずっと入居してくれるので、空室期間の心配もない！
不動産投資としては計算がしやすいです。
また、アパート・マンションは修繕費を貸主持ちというのが一般的なので、思わぬ出費がかかります。
それに引き換え、一戸建ては基本的に入居者負担で、勝手に修理もしてくれます。
ほんと、一戸建て ”こそ”、管理に手間がかからないのではないか？とさえ思います。
近隣からのクレームや騒音などのマイナス点は非常に少ないし、逆にアパート・マンションの騒音問題は尽きることがない。
今の時代、クレームの種類が増えすぎて、時間ばかりとられてしまします。
メリット・デメリットを把握することが大切
堀江さんの言う、「なんとなく始めてしまう人も多い不動産投資。 〜略〜 デメリットメリットを把握することが必須」というのは本当におっしゃる通り！
場所、道路、近隣の小学校などがどのようになっているか、などを分析ができるなら、不動産投資の成功に近づきます。
ただ、「どうやって分析すればいいのか？」
と聞かれたら、「素人はできません。」と答えます。
なぜなら、地価は常に変動しており、市場に出る数字と現場で感じる数字は大きく異なります。
なので、現場で常に動いでいる不動産屋 and 分析の出来る営業マン and 客観的にメリット・デメリットをアドバイスできる担当者を捕まえることが一番重要です。
一つの目安としてＣＰＭ（米国不動産経営管理士）という資格を保有している人は上記の条件をクリアしている方が多いです。
一度、近くにＣＰＭ保有者を探し、相談してみることをお勧めします。
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