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不動産投資で本当に見るべきは「利回り」ではなく「将来価値」?!海外CPMに学ぶ不動産投資で見るべきポイント

不動産投資 17/08/28
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この記事には「不動産の利回りや将来価値・不動産投資」についての内容を書いています。

いや〜毎日のように収益物件情報が入ってきます、次から次へと。

しかし大体、手遅れな物件が多いです。(笑)

出口戦略を誤ったといった方が正解かもしれません。

なぜ、このタイミングで売却するの?という物件もあります。

オーナーの目的や事情はそれぞれなので、あれこれ言いませんが、不動産経営には的確なアドバイスができる、パートナーが必要です。

日本の不動産投資は利回り重視

特に日本の不動産投資に「利回り」を重視する方が多いです。

これ、非常に危険です。

高利回り=お得→×××

完全なNG。

正解は、

高利回り=高リスク

なんです。

高利回り=お得、ではなく、高利回り=高リスク

「ボロボロの物件を再生して、20%超えの高利回り獲得」

そんな記事みたことありませんか?

ここには大きなリスクがともなっています。

1ヶ月前ぐらいに、飛び込みのお客様が収益物件をさがしているということで、対応しました。

「100万円~500万円ほどの物件ありませんか?」

久々にエセサラリーマンオーナーがきた~と感じつつ、話をしていたのですが、

どうも、私と話が合わない。

考え方が180度異なる。

「出口戦略?考えていますよ!」

というものの、共感はできず、申し訳ないですが、お帰りになってもらいました。

お客様は少し機嫌を悪くされていたように感じましたが。。。

海外のCPMで重視しているのはオーナーの目的や将来価値

オーナー様には様々な目的があり、様々な事情があります。

  • ①安全性(資本の保護)
  • ②定期的収益(キャッシュフロー)
  • ③レバレッジ(借りたお金を使う)
  • ④資本の増加(価値の上昇)
  • ⑤節税(所得税の優遇処置)

※オーナーシップ(オーナーという誇り?みたいな感じ)

 

上記の目的を果たすためには、何かと、お金が必要です。

といっても、現金はある程度あって、かつ、下記の「C」が重要になってきます。

信用の五つの  C  」

  • キャラクター(個人の属性)
  • キャパシティー(物件の収益性)
  • コンディション(ローンの条件)
  • コラテラル(担保)
  • キャピタル(資本、どれだけお金が必要か?)

将来価値はどうやって決まるのか?

答えから言うと、すべては場所。

つまり「立地」です。

市場調査、近隣調査によりある程度の将来価値が見えてきます。

その街が栄えるのか、現状維持するのか、衰退するのか。

将来○○になる!ということは、断言できませんが、予測をして、ロジックで答えを導きます。

もちろん「利回り」をないがしろにはしません。

しかし、あくまでも、利回りは判断材料(選び方)の一つです。

 

以下はSUUMOから抜粋になりますが、

資産価値に影響するポイント4

1.交通利便性

都心やターミナル駅へのアクセス性がカギ
「資産価値のなかでも大きなウエートを占めるのが交通の利便性と言えます」。複数路線が利用できる、急行や快速などが利用できる、都心やターミナル駅などに乗り換えなしや短時間でアクセスできるなど、公共交通機関の使い勝手の良さがポイントになる。

2.生活利便性

日常生活に必要な施設が十分にそろっているか
商店街やスーパーなどの商業施設のほか、金融機関や病院、学校といった、普段の生活に不可欠な施設がそろっているか。商業施設なら店舗や品ぞろえが充実している、状況に応じて使い分けができるなど、便利に使えることが「街の暮らしやすさ=魅力」につながる。

3.居住快適性

生活を豊かにしてくれる施設・環境があるか
しゃれたショップやおいしいレストランがある、公園や街路樹などの緑に恵まれている、文化・娯楽を楽しめる施設があるなど。「快適かどうかの判断は、個人により異なりますが、その施設・環境が自分以外の多くの人が魅力的に感じるかという視点で見てみましょう」

4.安全性

災害リスクが少ない地形や立地条件か
再開発などで区画や街路が整備されていれば、災害が起きたときにも避難がしやすく、被害の拡大も防ぎやすい。「低地に比べ、高台立地のほうが水害に遭うリスクは低いですが、造成の仕方や元の地形によっても異なるので、購入前に調べるようにしましょう」

例えばこんな街

同じ街なら、駅近なほど資産価値が保たれる

徒歩10分以内は平均以上で売りやすい

駅に近い物件のほうが価格は下がりくい
左のデータが示すように、同じ街で比較するなら、より駅に近いほうが資産価値を維持しやすい。とはいえ、マンションが駅に近いというだけで選ぶのは危険。「買いたい物件の周辺に商業施設など生活インフラがバランスよく整っているかも重要です」

つまり、将来価値を見極めるのは、市場調査が一番ということです。

特に岡山は天災が少なく、かつ時価が高くない割には回収率が高い県として、投資家が攻めやすいといえます。

首都圏では需要はもちろん高いですが、過剰な供給で空室率が約30%と言われています。

投資は常にリスクが伴います。

やはり、不動産の選び方については、最適かつ資産の最大化に努めてくれる、お近くのCPM(米国不動産経営管理士)に相談するのが一番のような気がします。

「CPMって何?」という方はこちら

 


こんな方のご相談を受けています

「借りたい」

  • 転勤で地域のことがよくわからない
  • 子どもをこの小学校に通わせたい
  • 大学の近くに住みたい
  • この地域にお店を出店したい
  • 駐車スペースを探してほしい
  • 近隣住民の方とのトラブルを解消してほしい

「貸したい」

  • 満室にしてほしい
  • 賃貸経営が上手くいかない
  • 入居者とのやり取りをお願いしたい
  • 滞納者がいて困っている
  • 空き家を活用したい

「売りたい」

  • 相続で得た土地・建物をどうしたらいいのかわからない
  • キャッシュが回らないので処分したい
  • 資産の借り換えをして資産UPしたい
  • 資産の整理をしたい

「買いたい」

  • 手狭になった賃貸マンションから持ち家がほしい
  • ずっと探してるけど土地がみつからない
  • この地域に家を建てたい
  • キャッシュを得るため・節税のため、収益物件がほしい
  • 倉庫を建てるための土地がほしい

「その他」

  • この地域に企業を誘致したい
  • この地域に物件が不足している
  • この地域をもっと良くしたい

多くのお客様にキータウンが選ばれる理由

岡山で資格保有会社5社未満の
「CPM(米国公認不動産経営管理士)」の資格を保持

賃貸不動産経営判断のプロフェッショナルであり、岡山で資格保有会社5社未満の「CPM(米国公認不動産経営管理士)」の資格を保持しています。

単に賃料減額提案・売却ではなく、ロジカルに分析・総合判断します。

賃貸管理業界10年以上の実績

キータウンは対面の接客でお客様の様々なご要望に応え、快適な住空間をご提供いたします。

また、岡山以外でも全国からの最新設備のお部屋をご紹介可能です。

★売却の判断

売却の目的をヒアリングし手段と方法を検討できる判断ができます。

手法としては・・・ 「今、売却する場合の売却価格を算出する→今、売却した場合のATCFを計算する→今、売却した場合の投資から出口までの最終収支を計算する→将来のNOIを予想する→将来の保有中のATCFを予想する→X年後の利回りを予想し、売却価格を算出する→X年後、売却した場合のATCFを計算する→X年後、売却した場合の投資から出口までの最終収支を算出する→今、将来を比較分析する」

お客様のご要望に合わせて、専門家と連携

お客様一人ひとり、ご要望が異なります。

その方に合った専門家(税理士・保管会社・ファイナンシャルプランナー等)や、他の不動産会社と連携を取り、対応することが可能です。

取り扱える物件は9割以上にものぼります。

キータウンはお客様の「信頼」から成り立っている企業です。

ご不明点などございましたら、何なりとお申し付けください。

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お客様の資産管理、出口戦略まで考えて提案が出来る不動産会社は多くありません。キータウンは数少ないその1つです。

キータウンはただ不動産の売買や仲介だけをするだけでなく、不動産を大事な資産と考えて、ベストな不動産の活用方法をご提案できる、コンサルティング型の不動産会社です。

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EDITOR

柴山 貴志

1983年8月
大阪府寝屋川市出身

ー 経 歴 ー

「管理」という言葉に、漠然とした興味があり、2009年に業界へ転身。
「賃貸仲介」「賃貸管理」「売買仲介」「賃貸経営」「WEB戦略」「不動産コンサル」の不動産全般を担当。

ー 資 格 ー

CPM(米国不動産経営管理士)、宅地建物取引士、古民家鑑定士、相続診断士、その他

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