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不動産投資で本当に見るべきは「利回り」ではなく「将来価値」?!海外CPMに学ぶ不動産投資で見るべきポイント

2017.08.28

不動産投資

この記事には「不動産の利回りや将来価値・不動産投資」についての内容を書いています。

いや〜毎日のように収益物件情報が入ってきます、次から次へと。

しかし大体、手遅れな物件が多いです。(笑)

出口戦略を誤ったといった方が正解かもしれません。

なぜ、このタイミングで売却するの?という物件もあります。

オーナーの目的や事情はそれぞれなので、あれこれ言いませんが、不動産経営には的確なアドバイスができる、パートナーが必要です。

日本の不動産投資は利回り重視

特に日本の不動産投資に「利回り」を重視する方が多いです。

これ、非常に危険です。

高利回り=お得→×××

完全なNG。

正解は、

高利回り=高リスク

なんです。

高利回り=お得、ではなく、高利回り=高リスク

「ボロボロの物件を再生して、20%超えの高利回り獲得」

そんな記事みたことありませんか?

ここには大きなリスクがともなっています。

1ヶ月前ぐらいに、飛び込みのお客様が収益物件をさがしているということで、対応しました。

「100万円~500万円ほどの物件ありませんか?」

久々にエセサラリーマンオーナーがきた~と感じつつ、話をしていたのですが、

どうも、私と話が合わない。

考え方が180度異なる。

「出口戦略?考えていますよ!」

というものの、共感はできず、申し訳ないですが、お帰りになってもらいました。

お客様は少し機嫌を悪くされていたように感じましたが。。。

海外のCPMで重視しているのはオーナーの目的や将来価値

オーナー様には様々な目的があり、様々な事情があります。

  • ①安全性(資本の保護)
  • ②定期的収益(キャッシュフロー)
  • ③レバレッジ(借りたお金を使う)
  • ④資本の増加(価値の上昇)
  • ⑤節税(所得税の優遇処置)

※オーナーシップ(オーナーという誇り?みたいな感じ)

 

上記の目的を果たすためには、何かと、お金が必要です。

といっても、現金はある程度あって、かつ、下記の「C」が重要になってきます。

信用の五つの  C  」

  • キャラクター(個人の属性)
  • キャパシティー(物件の収益性)
  • コンディション(ローンの条件)
  • コラテラル(担保)
  • キャピタル(資本、どれだけお金が必要か?)

将来価値はどうやって決まるのか?

答えから言うと、すべては場所。

つまり「立地」です。

市場調査、近隣調査によりある程度の将来価値が見えてきます。

その街が栄えるのか、現状維持するのか、衰退するのか。

将来○○になる!ということは、断言できませんが、予測をして、ロジックで答えを導きます。

もちろん「利回り」をないがしろにはしません。

しかし、あくまでも、利回りは判断材料(選び方)の一つです。

 

以下はSUUMOから抜粋になりますが、

資産価値に影響するポイント4

1.交通利便性

都心やターミナル駅へのアクセス性がカギ
「資産価値のなかでも大きなウエートを占めるのが交通の利便性と言えます」。複数路線が利用できる、急行や快速などが利用できる、都心やターミナル駅などに乗り換えなしや短時間でアクセスできるなど、公共交通機関の使い勝手の良さがポイントになる。

2.生活利便性

日常生活に必要な施設が十分にそろっているか
商店街やスーパーなどの商業施設のほか、金融機関や病院、学校といった、普段の生活に不可欠な施設がそろっているか。商業施設なら店舗や品ぞろえが充実している、状況に応じて使い分けができるなど、便利に使えることが「街の暮らしやすさ=魅力」につながる。

3.居住快適性

生活を豊かにしてくれる施設・環境があるか
しゃれたショップやおいしいレストランがある、公園や街路樹などの緑に恵まれている、文化・娯楽を楽しめる施設があるなど。「快適かどうかの判断は、個人により異なりますが、その施設・環境が自分以外の多くの人が魅力的に感じるかという視点で見てみましょう」

4.安全性

災害リスクが少ない地形や立地条件か
再開発などで区画や街路が整備されていれば、災害が起きたときにも避難がしやすく、被害の拡大も防ぎやすい。「低地に比べ、高台立地のほうが水害に遭うリスクは低いですが、造成の仕方や元の地形によっても異なるので、購入前に調べるようにしましょう」

例えばこんな街

同じ街なら、駅近なほど資産価値が保たれる

徒歩10分以内は平均以上で売りやすい

駅に近い物件のほうが価格は下がりくい
左のデータが示すように、同じ街で比較するなら、より駅に近いほうが資産価値を維持しやすい。とはいえ、マンションが駅に近いというだけで選ぶのは危険。「買いたい物件の周辺に商業施設など生活インフラがバランスよく整っているかも重要です」

つまり、将来価値を見極めるのは、市場調査が一番ということです。

特に岡山は天災が少なく、かつ時価が高くない割には回収率が高い県として、投資家が攻めやすいといえます。

首都圏では需要はもちろん高いですが、過剰な供給で空室率が約30%と言われています。

投資は常にリスクが伴います。

やはり、不動産の選び方については、最適かつ資産の最大化に努めてくれる、お近くのCPM(米国不動産経営管理士)に相談するのが一番のような気がします。

「CPMって何?」という方はこちら

 

この記事を書いた人

柴山 貴志

株式会社キータウン 代表取締役
CPM®(米国公認不動産経営管理士)

「管理」という言葉に漠然と興味があり、2009年に業界へ転身。「賃貸仲介」「賃貸管理」「リノベーション」「売買仲介」「賃貸経営」「WEB戦略」「テナント誘致」「企業セミナー講師」「宅建講師」「不動産コンサル」「調停員登録」、不動産全般をこなす。

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