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不動産投資・賃貸経営で絶対に知っておいてほしい「出口戦略」の考え方

不動産投資 18/10/28
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この記事は「岡山で不動産所有をしたいけど、本当に買っていいのかわからない。いつ売却したらよいのかわからない」というような方向けに書いています。

この記事を読むことで岡山エリアでの不動産出口戦略についてやってはいけないこと・やっても大丈夫なことがわかるようになります。

私はこの岡山エリアで10年間、不動産業に従事しています。
現在は不動産で独立し、岡山での投資については理解出来ていると存じます★

 

★CPM(米国公認不動産管理士)が在籍する不動産屋★
「買いたい」
「借りたい」
「売りたい」「貸したい」
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私たちは不動産をロジカルな視点から
お客様それぞれの「想い」にお応えします。
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賃貸経営をする上で必ず知っておいてほしいこと

賃貸経営をするなら、必ず知っておいてほしい内容をお伝えします。

まず、何をするにも、目的があり、それの計画があり、目標があります。
それは不動産も同じで、しっかりと分析をすれば、出口前略が立てられます。

そもそも、「出口戦略」とは?

出口戦略

経営用語にも転用され、市場もしくは企業の経営・所有からの撤退時に経済的損失を最小限にする戦略を指す。 また、投資において投下した資本を最大限に回収することも出口戦略と呼ぶ。 第三者への転売や株式公開などがとられる。

ウィキペディア

上記前半の内容は、「損失を最小限に抑える」と記載していますが、不動産の場合は後者の「資本を最大限に回収する」という意味です。

しかし、資産の最大化は時流を読み解かないと、実現は困難です。
特に、素人が行えば、それこそ博打=投機になってしまいます。

そもそも、なぜ、出口戦略を考える必要があるのか?

端的に言うと、

  • 「儲け」を視覚化するため
  • ロジカルに不動産投資を行うため

です。

 

仮に不動産を新規で購入して、売買契約が成立した場合

下記項目は収入と支出の内訳です。

【購入価格:1億円で中古マンションを購入】

  • △仲介手数料:300万円
  • △登記費用(登録免許税含む):100万円
  • △印紙代・ローン手数料・雑費:100万円
  • △不動産取得税:210万円

※金額はわかりやすい数字にしています
※自己資金は500万円と仮定

 

■年間賃料収入:1,000万円

  • 借入額:1億円
  • 金利:1.5%
  • 借入期間:30年間
  • △年間支払額:420万円

 

6年保有した場合(キャップは下がると仮定する)

  • ■売却価格:9,000万円
  • ■収入:6,000万円(1,000万円×6年)
  • △固定資産税:900万円(150万円×6年)
  • △リフォーム費:500万円
  • △仲介手数料:270万円
  • △残債:8,300万円

※今回は譲渡所得はかかりません

つまり、

∴損益=総額収入【9,000万円+6,000万円】-総額支出【100万円+100万円+210万円+2,520万円(420万円×6年)+900万円+500万円+270万円+8,300万円】

2,600万円のプラス

 

年間利益でいうと、433万円/年

この数字が、マイナスになるなら、この投資はNGです。

日本での不動産投資での場合

ここで日本の不動産投資をするなら、必ず売却価格は購入価格より【マイナス】として仮定してください。

現在のようにバブルが発生すると思わず、通常なら時間が経過すれば価値は下がり、キャプレートは上がると考えてください。

つまり、出口戦略とは、【購入時に未来の売却価格を設定し、年間収入はいくら必要で、売却時はいくらの売却価格までなら減額してもいい】と戦略を立てることです。

最後に

これはあくまで一例です。
また、目的によって、わざとマイナスを出すときもあります。

目的別は○○のサイトで詳しく記載しています。

 

専門家に相談し、不動産投資を少しでも成功に導けるように、私たちをご活用くださいませ。


こんな方のご相談を受けています

「借りたい」

  • 転勤で地域のことがよくわからない
  • 子どもをこの小学校に通わせたい
  • 大学の近くに住みたい
  • この地域にお店を出店したい
  • 駐車スペースを探してほしい
  • 近隣住民の方とのトラブルを解消してほしい

「貸したい」

  • 満室にしてほしい
  • 賃貸経営が上手くいかない
  • 入居者とのやり取りをお願いしたい
  • 滞納者がいて困っている
  • 空き家を活用したい

「売りたい」

  • 相続で得た土地・建物をどうしたらいいのかわからない
  • キャッシュが回らないので処分したい
  • 資産の借り換えをして資産UPしたい
  • 資産の整理をしたい

「買いたい」

  • 手狭になった賃貸マンションから持ち家がほしい
  • ずっと探してるけど土地がみつからない
  • この地域に家を建てたい
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「その他」

  • この地域に企業を誘致したい
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多くのお客様にキータウンが選ばれる理由

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賃貸不動産経営判断のプロフェッショナルであり、岡山で資格保有会社5社未満の「CPM(米国公認不動産経営管理士)」の資格を保持しています。

単に賃料減額提案・売却ではなく、ロジカルに分析・総合判断します。

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キータウンは対面の接客でお客様の様々なご要望に応え、快適な住空間をご提供いたします。

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売却の目的をヒアリングし手段と方法を検討できる判断ができます。

手法としては・・・ 「今、売却する場合の売却価格を算出する→今、売却した場合のATCFを計算する→今、売却した場合の投資から出口までの最終収支を計算する→将来のNOIを予想する→将来の保有中のATCFを予想する→X年後の利回りを予想し、売却価格を算出する→X年後、売却した場合のATCFを計算する→X年後、売却した場合の投資から出口までの最終収支を算出する→今、将来を比較分析する」

お客様のご要望に合わせて、専門家と連携

お客様一人ひとり、ご要望が異なります。

その方に合った専門家(税理士・保管会社・ファイナンシャルプランナー等)や、他の不動産会社と連携を取り、対応することが可能です。

取り扱える物件は9割以上にものぼります。

キータウンはお客様の「信頼」から成り立っている企業です。

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キータウンはただ不動産の売買や仲介だけをするだけでなく、不動産を大事な資産と考えて、ベストな不動産の活用方法をご提案できる、コンサルティング型の不動産会社です。

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EDITOR

柴山 貴志

1983年8月
大阪府寝屋川市出身

ー 経 歴 ー

「管理」という言葉に、漠然とした興味があり、2009年に業界へ転身。
「賃貸仲介」「賃貸管理」「売買仲介」「賃貸経営」「WEB戦略」「不動産コンサル」の不動産全般を担当。

ー 資 格 ー

CPM(米国不動産経営管理士)、宅地建物取引士、古民家鑑定士、相続診断士、その他

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