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この記事は、「不動産投資に興味あるけど、どのエリアに投資したらいいかわからない。」というような方向けに書いています。
この記事を読むことで、投資先、実需として買おうと思っているエリアが明確に知ることができます。
私はこの岡山エリアで10年間以上、不動産業に従事しています。
現在は、
「賃貸管理・仲介」「売買買取・仲介」「テナント誘致」
「定期借地」「リフォーム・リノベーション」
「講師業（宅建）」「不動産コンサル（資産活用）」、
岡山・大阪を中心に「不動産投資」を行っています
★CPM（米国公認不動産管理士）が在籍する不動産屋★
「買いたい」
「借りたい」
「売りたい」「貸したい」
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私たちは不動産をロジカルな視点から
お客様それぞれの「想い」にお応えします。
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目次
利回りばかり気にしている人、失敗します。
不動産投資が流行って５年ぐらいですかね。
サラリーマン投資家が増え、ボロ戸建て投資が流行って、世の中は「不動産は儲かる」と言われています。
しかし、儲かっている人は上位１０％ぐらいでしょうかね。
特にボロ戸建て投資をされている方は、いい話を聞かないですね(笑)
- リフォーム代をケチるために、DIY施工 → 素人感が否めない
- 慣れないリフォーム作業に、多大な時間を要する → 結果、業者にしてもらって早く客付けした方が儲かる
- ○○大○に言われるまま、買ってみたものの、ババを引いて爆死 → 出口戦略を考えず”負”動産になる
ボロ戸建て不動産の投資をする方は、ここで離脱してくださいね。
投資利回りを重要視すること自体問題ないのです。
しかし「利回り１０％以上の物件をください」という言い方をされるお客様がいらっしゃいますが、
【利回り＝リスク】なので、「リスク１０％以上の物件をください」と言っているのと同じなんですが・・・。
不動産投資のすべては「立地」です。
いくら物件価格が安価であっても、出口の見えない物件を購入するのはリスクしかありません。
もちろん「目的」ありきなので、何とも言えないですが、まず一番に考えないといけない項目は「立地」です。
というか「立地」がすべてです。
令和２年国勢調査人口等基本集計(確定人口等)によると、岡山県の人口増減で増えているところと減っているところが顕著にわかります。
人口「増加」エリア
- 岡山市 増加率：０．７％
- 総社市 増加率：３．３％
- 早島町 増加率：１．８％
- 里庄町 増加率：０．２％
岡山県は上記４つのエリアしか人口は増えていません。
さらに岡山市は４つの「区」に分かれ、
- 岡山市北区：増減率 ＋１．６％
- 岡山市中区：増減率 ＋２．１％
- 岡山市東区：増減率 ▲２．６％
- 岡山市南区：増減率 ▲０．２％
この数字を見てもわかるように、岡山市中区には投資していいけど、岡山市東区には投資してはいけない、ということが数字を見てわかるかとおもいます。
人口「減少」エリア
- 瀬戸内市 減少率：▲２．５％
- 玉野市 減少率：▲６．９％
- 赤磐市 減少率：▲１．３％
- 備前市 減少率：▲８．１％
- 津山市 減少率：▲３．７％
- その他
え？人口減ってるの？というエリアもあったかと思います。
それはあくまで短期的目線での感覚であり、実は過疎化の一途を辿っているエリアと言えます。
このように数字で見ると、ロジカルシンキングで物事を考えていくと、「正誤」がはっきりします。
「このエリアって最近カフェやオシャレなお店が増えてきたけど、ここ買っといたほうがいいかな？」
これ、お客様や知り合い等に、よく聞かれることですが、
答えは、上記の【人口「減少」エリア】に当てはまっているなら買わない方がいいです。
また、【人口「増加」エリア】に当てはまっているなら、相談してください。
その中でも、買わない方がいいエリアもありますのでｗｗｗ
年齢別人口 割合からも投資先がわかる？
先ほどお伝えした、【人口「増加」エリア】をより詳細に見ていきます。
- 岡山市 増加率：０．７％
※岡山市北区：増減率 ＋１．６％ ※岡山市中区：増減率 ＋２．１％ - 総社市 増加率：３．３％
- 早島町 増加率：１．８％
- 里庄町 増加率：０．２％
上記のエリアは人口が増えています。
しかし、高齢化が進んでいる日本では、「働く力」が必要であり、「若者」が移住する必要があります。
先ほどの岡山県国勢調査（2015-2020）に戻ってみると、５ページ目に、年齢別割合が明記されています。
まとめると、２つのエリアのみ、「働く力」の「若者」が増えています。
- 総社市
１５歳未満 ：＋１．１％
１５歳～６４歳：＋１．２％ - 早島町
１５歳未満 ：＋７．５％
この少子化の中、若者の誘致に成功していると言えます。
すごいことですよね。
遅くなりましたが、なぜ、市区町村は人口を増やすために、色々な政策をしているかというと、
- 市区町村が「優遇措置」
↓↓↓ - 人口が増える
↓↓↓ - 街が発展
↓↓↓ - 企業誘致
↓↓↓ - 税金徴収
また、子供が増えると、やがて大人になり、その子供が私財を投入する確率が高くなります。
こうやって、経済が回っていきます。
つまり、「総社市」と「早島町」の将来は明るい兆しが見えているということになります。
早島町は元々、財政が豊かといわれています。
総社市に至っては、市長の片岡さんの手腕でしょうね。
お会いしたら、是非その手法を聞いて、企業に落とし込めるか勉強させてほしいです。
まとめ
どうでしたでしょうか？
まとめると下記のようになります。
■投資してもいいエリア
- 岡山市北区 増加率：１．６％
- 岡山市中区 増加率：２．１％
- 総社市 増加率：３．３％
- 早島町 増加率：１．８％
■投資してはいけないエリア
- 岡山市東区 減少率：▲２．６％
- 瀬戸内市 減少率：▲２．５％
- 玉野市 減少率：▲６．９％
- 赤磐市 減少率：▲１．３％
- 備前市 減少率：▲８．１％
- 津山市 減少率：▲３．７％
- その他
※増減率１％未満は多少の前後があるため割愛
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