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【不動産屋の本音】ボロ物件投資の大家になるのはオススメをしない理由

2019.06.04

不動産投資

まず初めに言っておきます。
ボロ物件の大家にはならないほうが良いです。

この記事ではその理由を説明します。

ボロ物件とは?

ボロ物件とは何かということですが、簡単に言うと激安のワケあり物件ですね。

金額で言うと、0〜500万円程度で買えるような一軒家やアパートだったりです。

もちろん、金額だけでは判断しないですが、安価には必ず理由があります。

  • 日当たりほぼゼロ。
  • 再建築不可。
  • 前面道路が狭い。
  • 駐車場がない。

中には、早期に処分したいために安価な値付けをしている物件もありますが、そのような物件はそもそも市場にでてこなく、水面下で取引されています。

なぜボロ物件投資をするのをオススメしないか?

まず手元に大きなお金がなかったり、銀行からの借り入れをせずに投資をしたい方にとってはこの方法は魅力的かもしれません。

実際、私は不動産業を10年以上やってきて、ボロ物件に興味のあるという人に何人も合ってきました。

「100万円以下の戸建て、アパートってありますか?」(このフレーズを聞いたら、私、萎えます・・・)

このケースはインターネット、メディアで紹介されている「○○円から始める不動産投資」「不動産投資は思ったより簡単」など、キャッチ-なフレーズで不動産投資が成功したエピソードを耳にしているからです。

成功したんなら、私も始めてみよう!と思うのは当然。。

それでも私はオススメしません!!!

理由は、「出口」が無いからです。

なぜボロ物件投資には出口がないのか?

例えば、

  • 50万で買って
  • 100万でリフォーム
  • 月3万円で貸す。

利回りで言うと、24%!かなり魅力的ですね。

でも私は買いませんし、そんなことを提案しません。

利回りが高い=リスクがある、ということを知らない方が多すぎる!!

なぜなら、今後の修繕費・空室率を考えた際、実質利回り、総額利益確定が厳しく、キャップレートを高く見積もるしかなくなるんです。

また、その物件が古くなって、「もう修繕費を掛けれないから売ろう!」と、思ったときには時すでに遅し。

そんな物件、誰が欲しいんでしょうか?

もし買う人が現れたら、誰かに騙されたか、本当のバカなのか(笑)

これがいわゆる、「出口が見えない」です。

 

なぜ出口戦略がないと駄目なのか

端的に、「損をする」からです。

不動産投資は、購入時が一番重要で一番時間をかけないといけません。

一般の仕事は準備7割8割と言いますが、不動産投資は準備10割です(笑)

 

先ほどの例で行くと、

①ボロ物件(表面利回り24%)

  • 購入費50万円、
  • リフォーム費100万円、
  • 計 自己資金150万円
  • 年間収入 3万円×12ヶ月=36万円
  • 自己資金利回りは36万円/150万円×100=24%・・・【1】

の場合と

②そこそこの物件(表面利回り10.0%と仮定)

  • 購入費2,000万円、
  • 自己資金150万円
  • 銀行借入1,850万円
  • 年間収入16.6万円×12ヶ月=200万円
  • 年間借入支払(金利2.0%)94万円
  • 自己資金利回りは200万円-94万円/150万円×100=70%・・・【2】

この2つは利回りでいうと、①24.0%と②10..0%で大きな差が生まれますが、自己資金利回りでは【1】24%と【2】70.0%と歴然。。

簡単に買えるから①を買う、という安易な考えは止めてほしいです。

自己資金150万円の使い道をリスクの高い出口の見えないボロ物件に費やすか、よく考えて、不動産投資を始めないと不動産地獄が始まります。。

ボロ物件投資はどんな人が手を出しがちなのか?

地方のサラリーマン大家さんが始める人が多いですね。お気をつけください。

どうしてもボロ物件がほしいなら

とは言ってもボロ物件が欲しい方もいるとは思いますので。

探し方としては以下の2つです。

  • 不動産屋に行く
  • ネットで安い物件を探す

ボロ物件でも紹介してくれる不動産屋を探しましょう。

もしくはこういった訳あり物件はネット上に掲載されていることが多いです。(買ってくれる人が少ないため)

なのでネットで色々激安物件を見ていたら、気にいるのがあるかと思います。

そもそもネットに掲載されている物件は水面下では売れないので掲載する、っていケースがおおいですが・・・・

どうしてもボロ物件投資をやりたい人に、アドバイスをするなら

  • 再建築できるかどうか
  • 更地にして次の用途があるか
  • 間口が確保できるかどうか
  • 幅員が4メートル以上あるかどうか

上記条件がそろっていても、私はお勧めしませんが、どうしてもほしい、という方にはお探しします。

最後に

ボロ物件のリスクを十分に踏まえて不動産投資を始めてください。

投資は自己責任です。

ご利用は計画的に。

この記事を書いた人

柴山 貴志

株式会社キータウン 代表取締役
CPM®(米国公認不動産経営管理士)

「管理」という言葉に漠然と興味があり、2009年に業界へ転身。「賃貸仲介」「賃貸管理」「リノベーション」「売買仲介」「賃貸経営」「WEB戦略」「テナント誘致」「企業セミナー講師」「宅建講師」「不動産コンサル」「調停員登録」、不動産全般をこなす。

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