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不動産・土地活用の選択肢や種類をプロが解説!5つの目的で手法は変わる

不動産・土地の有効活用 18/11/09
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この記事は「不動産・土地活用を行いたいけど、どうしたらいいかわからない」というような方向けに書いています。

この記事を読むことで不動産や土地活用についての選択肢を学ぶことができます。

私はこの岡山エリアで10年間、不動産業に従事しています。

現在は不動産で独立し、岡山での投資については理解出来ていると存じます★

 

★CPM(米国公認不動産管理士)が在籍する不動産屋★
「買いたい」
「借りたい」
「売りたい」「貸したい」
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私たちは不動産をロジカルな視点から
お客様それぞれの「想い」にお応えします。
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「不動産活用・土地活用」、言葉だけきけば、GOODなイメージをお持ちかもしれませんが、失敗するケースもあります。
そもそも、なぜ、不動産・土地活用を行うのか?
この【目的】がしっかりしていないと、失敗するケースが多いです。

様々な選択肢の中で、「これ」といった正解はありません。なぜなら、「お客様の達成したいこと・目的」によって大きく変わってくるからです。
今回はどういった選択肢を選ぶか、その選び方の判断基準を説明します。

大前提は「何のために!」「その土地をどうしたいか!」

不動産・土地活用の手法一覧

不動産・土地活用の手法一覧

土地活用には本当に様々な種類が存在します。

このような様々な土地活用の具体的な手法はありますが、結局は何のために、その土地をどうしたいのか、という目的が重要な判断基準になってきます。

判断基準1.安全性を第一に考えて投資をしたい

「資産を保護」する意味で、ローリスクローリターンを目的に投資を考えている方です。

(例)

  • 駐車場
  • 貸地
  • トランクルーム、コンテナ貸しなど

【駐車場】

コストも相場以下ならOK、リスクが非常に少ないので、簡単に投資対象になります。
時価が上昇すれば、即転売もOK。
上記表でも、◎3つで最高得点なので、目的が安全性であるならば、最適な投資です。

【貸地】

こちらも、土地貸しなので、収益性は少ないものの、安全性は◎です。

【トランクルーム、コンテナ貸し】

コストが少ない割に収益性はあります。
一番はコンテナなどを返却し逃げることが可能なのが良いところです。

判断基準2.定期的な収入がほしい

「キャッシュフロー(CF)」を目的にしている方です。

(例)

  • 太陽光
  • マンション・アパート経営など

【太陽光】

全量買い取りの場合、20年間の買取が保証され、定期収入が確保されます。
ただし、新規で土地購入の場合、融資を受けにくいため、キャッシュが必要になります。

【マンション・アパート経営】

こちらが一般的な不動産。土地活用になりますが、現代の人口減少の様子では、あまりオススメはしないです。
もちろん、場所選びに問題なければ、安定的収入が確保されるでしょう。

判断基準3.レバレッジをかけて資産を増やしたい

「借りたお金を使う」いわるテコの原理を使い、資産を増やしていく方で、投資家の考え方です。

これは初心者が手を出すと失敗します。きちんと、市場調査や近隣調査や現状把握・未来予測を立てられるCPM(米国不動産経営管理士)などとパートナーを組んで進めてください。

(例)

  • 大型マンション
  • ビル
  • ホテル
  • ショッピングモールなど

【大型マンション(商業用ビル)・ホテル・モール】

3棟目・4棟目で、ある程度キャッシュが回せているのであれば、上記物件でレバが効けば、更にキャッシュが回るでしょう。
ここで重要なのは、投機ではなく投資をする、いわゆる、きちんとした目利きが必要になります。

判断基準4.資本の増加

価値の上昇

ここは出口戦略を十二分に立てないといけません。既存の建物があって、そこをリノベーションしたり、あるいは、負のモノを廃除して正に変えていく。ここも適正なパートナーと組む必要があります。

(例)

  • 廃れた商店街
  • 未開拓地
  • 都市計画予定地など

【商店街】

最初は地域の方を巻き込んでいかないと厳しいでしょう。
その先に、地域の方のとりまとめが出来れば、大きく化ける可能性があります。

【未開拓地】

ある程度の情報を先に入手し、「いつまでにどうする」といった、入念な計画プランが必要になります。
青田買いでマイナスを被っても問題ない、という方はお好きなように(笑)

【都市計画予定地】

こちらは、主に行政と一緒に動くべきです。
なぜなら、1つでも失敗すると、話自体が頓挫してしまう可能性があります。
行政と動けば、ある程度、資金・信用性、一番は「強制力」で動かすことが可能になります。

判断基準5.節税をしたい

所得税圧縮・相続税対策

ある程度の資産を既に持っている方です。国は資産を所有している人から税金を搾取していきます。ただ、節税は手法が限られているので、早めにそして、計画的に準備することをおすすめします。

(例)

  • 新築建築
  • 減価償却が取れる中古マンション・ビルを購入
  • とりあえす借金をする

(上記は、ハウスメーカー・マンション業者が土地所有のオーナーを口説く手法ですが、借金をすることが本来の目的ではないので、本末転倒であり、ありえない営業手法です!】

最後に

どうでしょうか?

それぞれの達成したこと・目的は様々です。

不動産活用・土地活用の「目的」を明確にし、「投資」をしてください。決して「投機」はしてはいけませんよ。

 


こんな方のご相談を受けています

「借りたい」

  • 転勤で地域のことがよくわからない
  • 子どもをこの小学校に通わせたい
  • 大学の近くに住みたい
  • この地域にお店を出店したい
  • 駐車スペースを探してほしい
  • 近隣住民の方とのトラブルを解消してほしい

「貸したい」

  • 満室にしてほしい
  • 賃貸経営が上手くいかない
  • 入居者とのやり取りをお願いしたい
  • 滞納者がいて困っている
  • 空き家を活用したい

「売りたい」

  • 相続で得た土地・建物をどうしたらいいのかわからない
  • キャッシュが回らないので処分したい
  • 資産の借り換えをして資産UPしたい
  • 資産の整理をしたい

「買いたい」

  • 手狭になった賃貸マンションから持ち家がほしい
  • ずっと探してるけど土地がみつからない
  • この地域に家を建てたい
  • キャッシュを得るため・節税のため、収益物件がほしい
  • 倉庫を建てるための土地がほしい

「その他」

  • この地域に企業を誘致したい
  • この地域に物件が不足している
  • この地域をもっと良くしたい

多くのお客様にキータウンが選ばれる理由

岡山で資格保有会社5社未満の
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賃貸不動産経営判断のプロフェッショナルであり、岡山で資格保有会社5社未満の「CPM(米国公認不動産経営管理士)」の資格を保持しています。

単に賃料減額提案・売却ではなく、ロジカルに分析・総合判断します。

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キータウンは対面の接客でお客様の様々なご要望に応え、快適な住空間をご提供いたします。

また、岡山以外でも全国からの最新設備のお部屋をご紹介可能です。

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売却の目的をヒアリングし手段と方法を検討できる判断ができます。

手法としては・・・ 「今、売却する場合の売却価格を算出する→今、売却した場合のATCFを計算する→今、売却した場合の投資から出口までの最終収支を計算する→将来のNOIを予想する→将来の保有中のATCFを予想する→X年後の利回りを予想し、売却価格を算出する→X年後、売却した場合のATCFを計算する→X年後、売却した場合の投資から出口までの最終収支を算出する→今、将来を比較分析する」

お客様のご要望に合わせて、専門家と連携

お客様一人ひとり、ご要望が異なります。

その方に合った専門家(税理士・保管会社・ファイナンシャルプランナー等)や、他の不動産会社と連携を取り、対応することが可能です。

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キータウンはお客様の「信頼」から成り立っている企業です。

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EDITOR

柴山 貴志

1983年8月
大阪府寝屋川市出身

ー 経 歴 ー

「管理」という言葉に、漠然とした興味があり、2009年に業界へ転身。
「賃貸仲介」「賃貸管理」「売買仲介」「賃貸経営」「WEB戦略」「不動産コンサル」の不動産全般を担当。

ー 資 格 ー

CPM(米国不動産経営管理士)、宅地建物取引士、古民家鑑定士、相続診断士、その他

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