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色んな方から不動産投資についての相談を受けます。
特に初心者・これから始めようという方からの質問で多いのがこれ。
「いくらお金をあれば不動産投資できますか？」
答えは、「物件によりけり」。
理由は「物件によって必要な自己資金は変わる」からです。
必要な自己資金は物件によって変わる
当たり前の話ですが、自分がどんなゴール・目標を持って不動産投資をして、どんな物件を借りるかによって必要な自己資金は変わってきます。
例えば1億円の物件を買うとして
例を出したほうがわかりやすいと思うので、仮に一億円の物件を買うと想像してみましょう。
1億円借りるなら、売主さんの意向にもよりますが、
- 手付金：500万（現金）
そして少なからず、下記の経費が必要です。
- 仲介手数料：3,304,800円（3％+6万円×税）
- 印紙：3万円
- 登記代：約100万円（物件評価額によりけり）※登録免許税含む
- 融資手数料：約100万円（金融機関によりけり）※金利に含む金融機関もアリます
これでいうと、ざっと1,000万円の現金がないと1億円の不動産投資物件を購入することができません。
約、購入金額の1割が自己資金で必要です。
また、スルガ事件があったので、金融機関の締め付けが激しくなり、物件にもよりますが多いときで3割の3,000万円の現金キャッシュを払えとおいうケースもあります。現金は強いですね。
3,000万円もつっこんじゃったら、レバレッジが利かなくなるので、そもそも不動産投資の方法として考え直さなければなりません。
これらはそれぞれ購入物件の金額と評価によって変わります。
なので自己資金は500万円と上記の4つの費用です。（ちなみに4つの費用は融資から出すことも可能です）
1千万円の物件を買うとすると？
ちなみに1千万の物件買うなら下記の通りです。
- 手付金：50万円（現金）
- 仲介手数料：約38万円（3％+6万円×税）
- 印紙：0.5万円
- 登記代：約20万円（物件評価額によりけり）※登録免許税含む
- 融資手数料：約20万円（金融機関によりけり）※金利に含む金融機関もアリます
自己資金：約130万円
こちらは自己資金130万円用意すれば問題ないので、1億円の物件と比較すると全然変わってきますね。
銀行からの融資を勝ち取るには
ただこれらは全て借り入れをするのが前提です。
銀行の融資を勝ち取れるかどうかは、「自分がお金を持っていて、貸しても大丈夫」だと伝えれないといけません。
具体的にはこれらのような証拠ですね。
- 銀行の預貯金
- 保証人（必要ない場合も十分にあり）
- 2～3期分の決算書（法人の場合）
まず手持ちがないのであれば手持ちの現金を作ることが必要ですね。
自己資金だけで買うパターンがボロ大家
とはいっても少ない自己資金だけで不動産投資をする方法があります。
それがボロ物件投資です。
これはあまりオススメしませんが、興味あるからはこちらに詳しく書いてあるのでご覧ください。
最後に
ということで、いかがでしたでしょうか？
不動産投資をやるには、これらの要素が必要になります。
- 借りる前提
- 現金をある程度持っている（現金すべてを突っ込む投資はリスク高、なので、最低でも現金500万円以上はいつでも用意できるような状況をつくる）
- 年収600万以上（不動産投資はリスクがつきものです）
最後はやはり物件によりけりですけどね☆
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