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プロが提案できる岡山の投資不動産物件・投資対象エリアとは?

不動産投資 18/10/27
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この記事は「岡山で不動産投資を行いたいけど、どうしたらいいかわからない」というような方向けに書いています。

この記事を読むことで岡山エリアでの投資についてやってはいけないこと・やっても大丈夫なことをがわかるようになります。

私はこの岡山エリアで10年間、不動産業に従事しています。現在は不動産で独立し、岡山での投資については理解出来ていると存じます★

 

★CPM(米国公認不動産管理士)が在籍する不動産屋★
「買いたい」
「借りたい」
「売りたい」「貸したい」
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私たちは不動産をロジカルな視点から
お客様それぞれの「想い」にお応えします。
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岡山県:住みやすい地域ランキング 7位

以前、岡山市は移住ランキング1位の都市と言われていました。その理由は「自然災害が少ない」「新幹線沿線」「政令指定都市」などです。

しかし、平成最悪の豪雨、西日本豪雨「平成30年7月豪雨」が発生し、「自然災害が少ない」というメリットは無くなりました。

2017年の移住者地域ランキングでは、岡山県は 7位

  1. 長野県
  2. 山梨県
  3. 静岡県
  4. 広島県
  5. 新潟県
  6. 福岡県
  7. 岡山県
  8. 福島県
  9. 宮崎県
  10. 富山県
  11. 愛媛県
  12. 高知県
  13. 和歌山県
  14. 群馬県
  15. 山口県
  16. 北海道
  17. 大分県
  18. 栃木県
  19. 長崎県
  20. 宮城県

 

  • 47都道府県中、7番目
  • 西日本で、3番目
  • 中四国で、2番目

 

1番ではないです(笑)

 

大切なのは「場所と道路」

近年、不動産投資がメディア等でとりあげられており、「利回り20%超え、ボロ物件をリフォーム」などの、高利回り商品がありますが、実際に見に行ってみたら、

  • とんでもない場所(需要無し)
  • 道路が狭い(4メートル未満)
  • 再建築不可(接道無し)

このような物件は「安かろう悪かろう」物件です。

すべてとはいいませんが、

利回りが【高い】ということは、リスクも【高い】ということを頭に入れておいてください。

プロが提案できる岡山でオススメの投資不動産物件とは?

不動産に「絶対」はありませんが、今のオススメ不動産は、

  • 電車 徒歩 10分以内 の 居住用・事業用
  • バス 徒歩 5分以内 の 居住用・事業用
  • 50坪以上の駐車場
  • 最上階の区分マンション

居住用・事業用・駐車場など、様々なカテゴリーにわけることができますが、実際には物件を見てみないと、OKかNGかの判断はできかねます。

NGなのは、賃貸用の新築アパート・マンションの建設

日本の人口減少は社会問題ですが、既に、未来の人口予測も発表されています。

 

引用:総務省|平成28年版 情報通信白書

データで見て分かるように、人口のピークは2005年であり、今後さらに人口減少が加速します。

さらに高齢化も進み、2025年になれば、100人に30人はお年寄り、2060年になれば100人に40人もお年寄りが増加します。

今後賃貸市場に起こること

今後、賃貸市場に何が起こるか。

  • 人口が絶対的に減ってきている
  • アパート・マンションの空室率が上がる
  • オーナーさんのキャッシュが回らなくなる
  • 売却をせざる得ない状況が発生する

これは岡山だけでなく、広範囲のエリアが同様のケースに陥ります。しかし、東京、大阪、福岡の中心部のみは、今後も人口が集まると予想されます。

現代の需要は様々であり、地方都市は、まず、

若者がやりたい仕事が見つからない = 首都圏に仕事が集まる = 東京、大阪、福岡の中心部に引越しする

これはあくまで予想ですが、限られた入居者の中で賃貸オーナーさんはしのぎを削らなければならない時代になりますし、既にその傾向が現場感覚では感じています。

岡山でならどのエリアが投資対象エリア?

そうはいっても、岡山県で生き残れるエリアはあります。

それは、

岡山県で言うと、岡山市、倉敷市のみ

岡山県で言うと、岡山市、倉敷市のみです。

例えば赤磐市、瀬戸内市、津山市などでの投資はNG(人口減少が急速に進んでいるため)。もし、現在所有されているのであれば、売却に手を付けるべきです。(早めに売却をオススメします)

売却してキャッシュを手に入れたら、プラスの資産に買い替えを検討するべきです。(負の資産整理)

電車とバスが絶対に近いところは不動産投資として価値が高い

先ほども少し触れましたが、投資物件としては車社会であろうと関係なく、インフラが強いところが強い。これは昔から同じ考えです。

シェアハウス、シェアカーなど、現代の【資産の共有】の考えが進んだとしても、インフラが整っているエリアが強く、特に、電車・バス路線は人口が集まるものです。

大きく3つあり

  • 電車
  • バス
  • バイパス

この三つが当てはまるエリアは、生き残れます。岡山市でいうと、

  • 備前西市駅
  • 西大寺駅(大多羅駅もOK)
  • 早島駅

 

上記の駅周辺は人気エリアになります。

岡山市で投資をするなら、オススメのエリアランキング

  • 1位:北区(旧市街)
  • 2位:中区
  • 3位:南区
  • 4位:東区

もう少し詳しいエリア内容であれば、学区で見るのがオススメです。理由と詳細はこちらの記事を見てみてください

結論、「出口戦略」をしっかりしてから不動産投資を!

これまでお話ししてきた内容はあくまで、「現在」の話です。不動産投資の時間軸は極めて長く、1年の場合もあれば、30年もあります。物件ごとに時間の価値は変化していきます。

まずは、所有物件の出口を見極め、出口戦略を考えてから、不動産投資を行うようにしてください。

 


こんな方のご相談を受けています

「借りたい」

  • 転勤で地域のことがよくわからない
  • 子どもをこの小学校に通わせたい
  • 大学の近くに住みたい
  • この地域にお店を出店したい
  • 駐車スペースを探してほしい
  • 近隣住民の方とのトラブルを解消してほしい

「貸したい」

  • 満室にしてほしい
  • 賃貸経営が上手くいかない
  • 入居者とのやり取りをお願いしたい
  • 滞納者がいて困っている
  • 空き家を活用したい

「売りたい」

  • 相続で得た土地・建物をどうしたらいいのかわからない
  • キャッシュが回らないので処分したい
  • 資産の借り換えをして資産UPしたい
  • 資産の整理をしたい

「買いたい」

  • 手狭になった賃貸マンションから持ち家がほしい
  • ずっと探してるけど土地がみつからない
  • この地域に家を建てたい
  • キャッシュを得るため・節税のため、収益物件がほしい
  • 倉庫を建てるための土地がほしい

「その他」

  • この地域に企業を誘致したい
  • この地域に物件が不足している
  • この地域をもっと良くしたい

多くのお客様にキータウンが選ばれる理由

岡山で資格保有会社5社未満の
「CPM(米国公認不動産経営管理士)」の資格を保持

賃貸不動産経営判断のプロフェッショナルであり、岡山で資格保有会社5社未満の「CPM(米国公認不動産経営管理士)」の資格を保持しています。

単に賃料減額提案・売却ではなく、ロジカルに分析・総合判断します。

賃貸管理業界10年以上の実績

キータウンは対面の接客でお客様の様々なご要望に応え、快適な住空間をご提供いたします。

また、岡山以外でも全国からの最新設備のお部屋をご紹介可能です。

★売却の判断

売却の目的をヒアリングし手段と方法を検討できる判断ができます。

手法としては・・・ 「今、売却する場合の売却価格を算出する→今、売却した場合のATCFを計算する→今、売却した場合の投資から出口までの最終収支を計算する→将来のNOIを予想する→将来の保有中のATCFを予想する→X年後の利回りを予想し、売却価格を算出する→X年後、売却した場合のATCFを計算する→X年後、売却した場合の投資から出口までの最終収支を算出する→今、将来を比較分析する」

お客様のご要望に合わせて、専門家と連携

お客様一人ひとり、ご要望が異なります。

その方に合った専門家(税理士・保管会社・ファイナンシャルプランナー等)や、他の不動産会社と連携を取り、対応することが可能です。

取り扱える物件は9割以上にものぼります。

キータウンはお客様の「信頼」から成り立っている企業です。

ご不明点などございましたら、何なりとお申し付けください。

不動産のことでお悩みではありませんか?

お客様の資産管理、出口戦略まで考えて提案が出来る不動産会社は多くありません。キータウンは数少ないその1つです。

キータウンはただ不動産の売買や仲介だけをするだけでなく、不動産を大事な資産と考えて、ベストな不動産の活用方法をご提案できる、コンサルティング型の不動産会社です。

お困りのことがあればお気軽にご相談ください。

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086-230-1143

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EDITOR

柴山 貴志

1983年8月
大阪府寝屋川市出身

ー 経 歴 ー

「管理」という言葉に、漠然とした興味があり、2009年に業界へ転身。
「賃貸仲介」「賃貸管理」「売買仲介」「賃貸経営」「WEB戦略」「不動産コンサル」の不動産全般を担当。

ー 資 格 ー

CPM(米国不動産経営管理士)、宅地建物取引士、古民家鑑定士、相続診断士、その他

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キータウンにできることを誠心誠意ご対応いたします。

また、ご意見ご質問等も承っております。

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