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【岡山の地価ランキング】資産価値が落ちないエリアとは?

  • 2021.04.23
  • 岡山不動産情報

「お得な土地ってどの辺ですか?」

このお客様からの質問は鉄板フレーズです。笑

そんな簡単に答えられるものではありませんが、しかし、大まかな予測は立ちます。

「なんで、そんなことがわかるんですか?」

とも言われますが、実際にその予測は当たっているので、その答えが正解ということです。

私は約5年前から、岡山市に限ってですが、資産価値のあるエリアを調査しています。

きっかけは、あるお客様が「家を売却したいから査定をしてほしい!」と相談に来られた時でした。

あるお客様から売却したい物件を査定した話

その方の話を聞いてみると、

  • 辺鄙な場所の土地を購入
  • その後ハウスメーカーの家を建築
  • 勤め先の業績悪化
  • 離婚
  • 住宅ローンの支払いが滞る

まっ、負のスパイラルに陥り、なくなく売却する方向になったのですが、

  • 査定金額  :2500万円
  • ローンの残債:3500万円

売却しても借金が大幅に残ることがはっきりし、売却することもできませんでした。

この理由としては、大きく二つあり、

1:資産価値の低い土地を購入したこと

土地価格に関しては、10年経過しても大幅に上下することはありません。
安い土地は安いまま。
資産価値の低い土地は需要も低いです。

2:建物に費用をかけすぎたこと

土地価格が安かったこともありハウスメーカーにええように言われ、建物価格が高くなったんでしょうね。
しかも木造でも鉄骨でもなく鉄筋コンクリートの一戸建て・・・。
高すぎですね・・・。

新築住宅は鍵をOPENしたその時点で中古住宅になります。
仮に、4000万円で購入した新築住宅を、次の日に売りをしたら約3800万円でしょう。
特に注文住宅の場合は、その人に合わせた設計をしているケースが多いので、新しく購入する人にとっては使いずらい場合もあります。

結論

  • 家にお金をかけるのは「ほどほど」に
  • 土地にお金をかけるのは「しっかり」と

※腐るほど現金をもたれているのであれば、この記事は参考にしないでください。笑

 

資産価値を構成する要素とは

資産とは

  • 土地・家屋・金銭などの財産
  • 法律で、資本にすることができる財産

資本とは

  • 事業をするのに必要な基金
  • もとで
  • 新たな営利のために使う、過去の労働の生産物
  • また、利子・利益を得るために使う貨幣類

このように、土地や建物の不動産は財産になり、その価値は上下します。
その価値は何を元に上下しているのか?

それは「需要」と「供給」です。

  • 需要が増えれば、価値は上昇
  • 供給が増えれば、価値は下落

逆もしかり

  • 需要が減れば、価値は下落
  • 供給が減れば、価値は上昇

メルカリなど希少価値の高い商品って、金額も高いですよね?

私はバスケをプレイしており、バッシュが大好きです。
特に人気なバスケットシューズは数量が限られており、原価1万円が100万円を優に超えます。

これと同様に、

  • 人気なエリア→需要多い→地価上昇
  • 不人気なエリア→需要少ない→地価下落

このお客様をきっかけに、自分がお客様に土地を紹介する際には必ず、この「資産価値」の内容をご説明させていただいております

公示地価とは?実勢価格とは?

公示地価とは

公示地価とは、「地価公示法」という法律に基づいて、国が標準地を選定して毎年1月1日における土地の「正常な価格」を判定し、公示するものです。これは、あくまでも、国が決めた指標です。

実勢価格とは

実勢価格とは、実際の不動産相場価格であり、私たち不動産会社はお客様から依頼された査定評価する際には、近々に取引された価格を基に、査定金額を算出していきます。
※公示価格はあまり気にしません。

今回はこの実勢価格を基に、地価ランキングを見ていきましょう。

岡山の地価ランキング

1:吉備小学校区エリア

理由は簡単です。
小学校の生徒数が私が調査した8年連続で増加しています!

また、5年前まで坪単価20万円を切っていたのですが、今は2倍近くまで土地価格が上昇しています。
このエリアがまだ上昇する要因として、少なからず、まだ土地が残っており、十分に投資する価値はあります

間違いなく、投資するならNO,1エリアです。

2:高島小学校区エリア

こちらは新しい道ができ、岡山市中区で小さな街ができたことが大きな選定要因です。

こちらも、5年前までは坪単価25万円だったのが、今は坪単価35万円を超えています。高島駅も近く、中区ではNO,1人気エリアになります。
中心部の北区へのアクセスも簡単であり、ファミリー・シングルとも住みやすい街創りが成功しています。

3:伊島小学校区エリア・鹿田小学校区エリア

この二つは昔から人気であり、今現在も土地の値段は落ちていません

そもそも空き土地があまりでないエリアということもあり、買える方は限定されるかもしれません。
土地選びを失敗しないエリアではありますが、成功もしないエリアでもあります。

番外編:芳泉小学校エリア、西大寺小学校エリア

こちらの2つは、小学校→中学校→高校と近くに隣接しており、教育に関して非常に便利です。

もちろん、小学校、中学校は義務教育なので誰でも入学できますが、高校に関しては、お受験で頑張ってください。

最後に

実は、このランキングですが、より具体的な数字やロジックはあるのですが、こちらに関しては、企業秘密のデータが絡んでおり、公開することができません。

ただ、はっきり言えることですが、5年前に予測していた上昇地価ランキングに、今回の1,2,3のエリアはトップ5に入っていた、ということは申し上げておきます。

もちろん、下落予想していたところも、予想的中していましたが、ここで申し上げると、たくさんのクレームを頂くことになるので、控えさせていただきます。

実際に、不動産取引をしているからこそわかることかもしれませんが、それプラス、データをもとに分析していくと、おのずと将来予測が可能になってきます。

やっぱり、不動産っておもしろいし、楽しいです★

岡山に関するオススメの土地情報はこちらでもまとめています

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Writer この記事を書いた人

柴山貴志

株式会社キータウン 代表取締役

「管理」という言葉に漠然と興味があり、2009年に業界へ転身。「賃貸仲介」「賃貸管理」「リノベーション」「売買仲介」「賃貸経営」「WEB戦略」「テナント誘致」「企業セミナー講師」「宅建講師」「不動産コンサル」「調停員登録」、不動産全般をこなす。

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