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管理会社にはさまざまな問い合わせやクレームが来ます
こんなことを言われることがあります。
「何もしなくても毎月、管理料がもらえるって楽だよね～」
ほんま、コ〇したくなる発言ですね。。。。
実際、そんな楽なことではないです。
管理会社は、ほぼ毎日にように、入居者さんからメールや電話があります。
たとえば
- 上の階の子どもの音がうるさい。どうにかしてほしい
- 蜂の巣が近くにある。撤去してほしい
- 車庫証明書の発行をしてほしい
など、多岐にわたります。
夜に消防署・警察から連絡があれば、すっ飛んでいかなければなりません。
「管理業務」の線引きは、どこから？
ぶっちゃけ、近年の入居者さんは、非常に「わがまま」です。
なんでもかんでも、クレームや苦情を引き受けていては、正直、キリがありません。
私たちの管理対応を「するか・しないか」の判断は、「個人主観のクレーム苦情かどうか」です。
私たちは客観的な立場で判断しなけらばならない立場のため、上記の指標が必要になります。もしかすると、
他の不動産管理会社さんでは異なる判断をされるかもしれませんが、それは他社の理念やビジョンが異なることが大きな原因でしょう。
管理会社がやる業務
通常の管理会社が対応するケースは、非常に様々です。
下記に簡単な図をまとめてみました。
管理には大きく分けて下記の2種類に分けられます。
- 入居者業務
- 建物業務
まずは【入居者業務】ですが、業務は様々あり、さらに大きく分けて3種類あります。
◆クレーム対応
クレームというか、入居者さんの質問事や不思議事に対応することを言います。
クレーム対応が「好き」っていう人はあまりいないのかな、と。
私は法に則って、かつ毅然とした態度でお答えするため、大問題になることはほぼないです☺
しかし、同じ案件内容で、1年前対応した際は問題なかったのに、今日対応したらNGということもあるので、クレーム内容も日々進化かつ勉強する必要があるため、管理業務で一番難しいかもしれません。
◆家賃関連対応
近年は家賃保証会社が間に入ることが多くなったので、比較的、管理会社としては楽になりました。
しかしながら、最終は、管理会社と入居者との戦いになることもしばし。
私は1度しかありませんが、裁判所で貸主が証言台に立つ姿を見ることもあります。
◆契約更新関連対応
賃貸借契約の更新業務を毎月のように行っています。
家を借りたことがある人はご存じだと思いますが、賃貸物件の多くは２年毎に契約の更新があります。
その際、入居者の確認、保証人等の確認、署名捺印、書類回収など、業務が非常に大変です。
これ、毎月やってるんです。
不動産会社は「派手なイメージ」があるかもしれませんが、実は非常に地道な仕事をコツコツと行っています。
また、物件の解約、退去の立会い業務も非常に判断が難しいです。
退去立会いは専門業者に一括して任せている管理会社もあります。
次には【建物業務】ですが、こちらも大きく分けて3種類あります。
◆日常的業務
具体的には、物件の清掃を定期的に行う定期清掃や共同灯の交換などがあります。
こちらは物件の維持管理が主になります。
◆退去業務
解約・退去後の物件管理においての、業者さんの手配、スケジュール管理、また、改めて入居募集の資料作成＆情報発信になります。
◆その他長期的業務
こちらは物件のメンテナンスやバリューアップに努める業務になります。
具体的には、外壁の損傷チェック、貯水槽清掃、消火器管理など、こちらも様々です。
これは管理会社の知識や経験で大きく変わってきます。
中でも、CPM（米国不動産経営管理士）やCCIM（認定不動産投資顧問）という資格をもった専門家は、非常に重要視する業務になります。
なぜなら、売却時の価値は長期的な業務で大きく変わってくるからです。
詳しくは下記から見てください。
不動産業者や投資家は購入時に、その物件の出口を見ています。
不動産投資のポイントとして、出口戦略を検討し、将来価値をいかに上昇させるかです。
その手段と実行が可能な不動産管理会社に任せれば、正直、不動産投資は失敗しにくいと言えるでしょう。
現に、弊社の失敗しているオーナー様は０人です！！
やらない業務
基本的に、やらない業務は「町内会関連」や「個人主観のクレーム苦情」になります。
町内会は、町内によって内容や運営方法が異なるため、管理会社がすべてを把握することができません。
また、町内役員も２年毎に変わることが多いので、直接入居者と町内会でやり取りをしてもらいます。
個人主観のクレーム苦情は、前項でお伝えした通りですね。
まとめ
いかがだったでしょうか。
基本的に民法や賃貸借契約書に則って判断しますが、管理業務は経験値が何よりも必要です。
経験値の乏しい方が管理業務を行うと、クレーム対応に手を焼き、カオス状態必須です。
管理内容を仕組化し分析できる管理会社に依頼しておけば、貸主さんは安心して不動産投資を行うことができます。
管理会社選びは非常に重要なので、しっかり吟味しましょう☆
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