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事故物件の告知義務について国交省のガイドライン案を元に解説

  • 2021.05.24
  • 賃貸経営・不動産管理

この記事は「不動産オーナー様、あるいは不動産業者様が「事故物件」を紹介するとき、お客様に告知する必要あるのかな?どっちだろ?」というような方向けに書いています。 この記事を読むことで自信をもって。物件を紹介することができます。

私はこの岡山エリアで10年間以上、不動産業に従事しています。 現在は、「賃貸管理・仲介」「売買買取・仲介」「テナント誘致」「定期借地」「リフォーム・リノベーション」「講師業(宅建)」「不動産コンサル(資産活用)」、 そして岡山・大阪を中心に「不動産投資」を行っています★

★CPM(米国公認不動産管理士)が在籍する不動産屋★ 「買いたい」 「借りたい」 「売りたい」「貸したい」 ■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■ 私たちは不動産をロジカルな視点から お客様それぞれの「想い」にお応えします。 ■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■

 

不動産業に携わっていたら、必ず遭遇したことがある物件

不動産業に携わっていたら、必ず遭遇したことがある物件、「事故物件」。

私は今まで、4体のご遺体を見ました。

3年に1度のペースぐらいです。

今でも「死臭」ははっきりと覚えています。

国交省が事故物件の告知義務のガイドライン案を発表

先日、国交省が、「事故物件」の定義を明確化するために、告知義務のガイドラインの案を発表しました。

「宅地建物取引業者による人の死に関する心理的瑕疵の取扱いに関するガイドライン(案)」

【策定背景】
取引対象となる不動産にまつわる嫌悪すべき歴史的背景がある場合に、「心理的瑕疵」があるといわれ、とりわけ住宅として用いられる不動産において、過去に他殺、自死、事故死など、人の死が発生した場合、当該不動産が「心理的瑕疵」を有するか問題となる。
このような場合、売主・貸主は、取引の相手方である買主・借主に対して告知する必要があり、過去の判例に照らせば、取引目的、事案の内容、事案発生からの時間の経過、近隣住民の周知の程度等を考慮して、信義則上、これを取引の相手方に告知すべき義務の有無が判断されている。また、売主である宅地建物取引業者等は、宅地建物取引業法上、故意に事実を告げず、又は不実のことを告げる行為が禁じられており、当該事案の存在について事実を告げる必要がある。

宅地建物取引業者による人の死に関する心理的瑕疵の取扱いに関するガイドライン(案) 

 

内容をまとめると

  • 今までの事故物件の定義が曖昧だったので、明確化するための案
  • 高齢者が多くなり、事故物件になりうる確率が上昇し、賃貸オーナーが高齢者NGのケースが増えている(事故物件になるリスクを減らすために)
  • 宅建業者も、どこまでの内容を告知義務として伝える必要があるのかわからない

 

事故物件という映画が発表されるぐらい、事故物件の認知も高まってきたのかと思います。

 

【告知義務が必要な「死」】= 事故物件確定!

  • 殺人
  • 自殺
  • 他殺

※ベランダ等の専用使用が可能な部分のほか、共用の玄関・エレベーター・廊下・階段も含む

告知義務が必要な理由

買主・借主が契約を締結するか否かの判断に重要な影響を及ぼす可能性があるものと考えられるため

 

【告知義務が不要な「死」】= 事故物件ではない!

  • 病死(老衰、持病どの自然死)
  • 事故死(自宅の階段からの転落、入浴中の転倒事故、食事中の誤嚥など)
  • 日常生活の中で生じた不慮の事故による死

※長期間にわたって人知れず放置されたこと等に伴い、室内外に臭気・害虫等が発生し、いわゆる特殊清掃等が必要な場合は除く

告知義務が不要な理由

買主・借主の判断に重要な影響を及ぼす可能性は低いと考えられる

 

 

このように明確化されたのは不動産業者にとっと非常に嬉しいことです。

ただ、これはあくまでガイドラインであって、実際に裁判になったら別です。

なので、あくまでも下記の内容が発生している場合は告知したほうがいいでしょう。

 

賃貸借契約の場合

告げるべき内容

  • 過去に前述の死があった場合【告知義務が必要な「死」】(殺人、自殺、他殺)
  • 事案の発生時期
  • 場所及び死因(不明である場合にはその旨)

告げるべき範囲

  • 事案の発生から概ね3年間は借主に告げる
  • 自死等の後に第三者である別の賃借人が居住した事実によって希薄化すると考えられるとされる期間(個人の主観なのであてにならない)
  • 賃貸住宅の貸室において自死が起きた後には、賃貸不可期間が1年、賃料に影響が出る期間が2年

 

売買契約の場合

告げるべき内容

  • 過去に前述の死があった場合【告知義務が必要な「死」】(殺人、自殺、他殺)
  • 事案の発生時期
  • 場所及び死因(不明である場合にはその旨)

※ここは賃貸と同じ

告げるべき範囲

  • 参照すべき判例や取引実務等が、現時点においては十分に蓄積されていない=告げるべきか否かがわからない状態
  • 特殊清掃が入っているなら、告げた方が良い

まとめ

賃貸の場合は事例、判例が多く、明確化されていましたが、売買の場合はまだまだこれからって感じですね。

曖昧な部分が多いのが不動産ですが、私の場合はすべて伝えるようにしています。

なぜか?

トラブルを避けたいからです。

契約時は問題なかっても、引き渡し後や数年後に「言った、言わない」の話になるのが嫌なので、「こういった背景があることを知りながら借りた、買った」の方が、双方納得できるかと思います。

ガイドラインにも記載されていましたが、

「買主・借主の意向を事前に十分把握し、いわゆる心理的瑕疵の存在を重要視することを認識した場合には特に慎重に対応することが望ましい。」

とのこと。

 

逆もあります。

「事故物件ありますか?」と飛び込みで来られるお客様もいらっしゃいます。

いままで、住みたい人っていうお客様に10人以上は出会いましたね(笑)

 

↓「訳アリ物件」を取り扱っている不動産業者はこちら

 

↓逆に事故物件に絶対住みたくない人は、事故物件告発サイト「大島てる」を参考にしてください。

 

ちなみにですが、弊社は「事故物件」の取扱はありません!笑

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お客様の資産管理、出口戦略まで考えて提案が出来る不動産会社は多くありません。キータウンは数少ないその1つです。

キータウンはただ不動産の売買や仲介だけをするだけでなく、不動産を大事な資産と考えて、ベストな不動産の活用方法をご提案できる、コンサルティング型の不動産会社です。

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Writer この記事を書いた人

柴山貴志

株式会社キータウン 代表取締役

「管理」という言葉に漠然と興味があり、2009年に業界へ転身。「賃貸仲介」「賃貸管理」「リノベーション」「売買仲介」「賃貸経営」「WEB戦略」「テナント誘致」「企業セミナー講師」「宅建講師」「不動産コンサル」「調停員登録」、不動産全般をこなす。

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