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賃貸管理会社を解約するときに、注意すべき事前に確認しておくポイント

所有のアパート・マンション・戸建て・駐車場等、物件に不動産会社が管理しているケースは８割以上を占めています。
しかし、不満を募る貸主も実際にはいらっしゃいます。

たとえば下記のように内容は様々で、信用関係が崩れる時があります。

• 管理が適当
• 空室がなかなか埋まらない
• 物件に関する報告がほとんどない
• クレーム対応が遅い

このような場合は、管理契約を途中で解約し、管理会社を変更することができます。

今回は、管理会社を変更する際のポイント３点をお伝えししていきます。
これを読めば、不動産管理会社とトラブルなく解約することが出来ます。

解約ポイント１：管理契約書の内容把握

契約には書面で交わしているケースがほとんどで、まずは、「賃貸住宅標準管理受託契約書」を確認しましょう。

下記図は、国土交通省の賃貸住宅標準管理受託契約書のひな形のなります。（PDF形式）

出力してからの記入なので、ちょっとめんどくさいですね。

宅建協会のひな形はWord形式なので、こちらの方が便利です。
でも、こっちは公開できないので、気になった方はお問い合わせください。

ここで重要になってくるのが更に２点。

①違約金

解約時に注意しなければならないのが、違約金です。

賃貸住宅標準管理受託契約書には違約金発生の条文が必ず記載があります。

例えば、

・解約時の○カ月前に文書による解約通知

こちらは、一般的な内容になります。契約内容によりますが通常は３カ月~６カ月前予告です。

※直前の解約であっても、管理料３カ月~６カ月分を事前に支払えば、即解約も可能です。

・客付け時の即管理解約 かつ 受託者（管理会社）に過失なく、委託者が一方的に解約時

これは一番質の悪い貸主に向けて記載する文言になります。

文書のとおり、管理会社が頑張ってコストと時間をかけて新しいお客様を付けて、さぁ、これから管理をしていくっていうところに、いきなり貸主側から「管理解約通告」といった具合です。

これは、管理会社からしたらマイナス業務であるため、損失補填のため違約金が発生するケースがあります。

②設備の継続使用or変更使用の確認

入居者が普段使っている設備等が、管理会社変更によって、解約or変更になる場合があります。

例えば下記のようなものは、事前に各業者に確認することをおすすめします。

• 無料インターネット設備
• ゴミST
• 定期清掃業者

次の管理会社に変更連絡をする際に、とても重要になります。

解約ポイント２：旧管理会社に送る「解約通知書」の用意

管理会社の変更を行うには書面の解約申し入れが必要になります。

この「解約通知書」は新管理会社が用意してくれることが多いですが、旧管理会社に、貸主自身でメールや郵送する必要があります。

ひな形が欲しいと言われる方は、「解約通知著がほしい」と会社Lineへ送ってください。

一応こんな書面になります。
簡易的な書面で、全く問題ありません。

これを送ったら、旧管理会社からたいてい連絡があります。

もし、連絡が無かった場合は、あなたの管理物件を解約しても問題無いと思っている管理会社です(笑)

解約ポイント３：新しい管理会社を見つけておく

当然のように、旧管理会社がいるということは新しい管理会社も必要になってきます。

管理解約かつ変更の流れは、

1. 新しい管理会社へ相談
2. 解約する賃貸管理会社に申し入れをする
3. 新旧の管理会社同士の引継ぎ
4. 入居者に、管理会社の変更をアナウンス

１．新しい管理会社へ相談

様々な管理会社があるため、どの管理会社にしようか悩まれるかと思います。

その場合は、柔軟に対応してくれる管理会社を選ぶことをお勧めします。

２．解約する賃貸管理会社に申し入れをする

先ほどお伝えした、

• 違約金
• 設備の継続使用or変更使用の確認

を注意したうえで、管理会社に解約の申し入れを行いましょう。

３．新旧の管理会社同士の引継ぎ

管理の引継ぎは、管理会社同士で行ってくれます。

• 物件状況の確認
• 滞納者の確認
• 契約内容（原状回復やペットの飼育条件など）
• 火災保険や家賃保証会社の加入状況
• 鍵の所在
• 管理の切替日
• 家賃支払いの切替月
• 入居者への管理会社変更通知の段取り

基本的に、貸主は何もしなくても大丈夫ですが、物件によっては管理会社から確認の書類やヒアリングを複数回行うこともあります。

４．入居者に、管理会社の変更をアナウンス

余裕を見て、1カ月前にはアナウンスを行いましょう。

アナウンス方法としては、下記のような書面を郵送する、あるいは、訪問が一般的です。

アナウンス書面には、

• 物件詳細（賃料、敷金等）
• 新管理会社の詳細
• 賃料等の引落先

などを記載し、この書類を回収することが重要になってきます。

もちろんメールや電話でもかまいませんが、

• メールの場合は送信メール自体が埋もれてしまう可能や、そもそもメール使用が苦手な方
• 電話の場合は、折り返しが無かったり、不快に感じる方やお忙しい方

管理会社は入居者の気遣いも大切な業務になります。

まとめ

いかがだったでしょうか？

貸主にとって、管理変更は非常に簡単なことですが、管理会社にとっては、確認事項がたくさんあります。

優良な賃貸管理会社を選ぶと、入居率が上がり、家賃収入が安定し、今よりコスト削減にもなる可能性があります。

不満や不安を感じている方は、一度相談してみることをお勧めします。