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不動産管理依頼が増えています。

ありがたいことに、弊社に不動産管理依頼が増えています。
不動産管理を依頼されるケースは「空室増加」「クレーム処理困難、」など様々です。
もう一つの要因として、「家賃滞納者が増えてきて、管理が大変になってきた」という内容です。
今回は、そんな滞納者等がいたら管理移行か可能かどうかをお伝えしていきます。

家賃滞納率

日本全国の賃貸物件の1ヶ月未満の滞納率は6.8%
さらに、1ヶ月の滞納率は3.1%というデータがあります。
※日本賃貸住宅管理協会：2019年4月〜9月調査

この滞納率より高い不動産管理会社は、第6感（経験値や人間力）を養う必要があります。
逆に言えば、滞納率2％未満の不動産管理会社は非常に優秀です。

ちなみに弊社は１％未満です。

そもそも、滞納者は接客時点で、怪しい動きをするので、やんわりお断りますｗｗｗ

滞納者がいたら、管理はできない？

結論、不動産管理は「可能」です。
しかしながら、貸主さんの意向をしっかりヒアリングしたのちに決定してきますので、その旨をお伝えください。

正直、滞納者のいる物件を管理移行するのは、あまり前向きではありません。
私たち不動産管理会社からすると、「滞納者」＝「悪」というレッテルが貼られています。

そんな「悪」と戦うには労力や時間を要するため、保証会社が付いているかも重要なポイントになっていきます。

入居者の滞納発覚。どうしたらいい？

１：電話確認

状況を確認しましょう。

• もしかすると、口座引き落としがうまく出来ていなかったかもしれません。
• もしかすると、病気になって振込に行くことができなかったかもしれません。

まずは現状把握です。
もし、本当に滞納していた場合は、入居者に
「○○日の○○時までに○○○○○円を振込ます」
と言わせるようにしましょう。
この、言わせるというのがコツです。
人間、人に言われた約束は破りがちですが、自分で決めた約束は、守るように心がけます。

２：督促の手紙を郵送する

いきなり、追い出しをすると、判例では負けているので、しっかりと下記の内容を盛り込んだ手紙を郵送しましょう。

• 支払金額（滞納家賃や共益費、町内会費など、細かく詳細を記載したほうがベター）
• 支払期日（何度も督促している場合は、期日を短くしてもOK）
• 支払方法（振込先をデカデカと明記しておきましょう）
• 法的措置の言及（支払いが無かった場合の法的措置について明記しておきます）

３：借主and連帯保証人に連絡or内容証明付き郵便を郵送

最近は連帯保証人制度が変わって、連帯保証人を導入している不動産管理会社も減りました。
連帯保証人が付いている借主には、お構いなしに連帯保証人にも連絡しましょう。
連絡が付かなければ、借主と連帯保証人の両方に内容証明付き郵便を郵送しましょう。

※内容証明付き郵便とは
いつ(年月日)、誰から誰宛てに、どのような内容の文書が差し出されたかが、謄本によって証明される郵便のことこれは、裁判を視野に入れた準備です。

万が一、滞納分は泣き寝入りするしかないですが、滞納額を最小限に食い止めるため、同時に「追い出し」の準備もしていきます。

内容証明書を郵送すると、滞納者も「あ、本気で追い出される！」と気づき、滞納額をまとめて支払ってくれるケースもあります。

４：強制執行の手続き

ここまで来たら、本格的に追い出しの準備を行っていきます。
まず下記条件を満たしているか確認してください。

• 滞納期間が3カ月以上
• 借主に支払い意思が見られない（少額でも支払ったり、支払う意思があったら、様子を見ましょう
• 借主と貸主との信頼関係が破綻している（上記２つが続けば、信頼関係が破綻していると言えます）

５：建物明け渡し請求と訴訟

契約解除の旨を伝えても、滞納者はたいがい居座ります。
なので、今度は建物から追い出しするために、建物明け渡し請求と訴訟を行います。

６：強制執行

訴訟にて判決が出ると、滞納者に「執行文付与」を申し立てることができるようになり、そこで、滞納者が執行文を受け取って、それから強制執行が可能になります。
※この強制執行の手順、何かのテスト問題でよく出題されていましたね ^ ^ ;

７：立ち退き要請→強制執行

滞納者は裁判所から立ち退きを求める催告状を受け取ります。
たいがい自宅にいないので、自宅玄関に催告状が貼り付けられます。
そして、強制執行当日に、裁判所の執行官立会いのもと現地で強制執行を行います。
これも、たいがい、滞納者は退去していて、もぬけの殻になっているのですが、本当に、稀に、強靭な心を持った滞納者は室内にいます。
ここで警察官と一緒に引きずり出します。そして鍵を施錠して追い出し完了。
本当に追い出しは苦労しますので、保証会社加入は必須にしてくださいね。

ChatGPTの回答は？

ちなみにChat GPTの答えはこんな感じでした。

• 入居者との対話 まずは、入居者と直接話し合い、原因を確認し、解決策を模索することが大切です。入居者の支払い能力が低下している場合は、支援制度や社会福祉サービスの利用を提案することもできます。
• 支払い猶予の提供 入居者の状況に応じて、一時的な支払い猶予を提供することもできます。ただし、契約書や借地借家法などの法律を遵守しながら、条件を明確にして決定する必要があります。
• 契約解除の通知 入居者との交渉が不調であった場合、契約解除の通知を送ることがあります。ただし、契約解除には一定の条件があり、法的手続きを踏む必要があります。
• 強制執行の申し立て 契約解除にも応じない場合、強制執行の申し立てをすることができます。強制執行には、裁判所を通じて入居者の資産を差し押さえることが含まれます。

ん～～～～、まだまだAIって感じの答えですね。笑

人が動く仕事には、価値が上昇しそうですね。

最後に

いかがだったでしょうか？
実際に追い出しを経験したからわかることですが、「本当に大変です」。

なので、弊社は私個人の過去の失敗から学び、入居審査は厳しめにしています。
なぜなら、この第６感がオーナー様（賃貸人・貸主）の利益に繋がるからです。
滞納者から得られるものは何もありません。
労力と時間とコストが必ず要しますので、最初の入居審査の目利きレベルをアップさせるようにしましょう。
弊社キータウンは不動産管理を幅広く手掛けてきている実績がございます。

滞納や管理で困っている方は、まずは一度、電話やメールでご相談くださいませ。