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賃貸アパート経営での管理会社の見極め方【入居率が全然変わる】

不動産管理 20/04/10
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この記事は「不動産オーナー様の所有賃貸物件が徐々に入居率が低下してきたけど何が原因なの??」というような方向けに書いています。
この記事を読むことで安心して不動産経営を行うことができます。

私はこの岡山エリアで10年間以上、不動産業に従事しています。
現在は、「賃貸管理・仲介」「売買買取・仲介」「テナント誘致」「定期借地」「リフォーム・リノベーション」「講師業(宅建)」「不動産コンサル(資産活用)」、
そして岡山・大阪を中心に「不動産投資」を行っています★

 

★CPM(米国公認不動産管理士)が在籍する不動産屋★
「買いたい」
「借りたい」
「売りたい」「貸したい」
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私たちは不動産をロジカルな視点から
お客様それぞれの「想い」にお応えします。
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入居率を上げるためには?

今日のお題は、「入居率低下」です。

本日も他社のオーナー様から連絡があり、

  • 「最近、管理会社から連絡がなくて、入居率が下がってきている。どうやったら入居率が上がるの?」
  • 「即入居率UPしたいから、即、やり方を教えてくれ!」

といった相談がありました。

 

結論を先に申し上げますが、

 

「そんな簡単に入居率あがりません!」

 

マジックや魔法じゃあるまいし、そんな簡単に入居率アップするなら、どの会社もやってます。

 

といっても、オーナー様にとって入居率低下は重要な問題です。

弊社の管理物件の入居率は4月現在で90%超え。(3月末で退去物件が増えたため)

高いか低いかはオーナー様にご判断していただきます。

弊社は割と築古物件を扱っているので、新築物件をたくさん扱っている管理会社とは比較対象になりません。

 

築浅物件はほっといても決まります。

問題は、

  • 築10-20年経過した中途半端物件
  • 築20-30年経過し落ち武者物件

上記の物件を決めれるかが不動産会社の腕の見せ所です。

それではどんな管理会社がいいのか、ポイントを説明していきます。

管理会社の見極めポイント1. 【どの媒体で募集をしているか】

まず、客付け力があるかどうかが、大切です。

①「SUUMO」

SUUMO

SUUMO

リクルートさんが運営しているポータルサイトですが、岡山ではこの媒体が一番反響が鳴ります

※鳴る=問い合わせがある

掲載数も一番多いですが、最低限このサイトに掲載していることが、管理会社を選ぶ条件だと思ってください。

②「住まいる岡山」

住まいる岡山

住まいる岡山

こちらはいわいる全国的にレインズと言われ、主に、不動産会社様から問い合わせをいただきます。

特に弊社は他社不動産会社様を好意にさせてもらっており、気軽にお問合せをいただき、お客様に紹介して、簡単に成約になるケースが多いです。

中には、自社でしかお客様をつかけない!といったひと昔前の不動産営業をされている会社もありますが、私たちからすると、「論外の外!」

ありえないです。

この厳しい情勢の中、やはり間口を広げて募集することは重要です

③「HOME’S」

HOME'S

HOME’S

このサイト、岡山に限っては、あまり鳴らないです。

経費のムダかもしれません。

④「アットホーム」

at home

コメントする必要ないです。

本当に鳴らないです。

営業担当者がそのように言ってました。。

管理会社の見極めポイント2. 【管理会社から連絡があるか】

冒頭にご紹介したオーナー様も言われてましたが、

管理会社から、空室なのに何かしらの連絡がないのは、二つ。

  • ①あなたの物件に興味・魅力がないのか
  • ②その会社に提案力がないのか

前者の場合はコツコツと改善してこなかったオーナー様の責任です。

後者の場合はその管理会社の専門が「管理」ではなく「仲介」なのかもしれません。

一般的な営業マンは客付け力には長けていますが、物件を改善する知識や経験がそこまでありません。

特に、物件の管理となると、なぜ水漏れしているのか、なぜ不快な音が聞こえるのか、そもそものマンション・アパートの構造を知りません。

管理会社の見極めポイント3. 【相談したら提案改善をしてくれるか】

お伝えした通り、ビックリするような改善方法はありませんが、コツコツと改善していけば、コツコツと入居率は改善されます。

もちろん、必用不可欠な設備もありますが、トレンドでいうと、

  • 宅配ボックス
  • オートロック
  • 無料インターネット

などでしょうか。

近年のセキュリティ関心・ネット社会などの状況も考えれば、必然と需要が高まり、検索キーワードも上位に上がります。

といっても、オーナー様の支出が増えてしまうので、弊社ではオーナー様賃貸物件を「スコア化」しています

こちらは、無料で賃貸物件の診断を行っています。

弊社のスキルが詰まっていますので、無料で診断を受けられるのはお得だと思います。

 

この上記のような連絡がない・情報をオーナー様が知らない、といった状態なら、即、管理会社を変更したほうが良いでしょうね。

だって、必要最低限の情報も提供していないその不動産会社は、お金を稼ぐためだけの仕事をしているとしか考えられません。

他の管理会社への乗り換え方

管理会社の切り替えは簡単です。

気になる不動産会社に出向き、下記のポイントが押さえられていたらOKです。

  • 「SUUMOと住まいる岡山に物件を掲載しているかどうか」
  • 「客付け力があるか(ゴリ押し営業はNG)」
  • 「管理がきちんとできるかどうか(家の構造を理解しているか)」
  • 「ロードサイド沿いに店舗をかまえているかどうか」
  • 「店舗の雰囲気が良いかどうか」

 

管理会社を変更したからといって、入居率が歴然と変わるわけではないと思いますが、変化をしていかないと、あなたが死にます。

日本人は変化を好みません。

 

「大きいから強い」ではなく、「変化し続けているから強い」

 

豊かな人生を生きていくために、何を行動することが大切か一緒に考えていきましょう。

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お客様の資産管理、出口戦略まで考えて提案が出来る不動産会社は多くありません。キータウンは数少ないその1つです。

キータウンはただ不動産の売買や仲介だけをするだけでなく、不動産を大事な資産と考えて、ベストな不動産の活用方法をご提案できる、コンサルティング型の不動産会社です。

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賃貸不動産経営判断のプロフェッショナルであり、岡山で資格保有会社5社未満の「CPM(米国公認不動産経営管理士)」の資格を保持しています。

単に賃料減額提案・売却ではなく、ロジカルに分析・総合判断します。

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キータウンは対面の接客でお客様の様々なご要望に応え、快適な住空間をご提供いたします。

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手法としては・・・ 「今、売却する場合の売却価格を算出する→今、売却した場合のATCFを計算する→今、売却した場合の投資から出口までの最終収支を計算する→将来のNOIを予想する→将来の保有中のATCFを予想する→X年後の利回りを予想し、売却価格を算出する→X年後、売却した場合のATCFを計算する→X年後、売却した場合の投資から出口までの最終収支を算出する→今、将来を比較分析する」

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ご不明点などございましたら、何なりとお申し付けください。

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EDITOR

柴山 貴志

1983年8月
大阪府寝屋川市出身

ー 経 歴 ー

「管理」という言葉に、漠然とした興味があり、2009年に業界へ転身。
「賃貸仲介」「賃貸管理」「売買仲介」「賃貸経営」「WEB戦略」「不動産コンサル」の不動産全般を担当。

ー 資 格 ー

CPM(米国不動産経営管理士)、宅地建物取引士、古民家鑑定士、相続診断士、その他

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