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アパート・マンションの賃貸経営で新築・建て替えがオススメできない理由

2020.04.15

不動産投資

この記事は「新たに新築アパート・マンションを建設しようか、あるいは古くなったアパートやマンションた建替えようか、どうしようか悩んでいる。」というような方向けに書いています。

この記事を読むことで失敗しない賃貸経営を行うことができます。

私はこの岡山エリアで10年間以上、不動産業に従事しています。

現在は、「賃貸管理・仲介」「売買買取・仲介」「テナント誘致」「定期借地」「リフォーム・リノベーション」「講師業(宅建)」「不動産コンサル(資産活用)」、

そして岡山・大阪を中心に「不動産投資」を行っています★

 

★CPM(米国公認不動産管理士)が在籍する不動産屋★
「買いたい」
「借りたい」
「売りたい」「貸したい」
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私たちは不動産をロジカルな視点から
お客様それぞれの「想い」にお応えします。
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よくオーナーさんからされる、アパートの建て替えの相談

よくオーナーさんから

  • 「入居率が悪いので、アパートの建て替えを考えている」
  • 「新しくアパート・マンションを建築して再度、賃貸経営をやろうと思っている」

というような相談を受けるのですが、はっきり言って今からアパートを新しく建てて経営するのはオススメできません!

今回はなぜそれらがダメなのかを説明していきます。

これからの新築アパートマンション経営はリスク9割

この話は日本に限ってなので、ご了承ください。

私も不動産業界にどっぷりはまっているので、本当はアパート・マンションを新築or建替えをしてほしいのですが、オーナー様にとってはリスクしかありません

もちろん、エリアによってはGOサイン出しますが、日本の人口は2010年をピークに減少傾向であり、

  • 2010年は約1.281億人
  • 2020年は約1.261億人

この10年で200万人の減少しているのにもかかわらず、2011年より、賃貸新築建設戸数は毎年2%ずつ増加しています。

 

※国土交通省「建築着工統計調査報告」参考

考えてもみてください、現在空室がどんどん増えている中であえてアパート・マンションを作る理由がありますか?

その競合がたくさんいる中に新しくアパートを作っても、最初は新築でもてはやされるでしょうが、それもずっと続くわけではありません。

現実的に、新築アパートマンション経営はナンセンスということが数字で分かるかと思います。

一番ネックになるのが、既存入居者の追い出し or 移転先探し

また、建替えよる再経営はケースバイケースですが、一番ネックになるのが、既存入居者の追い出しor移転先探しです。

すんなりいけばいいのですが、私の経験上、そんなに簡単にいきません。

金銭も必要になります。

といっても金銭で解決できるのであれば一番楽かもしれません。

一番厄介なのが、居座り続ける既存入居者さんです。

昔、中国のニュースで、最後まで立ち退きを反対した結果、自宅以外の周辺を壊した街が報道されていました🤣

こうなってしまったら、計画通りにはいきません。

最終的には多額の金銭が必要になり、今後の生活保障を要求されることでしょう。

 

不動産会社として、追い出し業務は非常に大変です。

仕事としてトップ3に入りますね。

1戸当たり、賃料3~6ヶ月分の追い出し費用を計上しておきましょう。

期間は約6ヶ月~12ヶ月。

長期戦になれば一年以上かかりますので、不動産会社もオーナー様も我慢できるかどうか・・・・。

解体費用

同じように、アパートマンションを解体するのに多額の費用がかかります。

こちらは木造と非木造によって金額がまちまちなので、再度解体業者に見積依頼をしましょう。

必ず、2社以上!

解体費用はほとんど言い値なので、不動産会社に言って、良い業者を見つけてきてもらいましょう。

新築での借金

新築をキャッシュで支払う人はいないと思います。

というか、もしキャッシュがあったとしても、キャッシュで支払う投資家はバカとしか言いようがありません。

なぜなら、レバレッジを利かして初めて投資と言えるからです。

借金することは投資にとって悪いことではありませんが、この新築のための借金は、資産計上というより、負債計上です。

リスクが高すぎるので、投資というより投機に近いです。

 

これらの費用計上をしてでも、リスクのある新築のアパートマンションを建てたいでしょうか?

とは言っても、賃貸経営で収入を得たい!とお考えの方は多くいるかと思いますので、私がオススメしているものを紹介します。

賃貸経営を今からやるなら、一戸建ての賃貸経営がオススメ

理由はアパートよりも戸建てのほうが競合が少ないからです。

もちろん利回りは落ちます。

  • 新築アパートの表面利回りは約6%~8%
  • 新築戸建ての表面利回りは約3%~5%

「それなら、賃貸戸建ては辞めた方がいいんじゃないのか?」と思われますが、需要と供給のバランスを考えると、昔も今も今後も圧倒的にアパートマンションの建築数が多く、

  • 駅前・学校近辺では似たような1K、1LDK
  • 郊外では似たような1LDK、2LDK

もう、きついですよ、入居・・・。

そんなに建てても最初の10年しか客付けできません

かたや、一戸建ては築古でも賃料下落率5%ぐらいです。

入居率も85%は維持しますし、郊外でも100%入居、つまり築35年、一戸建てでも満室稼働はたくさんあります。

ちなみに、私の所有している賃貸物件の一戸建ても満室稼働しています。

言われるがままにアパートを建てるのはNG

賃貸経営に絶対はありません。

投資はリスクが付き物です。

ここでお伝えしたいのは、

  • 「ハウスメーカーの営業マンの言うことを聞くな!」
  • 「とにかく、不動産のプロの見解を聞け!」

すぐに契約書にサインはせず、CPM(米国不動産経営管理士)のような、数字から結論を導いてくれる方に相談することをお勧めします。

一人一人が賃貸経営者=社長の気持ちをもって、経営計画を建てることが大切です。

この記事を書いた人

柴山 貴志

株式会社キータウン 代表取締役
CPM®(米国公認不動産経営管理士)

「管理」という言葉に漠然と興味があり、2009年に業界へ転身。「賃貸仲介」「賃貸管理」「リノベーション」「売買仲介」「賃貸経営」「WEB戦略」「テナント誘致」「企業セミナー講師」「宅建講師」「不動産コンサル」「調停員登録」、不動産全般をこなす。

不動産のことでお悩みではありませんか?

お客様の資産管理、出口戦略まで考えて提案が出来る不動産会社は多くありません。キータウンは数少ないその1つです。

キータウンはただ不動産の売買や仲介だけをするだけでなく、不動産を大事な資産と考えて、ベストな不動産の活用方法をご提案できる、コンサルティング型の不動産会社です。

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