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【サブリース契約(一括借り上げ)の注意点】メリットとデメリットと結論

2020.04.16

不動産管理

この記事は「勢いでサブリース契約してしまったけど、本当に大丈夫なのか?心配だけど、相談できる人がいない。」というような方向けに書いています。

この記事を読むことで失敗しない賃貸経営を行うことができます。

私はこの岡山エリアで10年間以上、不動産業に従事しています。

現在は、「賃貸管理・仲介」「売買買取・仲介」「テナント誘致」「定期借地」「リフォーム・リノベーション」「講師業(宅建)」「不動産コンサル(資産活用)」、そして岡山・大阪を中心に「不動産投資」を行っています★

 

★CPM(米国公認不動産管理士)が在籍する不動産屋★
「買いたい」
「借りたい」
「売りたい」「貸したい」
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私たちは不動産をロジカルな視点から
お客様それぞれの「想い」にお応えします。
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新築賃貸経営の8割以上がサブリース契約を勧められる現状

近年の傾向で、新築賃貸経営=サブリース契約が多いです。多いというか、8割以上がサブリース契約を勧められます。

なぜかというと、提案側(賃貸ハウスメーカー)としては、「賃貸経営は若干のリスクがありますが、すべてこちら(賃貸ハウスメーカー)で請け負うので大丈夫ですよ」といった、「オーナー様に負担はかけませんよ」的なトークで距離を縮めてきます

しかし、このトークの裏には、営業マンの受注ノルマや金銭が絡んできます。

このようなトークに惑わされず判断するためには知識や経験が必要になってきますので、メリット・デメリットをしっかり理解する必要があります。

サブリース契約のメリット

①入居率に関わらず、一定収入が確保される。

昨今の賃貸市場は管理会社によって入居率が二極化しています。

しかしサブリースは空室が増えようが、一定の家賃収入が保証されます。

②リフォーム金額もサブリース契約に含まれている

入居者が退去するたびに「退去修繕費」を計上することになりますが、最近のサブリース契約はその退去修繕費も含まれた一定収入になっています。

もちろん、契約内容によって異なりますが、こちらも、冒頭でお伝えした、「オーナー様に負担はかけませんよ」の内容の一つです。

③相続税対策

営業マン緒決まり文句として「相続税対策で賃貸経営やりましょう。そのままにしておいたら、税金がかかるだけですよ。」

といった一昔前からず~っと続いている営業方法です。

たしかに、相続税は圧縮されますが、結局のところ、借入を行うと、負債が増えるだけですので、税理士としっかり検討しながら、話を前に進めることをおすすめします。

サブリース契約のデメリット

①100%の家賃収入はもらえない

サブリース契約とは、いわゆる、「転貸借」です。

転貸借とは、物件や土地の借主が、借りている物件や土地を第三者に又貸しすることをいいます。 借主が第三者に賃借権を転貸する場合には、貸主の承諾が必要です。 賃貸借契約とは、物件や土地の持ち主が、相手から賃料を支払ってもらって、その物件や土地を使用、または収益させることをいいます。

引用:ウチコミ

【全6戸 平均7万円/戸】の賃貸物件を所有している場合

例えば、全6戸 平均7万円/戸の場合だと、月額収入は7万円×6戸=42万円ですが、サブリース契約はこの42万円の約80%~90%が大家さんの収入となります。

※パーセンテージは契約内容によって異なります。

仮に、80%の契約になると、42万円×80%=33.6万円/月

空室が増えようが、満室であろうが、毎月の収入は33.6万円です。

年間でいうと403.2万円です。

多いか少ないかはエリアや築年数も加味する必要があります。

  • 通常契約:42万円/月(100%)
  • サブリース契約:33.6万円/月(80〜90%)
  • 差額:84,000円/月

②新築時は何もしなくても入居率が95%以上を保てる

新築と聞けば、お客様も住みたいって思いますよね?

なので、手を加える必要がなく、2回転はかなりの確率で満室で入居が見込まれます

この新築時にサブリース契約を締結しているということは、全文でお伝えした42万円-33.6万円=8.4万円/月が無駄に感じますね。

年間で言うと108万円。

最低でも入居率95%と考えても、478.8万円/年

※前述のサブリース契約80%の場合、403.2万円で、差額は75.6万円/年

  • 入居率100%の場合:差額108万円/年
  • 入居率95%の場合:差額75.6万円/年

 

この75.6万円がのちのちに響いてくる、とオーナー様が言われます。

仮に新築時から5年は安泰と考えると、378万円がドブに捨てることになってしまいますね。

③中途解約に違約金がかかる

100%といってもいいです。途中でサブリース契約を解約すると違約金がかかります。

金額はメーカーさんによってまちまちですし、契約戸数にもよりますが、ざっくり、一か月の収入×2と考えておいてください。

 

この違約金があるために解約を悩まれる方がいますが、そもそも収支がマイナスの方もいらっしゃいますので、そういった方は即解約をしましょう。

解約することで収支が改善され、新しい管理会社と今後の戦略を考えてください。

私が過去に、

  • 1.サブリース契約解約
  • 2.管理会社変更
  • 3.収益がマイナスから大幅ブラス改善

を行い、オーナー様の生活が安定されたケースもあります。

結論:最初の10年はサブリース契約はしない(入居率が悪くなってきたら、サブリースを検討する)

旨味がある5年~10年はサブリース契約は行わず、普通に管理会社に任せ、家賃収入100%を確保し(管理費除く)、安定した賃貸経営を行う事をお勧めします。

どうしても一括借上でアパート経営をしたいなら

どうしても一括借り上げを行い、安心を買いたい方は、途中からでもサブリース契約が可能な会社に委託することをお勧めします。

日本国内で途中で一括借り上げを行う会社は昔に比べて減りました。

なぜか?やはりリスクが高いからです。

一番稼げる5年~10年後の賃貸物件は他の競合物件と戦っていかなければいいけません。

考えられるのが、

  • 賃料減額
  • 設備補充

といった、新たなコストリスクです。

そのためにも、コツコツと稼いでいるときに、税金対策もかねて、先行投資しましょう。

もちろん、この内容はオーナー様だけでは理解しがたい内容もありますので、管理会社や不動産に精通しているプロの意見を聞いて、判断しましょう。

この記事を書いた人

柴山 貴志

株式会社キータウン 代表取締役
CPM®(米国公認不動産経営管理士)

「管理」という言葉に漠然と興味があり、2009年に業界へ転身。「賃貸仲介」「賃貸管理」「リノベーション」「売買仲介」「賃貸経営」「WEB戦略」「テナント誘致」「企業セミナー講師」「宅建講師」「不動産コンサル」「調停員登録」、不動産全般をこなす。

不動産のことでお悩みではありませんか?

お客様の資産管理、出口戦略まで考えて提案が出来る不動産会社は多くありません。キータウンは数少ないその1つです。

キータウンはただ不動産の売買や仲介だけをするだけでなく、不動産を大事な資産と考えて、ベストな不動産の活用方法をご提案できる、コンサルティング型の不動産会社です。

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