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10月以降にコロナの影響で不動産の空室率向上が加速する3つの理由とその対策

2020.10.23

賃貸オーナー経営

新型コロナウィルスが発生し、早半年。

弊社はあまりコロナの影響を受けていないので、変わらずお客様第一でお仕事をさせてもらっています。

しかし、私はコロナが発生して「半年」経過した【10月過ぎ】で、不動産オーナーの動向が大きく動く変わると思っています。

 

10月過ぎからコロナの影響で空室率向上が加速する

コロナの影響で、オフィス・テナントの撤退や縮小。
大手飲食店に関しては、早期に閉店を決める企業が多かったように思われます。

それに伴い、下記3つの内包を加味すると空室率向上が加速する可能性があります。

 

理由その1. 6ヶ月または3ヶ月前に解約予告の必要がある

退去する際には、解約通知の提出が必要で、オフィス・テナントの解約予告は、「6ヶ月前 or 3ヶ月前」に通知する必要があり、その3月に撤退を決めたオフィス・テナント企業は6か月後の9月末が退去予定日になります。

実際に撤退を決めたオフィス・テナントはもう少し後かもしれませんので、徐々に空室率は上昇していくでしょう。

 

理由その2. 家賃支援給付金の受給手続きを9月末で終わらせているケースが目立つ

これは私の肌感覚ですが、国からの家賃支援給付金の受給手続きが9月末までに終わらせている事業者さんが多く、オフィス・テナントの撤退が更に促進されると思われます

弊社管理物件のテナントも給付金受給完了の通知書が弊社に何社か届いていました。

「給付金をもらうまでは頑張る」とい多くの飲食店さんが言われていました。

 

理由その3. 4半期決算が10月に多い

企業の多くは1月、3月、7月、10月と大きく4つに区切っており、10月に人事異動や転勤など、新スタートするタイミングとしても良いからです。

 

実際の不動産を取り巻く数字とは?

では、実際の数字はどうなのか?

平均空室率と平均賃料を見ていくと、「大阪」に至っては、顕著にその数字が表れています

 

【空室率】

  • 2020.2月時点:1.94%(コロナ発生前)
  • 2020.9月時点:2.96%

1.02ポイントアップ

6ヶ月連続で空室率が上昇しています。

おそらく、今年いっぱいは空室率は伸びると予想れれます。

【賃料】

  • 2020.2月:11,907円/坪(コロナ発生前)
  • 2020.6月:12,026円/坪
  • 2020.9月:11,944円/坪

ピーク時に比べ、84円/坪ダウン

ここ3ヶ月連続ダウンしています。

空室率と比べ下げ幅は緩やかですが、空室率が改善されない限り、賃料下落も止まらないです。

※「東京」でも同様の傾向

【地区別の空室率】

どの地域も激しく空室率がアップしている中、唯一、我らの街、「心斎橋・難波地区」は空室率ダウン・入居率がアップしています。

【地区別の賃料】

こちらも同様に心斎橋・難波エリアを除いて賃料が下落傾向です。

参照:三樹商事デ-タセンタ-

 

先日も心斎橋を訪れましたが

 

  • 3月頃の人通りは10%
  • 6月頃の人通りは40%
  • 9月頃の人通りは60%

※MAX100%(コロナ前)

ほとんどが外国人の訪問者だったため、日本人に関しては100%戻ってきていると思われます。

 

対して、テナントの空室看板の数は人通りパーセンテージが増えても、増えているように感じます。

特に25坪以下で商売をされているテナントは限界が近づき始めています。

広めのテナントは人気エリアの空きが出ても、このチャンスを逃すまいと、大手・海外が物件を抑えていることもあり、心斎橋・難波エリアだけ好景気なのかもしれませんね。

※すみません、はっきりした理由がわかりませんが、私が仕事をしている心斎橋エリアも正直しんどい気がします💦

 

【岡山のオーナー状況】

弊社は岡山市で不動産業を営み、住居用・事業用のビル・アパート・店舗などのオーナー様達の状況をヒアリングしたところ、

  • 住居:空室率に変動なし
  • 事業用:空室率アップ

 

入居率アップの対策

1. 既存テナントに賃料減額

一番多かったのが「3ヶ月間、賃料半額」です。

当初は本当に喜ばれていましたが、ここまで続くと、もう一度オーナー様も賃料減額のサービスも必要になるかもしれません。

2.フリーレント

新規で募集する際、フリーレント3ヶ月を打ち出しているオーナー様もいました。

それぐらい、今、テナント空室が目立ち、早く埋めないオーナー様も爆死してしまいます。

特に、新築テナント・オフィスの方は新築未入居が続いています。

入居率をアップさせるというより、退去を抑制させるためにオーナー様方が我慢しています。

 

当初、コロナ発生時期は、オーナー様も強気に出ていたのですが、ここまでコロナ禍が続くと、事業者様含めオーナー様も苦しくなってきます。

特に、オフィス・テナント収入は大きく、一つ空室になると、リスクヘッジが困難なキャッシュフローになるため、買い替えも視野に入れる必要があるかもしれません。

最後に

上記の内容はあくまで、数字・データの話です。

実際に、お客様や企業様と仕事をしている一現場の人間として、やはり、利用できる土地が少なくなっていることもあり、地価は横ばい、むしろ若干上昇傾向で、2.3年後ぐらいにのではないでしょうか

 

コロナをピンチととるかチャンスととるか。

オーナー様にとって、難しい判断が続くと思われます。

 

 

この記事を書いた人

柴山 貴志

株式会社キータウン 代表取締役
CPM®(米国公認不動産経営管理士)

「管理」という言葉に漠然と興味があり、2009年に業界へ転身。「賃貸仲介」「賃貸管理」「リノベーション」「売買仲介」「賃貸経営」「WEB戦略」「テナント誘致」「企業セミナー講師」「宅建講師」「不動産コンサル」「調停員登録」、不動産全般をこなす。

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