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賃貸アパート・マンション経営において、基本的な空室対策の考え方

  • 2020.12.27
  • 賃貸オーナー経営

この記事は「所有している不動産の客付け、空室対策、管理の改善をどのように行ったらいいのか分からない。キャッシュを貯めたい。」というような方向けに書いています。

この記事を読むことで失敗しない賃貸経営を行うことができます。

私はこの岡山エリアで10年間以上、不動産業界に従事しています。

現在は、「賃貸管理・仲介」「売買買取・仲介」「テナント誘致」「定期借地」「リフォーム・リノベーション」「講師業(宅建)」「不動産コンサル(資産活用)」、そして岡山・大阪を中心に「不動産投資」を行っています★

★CPM(米国公認不動産管理士)が在籍する不動産屋★
「買いたい」
「借りたい」
「売りたい」「貸したい」
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私たちは不動産をロジカルな視点から
お客様それぞれの「想い」にお応えします。
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アパート・マンションの空室対策で大切なコト

繁忙期真っただ中です!
皆さん所有物件の入居率はいかがですか?

弊社管理物件の入居率は90%超え(8割が築20年以上)で推移しています。

その中でも中々客付けに苦戦している物件は正直、あります!

空室が目立つのは
【25㎡以下の「老朽したユニットバス・独立洗面台が無いor設置不可・室外洗濯機置場・駐車場無の問題」を抱えている1K・1DKの物件】
ですね。

それ以外の物件といえば、何とか決まるものです★
本当?と思われるかもしれませんが、本当です。

ほんと、難しいことではないので(笑)
弊社の管理物件なら、さらに頑張ります☆彡

それでは本題です。

  • 老朽したユニットバス
  • 独立洗面台が無いor設置不可
  • 室外洗濯機置場
  • 駐車場無の問題

先ほど述べました、上記4点の中で、影響が少ない項目は、「老朽したユニットバス」なんです。

え?

っと思われる方がいるかもしれませんが、そうなんです。

この他3点も問題なのですが、他3点は、ネット募集する際に、「こだわり項目」として、選択され、お客様の目にも止まらない物件情報になってしまいます。

そう、

インターネットでの閲覧から、既に、お客様の選択から外れているからです。

まずは、「検索される物件」にならないといけないですね。

でも、

  • 独立洗面台や室内洗濯置場や駐車場を設置したいけど、物理的に無理!
  • そんなにコストかけたら経営がひっ迫してしまう!

といった方もいらっしゃると思います。

そういった方は下記の3点を実施してみてください。

  • 1. 現状把握:相場と合ってるのかどうか(値段、設備、近隣の競合)
  • 2. 改善対策:インターネット導入、近隣駐車場を確保、築年数古いから設備向上して家賃UP?DOWN?管理会社合ってるのか
  • 3. 繰り返し

1. 現状把握:相場と合ってるのかどうか(値段、設備、近隣の競合)

今はインターネットが普及したおかげで、自分で相場がわかるようになりました。
SUUMOでも勝手に相場を記載してくれているので、そこを参照してください。

どうやって競合物件を探すのかがわからない方は、

  • ①自分が部屋を探すように
  • ②自分が住みたいと思う物件を
  • ③問い合わせをしたいと思った物件が

競合物件です。

それの物件が自分の所有している空室物件ならOK!!

異なる物件なら、その物件をマーキングしつつ、その物件より魅力ある物件に代えるだけです。

2. 改善対策:インターネット導入、駐車場を確保、築年数古いから設備向上して家賃上げるとか、管理会社合ってるのか

先ほど、1では現状を把握できたわけなので、これからは改善が必要になってきます。

改善項目は物件により異なりますが、まずは絶対的必要設備があります。

ファミリー物件とシングル物件によって若干異なりますが、まずは必ず先行投資として必要設備は「インターネット無料」です

巣ごもり需要で、家にいる時間が増えネットをいじる時間が増えた方が多いです。
そんな方が引っ越し先として、重きを置くのが、「インターネット無料」の設備があるかないか。

マンション・アパートの規模にもよりますが、

  • イニシャルコスト:20万円~100万円
  • ランニングコスト:0.5万円~2.0万円

このようなコストは家賃UPの材料にもなり、売却時の利回りUPにもつながります。※賃料UPのし過ぎには注意!

エンドユーザーは約5,000円のインターネット料金も加味したうえで部屋探しをしています。

管理会社に相談した際の情報力や提案力も重要です。

  • 知識・経験が乏しい!
  • 対応が雑!

そんな管理会社なら、心置きなく切り捨てましょう!

でも、○○さんに紹介してもらった管理会社だから、今まで色々してもらったから・・・といった、過去の功績を称えても仕方がありません。

時代は劇的スピードで変わっています。

その「遠慮」が経営の命取りになりますので、前に進んでいきましょう。

3. 繰り返し

1・2で説明した内容を繰り返し見直していく。

企業では、「PDCAを回していく」とも言います。

TRY AND ERROR

実行して成果を見て、成果が出れば、継続する。成果が出なければ、変化する。

実に簡単です。。

空室対策で家賃下げる対策は最終段階

上記3つを行って、それでもダメなら、家賃を下げて再募集です。

減額は市場悪化にもつながるので、管理会社と相談の上、判断しましょう。

最後に

いかがでしたでしょうか?

今回は空室対策の「基本」部分をお話ししました。

  • 1.現状把握:相場と合ってるのかどうか(値段、設備、近隣の競合)
  • 2.改善対策:インターネット導入、近隣駐車場を確保、築年数古いから設備向上して家賃UP?DOWN?管理会社合ってるのか
  • 3.繰り返し

やっていることはシンプルです。

その他、協力者を募ったり、広告を増やしたり、やれることは様々ですが、まずは管理会社を交え、現状を把握することをお勧めします。

満室経営が皆さんの資産の最大化につながりますように・・・。

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弊社ではオーナー様の賃貸経営に役立つ無料診断レポートの作成サービスを行っています。

具体的な数字や現状の課題をお聞きした上で、スコア化を行い、「今すぐできること」から売却なども含め、「将来を見据えた対策」まで、幅広い視点から、収益改善のご提案と情報提供をさせていただいております。

もし現状の物件へご不満やお悩みがございましたら、お気軽に弊社までお問い合わせください。

すぐにご連絡させて頂きます。

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Writer この記事を書いた人

柴山貴志

株式会社キータウン 代表取締役

「管理」という言葉に漠然と興味があり、2009年に業界へ転身。「賃貸仲介」「賃貸管理」「リノベーション」「売買仲介」「賃貸経営」「WEB戦略」「テナント誘致」「企業セミナー講師」「宅建講師」「不動産コンサル」「調停員登録」、不動産全般をこなす。

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