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不動産の賃貸経営はアパート・マンションより戸建ての方がメリットが多いと思う理由

賃貸オーナー経営 18/11/24
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岡山市のCPM(米国公認不動産経営管理士)は【キータウン*KEY TOWN】

先日こんな記事を見ました

戸建の最大のリスクは「〇〇」であることを認識していますか?

入居中の戸建てを購入するのは一見旨味がありそうですが、実は危険がいっぱいです。

楽街のオーナーコラムです。いくつか同意できることがあったのですが、私は納得できませんでした!!!!

結論としては、”アパート・マンションの方がリスクが大きい”

【戸建てのメリット】

①ブルーオーシャン戦略

戸建ての供給数は圧倒的に数が少ないです。
理由としては戦う敵(物件)が少ない方が勝てる(満室)可能性が高いからです。

※マンション・アパートは供給過多、都市部では建築した時点でキャッシュが回らないことも多くありません。

需要と供給のバランスの取れる地域で勝つためにも、地域分析は必須です。

②回転率が低い

戸建ては入居すれば、平均6年以上は退去しません。なので、リフォーム費用があまりかからないです。

※マンション・アパートの平均入居期間はシングルで2~3年で、その都度リフォーム代のコストがかかれば、その分手残りが少なくなり、早期売却を余儀なくされる場合があります。

③突発的修理が少ない。

戸建ては、もはや、入居者さんの持ち物みたいになっているケースが多く、小さな修理などは、自分達で修理を行ってくれます。

※マンション・アパートは入居期間中、99%は管理会社に連絡があり、その後オーナーさんに修理のお伺いを立てます。もちろん、故意過失の場合は、突っぱねますが、民法上、経年劣化と認められる場合はオーナー負担となります。

④近隣トラブルが少ない

隣接していない分、近所でのトラブルが圧倒的に少ないです。

マンション・アパートでのクレームNO1はご近所トラブルです。こちらに関しては、双方の言い分をしっかり聞いて、落としどころを見極めないと、早期退去につながりかねまます。
まれに、犯人捜しをすることもあり、時間もコストもかかり、精神的ストレスが貸主借主ともに追います。

⑤出口戦略が立てやすい

戸建ては綺麗な区画が多く、そのまま売却or切り売りして分譲販売or更地にして駐車場に用途変更など、その時期によって出口戦略の見方を変えることができます。
もちろん、地域性もあるので、CPM(米国認定不動産経営管理士)のような専門分野にたけた方に必ずご相談ください。

※マンション・アパートは確実にキャップレートをあげて売却の出口戦略を行使しないと失敗します。
そのためには賃料維持、高入居率確保が必須となります。もちろん、土地の広い敷地ににマンション・アパートを建築する場合もあり、複合施設も検討する余地がありますが、そもそも広い敷地にマンション・アパートのみの建築プランは将来的に収支悪化が予想されるので、計画的に投資分析を行う必要があります。

土地活用に関する記事はこちらで詳しく解説しています。

 

まとめ

リスクよりプラス材料が多いと感じているので、それでも、戸建てはいらん!!!っていう方がいらっしゃったら、一度キータウンまでお声をおかけください。

買い取りに行きます☆


こんな方のご相談を受けています

「借りたい」

  • 転勤で地域のことがよくわからない
  • 子どもをこの小学校に通わせたい
  • 大学の近くに住みたい
  • この地域にお店を出店したい
  • 駐車スペースを探してほしい
  • 近隣住民の方とのトラブルを解消してほしい

「貸したい」

  • 満室にしてほしい
  • 賃貸経営が上手くいかない
  • 入居者とのやり取りをお願いしたい
  • 滞納者がいて困っている
  • 空き家を活用したい

「売りたい」

  • 相続で得た土地・建物をどうしたらいいのかわからない
  • キャッシュが回らないので処分したい
  • 資産の借り換えをして資産UPしたい
  • 資産の整理をしたい

「買いたい」

  • 手狭になった賃貸マンションから持ち家がほしい
  • ずっと探してるけど土地がみつからない
  • この地域に家を建てたい
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  • 倉庫を建てるための土地がほしい

「その他」

  • この地域に企業を誘致したい
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多くのお客様にキータウンが選ばれる理由

岡山で資格保有会社5社未満の
「CPM(米国公認不動産経営管理士)」の資格を保持

賃貸不動産経営判断のプロフェッショナルであり、岡山で資格保有会社5社未満の「CPM(米国公認不動産経営管理士)」の資格を保持しています。

単に賃料減額提案・売却ではなく、ロジカルに分析・総合判断します。

賃貸管理業界10年以上の実績

キータウンは対面の接客でお客様の様々なご要望に応え、快適な住空間をご提供いたします。

また、岡山以外でも全国からの最新設備のお部屋をご紹介可能です。

★売却の判断

売却の目的をヒアリングし手段と方法を検討できる判断ができます。

手法としては・・・ 「今、売却する場合の売却価格を算出する→今、売却した場合のATCFを計算する→今、売却した場合の投資から出口までの最終収支を計算する→将来のNOIを予想する→将来の保有中のATCFを予想する→X年後の利回りを予想し、売却価格を算出する→X年後、売却した場合のATCFを計算する→X年後、売却した場合の投資から出口までの最終収支を算出する→今、将来を比較分析する」

お客様のご要望に合わせて、専門家と連携

お客様一人ひとり、ご要望が異なります。

その方に合った専門家(税理士・保管会社・ファイナンシャルプランナー等)や、他の不動産会社と連携を取り、対応することが可能です。

取り扱える物件は9割以上にものぼります。

キータウンはお客様の「信頼」から成り立っている企業です。

ご不明点などございましたら、何なりとお申し付けください。

不動産のことでお悩みではありませんか?

お客様の資産管理、出口戦略まで考えて提案が出来る不動産会社は多くありません。キータウンは数少ないその1つです。

キータウンはただ不動産の売買や仲介だけをするだけでなく、不動産を大事な資産と考えて、ベストな不動産の活用方法をご提案できる、コンサルティング型の不動産会社です。

お困りのことがあればお気軽にご相談ください。

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EDITOR

柴山 貴志

1983年8月
大阪府寝屋川市出身

ー 経 歴 ー

「管理」という言葉に、漠然とした興味があり、2009年に業界へ転身。
「賃貸仲介」「賃貸管理」「売買仲介」「賃貸経営」「WEB戦略」「不動産コンサル」の不動産全般を担当。

ー 資 格 ー

CPM(米国不動産経営管理士)、宅地建物取引士、古民家鑑定士、相続診断士、その他

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