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不動産の賃貸経営はアパート・マンションより戸建ての方がメリットが多いと思う理由

2018.11.24

賃貸オーナー経営

岡山市のCPM(米国公認不動産経営管理士)は【キータウン*KEY TOWN】

先日こんな記事を見ました

戸建の最大のリスクは「〇〇」であることを認識していますか?

入居中の戸建てを購入するのは一見旨味がありそうですが、実は危険がいっぱいです。

楽街のオーナーコラムです。いくつか同意できることがあったのですが、私は納得できませんでした!!!!

結論としては、”アパート・マンションの方がリスクが大きい”

【戸建てのメリット】

①ブルーオーシャン戦略

戸建ての供給数は圧倒的に数が少ないです。
理由としては戦う敵(物件)が少ない方が勝てる(満室)可能性が高いからです。

※マンション・アパートは供給過多、都市部では建築した時点でキャッシュが回らないことも多くありません。

需要と供給のバランスの取れる地域で勝つためにも、地域分析は必須です。

②回転率が低い

戸建ては入居すれば、平均6年以上は退去しません。なので、リフォーム費用があまりかからないです。

※マンション・アパートの平均入居期間はシングルで2~3年で、その都度リフォーム代のコストがかかれば、その分手残りが少なくなり、早期売却を余儀なくされる場合があります。

③突発的修理が少ない。

戸建ては、もはや、入居者さんの持ち物みたいになっているケースが多く、小さな修理などは、自分達で修理を行ってくれます。

※マンション・アパートは入居期間中、99%は管理会社に連絡があり、その後オーナーさんに修理のお伺いを立てます。もちろん、故意過失の場合は、突っぱねますが、民法上、経年劣化と認められる場合はオーナー負担となります。

④近隣トラブルが少ない

隣接していない分、近所でのトラブルが圧倒的に少ないです。

マンション・アパートでのクレームNO1はご近所トラブルです。こちらに関しては、双方の言い分をしっかり聞いて、落としどころを見極めないと、早期退去につながりかねまます。
まれに、犯人捜しをすることもあり、時間もコストもかかり、精神的ストレスが貸主借主ともに追います。

⑤出口戦略が立てやすい

戸建ては綺麗な区画が多く、そのまま売却or切り売りして分譲販売or更地にして駐車場に用途変更など、その時期によって出口戦略の見方を変えることができます。
もちろん、地域性もあるので、CPM(米国認定不動産経営管理士)のような専門分野にたけた方に必ずご相談ください。

※マンション・アパートは確実にキャップレートをあげて売却の出口戦略を行使しないと失敗します。
そのためには賃料維持、高入居率確保が必須となります。もちろん、土地の広い敷地ににマンション・アパートを建築する場合もあり、複合施設も検討する余地がありますが、そもそも広い敷地にマンション・アパートのみの建築プランは将来的に収支悪化が予想されるので、計画的に投資分析を行う必要があります。

土地活用に関する記事はこちらで詳しく解説しています。

 

まとめ

リスクよりプラス材料が多いと感じているので、それでも、戸建てはいらん!!!っていう方がいらっしゃったら、一度キータウンまでお声をおかけください。

買い取りに行きます☆

この記事を書いた人

柴山 貴志

株式会社キータウン 代表取締役
CPM®(米国公認不動産経営管理士)

「管理」という言葉に漠然と興味があり、2009年に業界へ転身。「賃貸仲介」「賃貸管理」「リノベーション」「売買仲介」「賃貸経営」「WEB戦略」「テナント誘致」「企業セミナー講師」「宅建講師」「不動産コンサル」「調停員登録」、不動産全般をこなす。

不動産のことでお悩みではありませんか?

お客様の資産管理、出口戦略まで考えて提案が出来る不動産会社は多くありません。キータウンは数少ないその1つです。

キータウンはただ不動産の売買や仲介だけをするだけでなく、不動産を大事な資産と考えて、ベストな不動産の活用方法をご提案できる、コンサルティング型の不動産会社です。

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