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目次
管理は依頼すべき？自分で管理すべき？
賃貸物件のオーナーさんにお聞きします。
物件を管理する？とはどういうことでしょうか。
大きく２つに分けられます。
- 「管理会社に依頼する」パターン
一般的に、不動産会社に物件のクレームや集金、客付けや立ち合いなどをお願いすること
- 「自ら管理する」パターン
大家さんが自分で入居者と直接やりとりを行い、クレームや集金、客付けや立ち合いなど、自ら行うこと
上記の肌感覚割合ですが
- 「管理会社に依頼する」パターン：８０％
- 「自ら管理する」パターン：２０％
8割以上の大家さんは不動産会社に管理を依頼している状況です。
自主管理物件の客付けの「優先順位」？
私たち不動産会社は自主管理（非管理）物件の客付けの優先順位は正直、かなり低いです。
申し訳ないです。
まずは「管理物件」の入居者さんを探すことに注力します。
当たり前ですよね。
管理を任せていただいている分、私たちも頑張らなければなりません！
その次に「自主管理（非管理）物件」のご紹介って感じですね。
自分で空室を埋めようと客付けをしようとしても、限界がある
自主管理ということは、客付けも自分ですることになります。
しかし、自ら大家さんが「空室あるので誰か住みませんか～？」って呼び込みすることはありません。
地道に不動産会社を回って、自分の物件を売り込みに行くわけです。
ただ、先ほどもご紹介した通り、不動産会社は管理をさせてくれない物件は優先順位が低く、お客様に紹介する物件としては後回しになります。
そうなると、空室も埋まらない状態が続きがちです。
管理料が無い分、空室期間も長くてもいいって思っていると、年間入居率がとんでもなく低くなるのがオチです。
私たち不動産会社がお客様探しの「プロ」とすると、大家さんはあくまで「素人」です。
先日も自主管理されているオーナーさんからの依頼で、空室物件を見させていただき、おこがましいですが、様々なアドバイスをさせていただきました。
大家歴１０年以上の方でも、大家目線とエンドユーザー目線の違いはあまり理解されていませんでしたね。
初公開！管理物件と自主管理（非管理）物件の入居率データ
皆さん、入居率は何％ぐらいあれば優秀だと思いますか？
- 全国平均の入居率は ８６．４％
※平成30年住宅・土地統計調査 住宅及び世帯に関する基本集計 （空室率１３．６％）より算出
- 岡山市の入居率は ８４．４％
また、弊社の知り合いの管理会社４社に協力してもらい、弊社含め５社の岡山市区別の入居率を出してみました。
一緒に募集はしているけど、自主管理（非管理）物件の入居率も出してみました。
結果は下記のとおりです。
弊社含め5社の管理物件は岡山の平均を大幅に上回っていました。
さすが、優秀な仲間たちです(笑)
その反面、自主管理（非管理）のオーナー様方は入居率が８割を切っており、岡山市の平均入居率よりも下回っていました。
まぁ、結果は予想通りでしたね。
ちなみに、弊社が管理している入居率は、約93％（2023年2月時点）でした。
不動産会社に「管理」を頼むメリット
その1：空室を早く埋めてくれる
先ほどの数字のとおり、管理物件の入居率は自主管理（非管理）物件と、１０％以上も差があります。
管理会社の一番重要な仕事は「空室対策」です。
これは大家さんとの信頼関係があってこそ可能になります。
しっかりと管理会社と話し合って満室経営に近づけるように協力していきましょう。
その2：不安を解消してくれる
優秀な管理会社は常に大家さんの味方です。
不安事などあれば、管理会社をうまく活用し、トラブルになる前に解決していきましょう。
特に裁判や訴訟等の相談事があれば、気軽に相談できる管理会社と付き合うようにしましょう。
その3：コスパが良い
だいたい管理料は賃料の約５％といわれています。
その５％には、客付けの他に多岐にわたります。
- 入居関連
- 契約書関連
- クレーム関連
- 賃料関連
- 退去関連
例えば、月々100万円の家賃収入の5万円で上記のような不動産管理を任せることが出来れば、正直、コスパ良きと感じます。
上記のようなことを自分でできるなら自主管理（非管理）でも問題ないです。
まとめ
いかがでしたか？
優秀な不動産管理会社とは大家さんの資産の最大化、つまり、満室経営を目指して一緒に努力するパートナーの位置づけになります。
自主管理の大家さんは入居率をアップさせるために、しっかりと戦略や知識を持って臨むことを期待します。
今回の感想ですが、先ほどのデータから、管理物件の入居率が凄すぎたので、改めて自信が付きました。
弊社へ初回管理依頼の大家さんは3カ月間は管理料が無料になります。
詳しくはお問い合わせいただければ、ご対応させていただきます。
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