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【賃貸経営】事故物件でも家賃補償保険があれば、リスクは避けれます【事前対策】

2019.10.02

賃貸オーナー経営

この記事は「自分が持ってる賃貸物件が事故物件になったらどうしよう、今後の賃貸経営が苦しくなるんじゃないか、かなり不安かも」というような方向けに書いています。
この記事を読むことで事故物件になっても、賢く賃貸運営を継続することができます。

私はこの岡山エリアで10年間、不動産業に従事しています。
現在は、「賃貸管理・仲介」「売買買取・仲介」「テナント誘致」「定期借地」「リフォーム・リノベーション」「講師業(宅建)」「不動産コンサル(資産活用)」、
そして岡山・大阪を中心に「不動産投資」を行っています。

 

★CPM(米国公認不動産管理士)が在籍する不動産屋★
「買いたい」
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「売りたい」「貸したい」
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私たちは不動産をロジカルな視点から
お客様それぞれの「想い」にお応えします。
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事故物件は、物件価値が低下してしまう

いきなりですが、あなたは死人を目の前にしたことがありますか?

混沌とする世の中、都心では毎日のように死人が発生し、いつの間にか事故物件になっているケースがあります。

 

ぶっちゃけた話、不動産会社からすると、「天国に行く際は、施設等or部屋の外で・・・」 と思っています。

なぜなら、オーナーさんが所有する物件価値が低下してしまうからです。

 

私は既に4件、経験しています。

「死人は口無し」というように、警察・消防などからこぞって事情聴取があり、家に帰ったらぐったりです。

それよりも、一番きついのは「死臭」です。

なんとも言えないニオイ・・・鼻の中に残り、ニオイでその残像が浮かび上がってきます。

 

また、最近の判例で自殺よる損害賠償請求でオーナーが大幅に請求金額の減額はありましたが、一部は認められたケースを下記に抜粋しておきます。

 

↓↓

※以下、長々と記載したので、めんどくさい人は、下記の「まとめ」だけでOKwww

 

~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

賃貸物件内での自殺による貸主の損害賠償請求につき、

約2年分の賃料相当額を認めた事例(東京地判 平27・9・28)

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貸主が、連帯保証人に対し、借主の自殺によって被った損害の支払を求めた事案において、貸主の請求した原状回復費は逸失利益において評価されるべきとして、また、賃貸物
件の用途・立地等考慮すれば、逸失利益は当初の1年を賃貸不能期間、2・3年は賃料の半額でなければ賃貸できない期間とみるのが相当であるとして、請求額が大幅に減額され
たうえで、認容された事例(東京地裁 平成27年9月28日判決 認容 ウエストロー・ジャパン)

 

1  事案の概要
平成21年8月24日、X(原告・貸主)は、A(借主)との間で、所有する総戸数4戸の建物の一室202号室について、賃貸期間2年、賃料月額7万2000円とする賃貸借契約を締結
した。また、同日、Xは、Aの配偶者で同居人のBの実父Y(被告・Aの保証人)との間で、Aが同契約に基づき負う債務につき連帯保証契約を締結した。
同月27日、Xは、Aに同室を引き渡した。平成22年9月8日、Aは、Bと離婚した。AとBは、離婚に伴い202号室を退去することとなり、Bは、同年9月下旬に別のアパー
トの賃貸借契約を締結し、Aも、同月29日に別のアパートの賃貸借契約を締結した。平成22年10月26日、Aは、202号室内で自殺した。
Xは、Yに対し原状回復費分449万円余、遺失利益分374万円余の支払いを求め提訴した。
2  判決の要旨
裁判所は、次のように判示してXの請求を大幅に減額したうえで認容した。
賃借人は、賃貸借契約に基づき、賃貸借の目的物の引渡しを受けてから、これを返還するまでの間、善良な管理者の注意をもって当該目的物を使用収益すべき義務を負う。
そして、賃貸借の目的物である建物の内部において賃借人が自殺をした場合、かかる事情が知られれば、当該建物につき賃借人となる者が一定期間現れなかったり、適正賃料よりも相当低額でなければ賃貸できなくなることになるものといえるから、当該賃借人が当該建物内において自殺することは、当該目的物の価値を毀損する行為に当たることは明らかであり、賃借人の善管注意義務に違反するものというべきである。
Yは、Aの自殺は賃貸借契約終了後に生じているから、その責任を負わない旨主張するが、Aは202号室の室内に入って自殺していることから、Xに対する202号室の明渡しはいまだされていないことが認められ、賃借人は、賃貸借の目的物を返還するまでは善管注意義務を負うのであるから、賃貸借契約の終了の有無にかかわらず、Aは善管注意義務の違反を免れないものと解すべきであり、Yの主張は採用できない。
Yは、消費者契約法10条との整合性を踏まえた合理的解釈によれば、Aが室内で自殺したことによって生じる損害についてまで保証するものではないと解すべきであると主張するが、Yは、連帯保証人引受承諾書において、賃貸借契約に基きAが負担する一切の債務について連帯保証人としてその責めを負う旨合意していることが認められるから、Aの善管注意義務違反に基づく損害賠償責任についても含まれるものと解するのが相当であり、この解釈が消費者契約法10条に直ちに違反するものと解することはできない。
Xは、損害金のうち原状回復費について、Aの血痕が室内全体に付着した結果、心理的嫌悪感ないし嫌忌感の発生という心理的損耗が室内全体に発生しており、全面的改装が必要である旨主張するが、Xが主張する心理的損耗は、逸失利益において評価されるべきで、これと重複して原状回復費用相当損害金を認めることはできず、室内の血痕のほとんどが拭き取られているのであるから、全面的な改装が必要であると認めることはできないが、台所床面の一部が、少し赤みがかっている状態にあり、この原因はAの自殺という故意による行為によって生じたものであることに照らせば、8万円余の限度で原状回復費用相当損害金を認めるのが相当である。
Xは、逸失利益については、202号室を賃貸するに当たって、自殺があった事実を賃借人に説明しなければならず、自殺があった物件には心理的嫌悪感ないし嫌忌感が生じるのが通常であるから、賃借人となる者が現れないという期間が少なくとも5年間は生じることは明らかであり、ライプニッツ係数を考慮し374万円余となると主張する。
しかし、心理的嫌悪感は、時間の経過とともに自ずと減少し、やがて消滅するものであること、また、202号室は、単身者ないし2人向けの1Kのアパートであり、その立地は、交通の便も比較的良く利便性も比較的高い物件であることが認められることを考慮すれば、Xの逸失利益については、当初の1年は賃貸不能期間とし、202号室において通常設定されるであろう賃貸借期間である2年間は、賃貸借契約の賃料の半額でなければ賃貸できない期間とみるのが相当である。以上によれば、Xの逸失利益は、158万円余となる。

まとめ

つまり、入居者が室内でなくなったことにより心理的瑕疵が発生し、オーナーは賃貸収入が減るから、その請求を連帯保証人にして、その請求は全額ではないものの、賃貸不能期間 1年間、賃料半額 2年間分の請求が認められた。

ここの争点は、

賃貸借契約期間が終了していても、室内の明渡しが、【まだ、されていない】ので、「善管注意義務違反」に値する。

※先日、宅建の講師中にも「善管注意義務違反」について熱弁したところですwww

【善管注意義務違反】とは

民法第400条「善良なる管理者の注意義務」のことで条文には「債権の目的が特定物の引渡しであるときは、債務者は、その引渡しをするまで、善良な管理者の注意をもって、その物を保存しなければならない」と明記されています。

※賃貸における特定物・・・部屋や室内の備え付けの設備

つまり賃貸借契約上、部屋や備え付けの設備を使用することが賃借人の権利として認められているものの、どのような使い方をしてもいいわけではなく、賃貸人に返すまでの間は管理者として大切に使用する必要があるということです。

(例)

  • 部屋の床に飲み物をこぼしたのに放置した結果、フローリングがカビてしまった場合や、雨の吹き込みを放置して、窓枠が腐敗した場合
  • 風呂場や台所などの水回りの清掃を怠ったために、通常なら発生するはずのないカビや著しい汚れが発生した場合
  • 釘やネジを使って壁に穴を開けて、下地のボードが損傷してしまった場合

 

この請求が多いか少ないか感じるのは人それぞれですが、そんなときに対応するための保険があります。

【家賃補償保険】

上記のような場合、別に裁判で争わなくても、オーナーが家賃補償保険に加入しておけば、その状況に応じて、保険金で対応できるのです。

※家賃補償保険は対手の保険会社が対応しているので、好意のある保険会社に聞いてみて下さい。

ただ、普通の建物火災保険よりも割高になるので、収支計算をきちんとしてください。

ただ、今の世の中、高齢化社会が引き起こすリスクは様々なので、家賃補償保険に加入することをお勧めします。

特に1R、1K、1DKを所有されている、または所有される予定のオーナーさんは特に注意です!

不動産は常に、リスクがつきものですwww

 

ちなみに、この写真は、先日、管理物件の火災警報器が鳴り、夜な夜な対応していた写真です。

KTpresents

 

幸い、火災もなく、特に大きな被害も良かったです。

しかし、この警報器作動の原因は、入居者さんが床に大量の水をこぼし、床をつたって、下の階の天井の警報器が作動しました。

これがまた、加害者が火災保険の更新し忘れで、かなりアタフタしましたwww

たまたま猶予期間中だったので、事故後の更新でも対応可能でしたが、入居者さん、必ず、火災保険の更新はしてくださいね!!!

そのための「保険」ですから☆

オーナーさんもリスクに備えた保険の見直しをお勧めします。

 

この記事を書いた人

柴山 貴志

株式会社キータウン 代表取締役
CPM®(米国公認不動産経営管理士)

「管理」という言葉に漠然と興味があり、2009年に業界へ転身。「賃貸仲介」「賃貸管理」「リノベーション」「売買仲介」「賃貸経営」「WEB戦略」「テナント誘致」「企業セミナー講師」「宅建講師」「不動産コンサル」「調停員登録」、不動産全般をこなす。

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