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この記事は、これから住宅ローンを組もうか検討している方や、今の住宅ローンの借り換えを検討している方に向けての記事です。
この記事を読むことで、自分に合った「低金利な金融機関を見つけること」が出来たり、「総支払額を減らること」が出来ます。
私はこの岡山エリアで10年間以上、不動産業に従事しています。
現在は、
「賃貸管理・仲介」「売買買取・仲介」「テナント誘致」
「定期借地」「リフォーム・リノベーション」
「講師業（宅建）」「不動産コンサル（資産活用）」、
岡山・大阪を中心に「不動産投資」を行っています
★CPM（米国公認不動産管理士）が在籍する不動産屋★
「買いたい」
「借りたい」
「売りたい」「貸したい」
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私たちは不動産をロジカルな視点から
お客様それぞれの「想い」にお応えします。
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目次
重要視される「４つ」の項目
仕事上、住宅ローンの審査を出すことが非常に多いです。
もちろん、全員が住宅ローン審査を通過するわけではありません。
住宅ローンの内容や、その借入する方の属性によって、住宅ローンの可否が分かれます。
ちなみに、属性とは「申込者にどれくらいの信用があるか」という指標です。
具体的には、以下の項目がチェック対象になります。
- 年齢
- 年収
- 勤務先情報
- 勤務形態
- 勤続年数
- 居住物件情報
- 家族構成
- 既存借入金額
- 過去の金融事故の有無
その中で、特に重要視す項目は、
「年齢」、「年収」、「勤続年数」、「既存借入金額」の4項目です。
それ以外の項目は、おまけ程度です。
正直、そこまで見てないですｗｗｗ
年齢：
マンションや一戸建てを購入する際、住宅ローン審査で、最初に見る項目は「年齢」です。
理由はいたってシンプル。
高齢の方に住宅ローンでお金を融資をすると、早期に無くなる可能背が高いため、お金の回収ができなくなる可能性が高くなりますよね？
多くの金融機関は、住宅ローン申し込み時の年齢を、完済時の年齢を「満80歳未満」と定めています。
この80歳がポイントで、上記より高い年齢の方が「住宅ローン借りたいです！」って言われても、融資NGです。
（他資産があれば、融資を引っ張ってくることは可能です。これは大富豪でないと厳しいですが。）
また、50歳を超えていると融資満額が厳しくなる傾向があります。
具体的には、「定年退職後、どのように返済していくのか」という計画の作成を求められることが多いですね。
ただ、退職金や年金などを受け取れる予定の方は、そこまで心配する必要はないので安心してください。
年収：
次に重要な項目は「年収」です。
これは、もっとも重視されるポイントと言っても過言ではありません。
住宅ローン利用時、融資される金額の上限は、年収の約8倍と言われています。
金融機関によっては、年収の約１０倍を引っ張てくることも可能です。
つまり年収500万円の方であれば、4,000万円～5,000万円を借りることが出来るということになります。
ただ、これはあくまで上限金額であり、金融機関は、「借入期間」や「金利」から、毎年のƒ返済負担率が約３０％を超えてくるとNG判定をすることがあります。
下記に例を示しておきます。
例）5,000万円の住宅ローンの借入申請
- 年収 ：500万円
- 借入期間：35年
- 金利 ：0.7％
返済負担率 → 32.22％
つまり、この場合だったら「5,000万円は否認→4,600万円へ減額承認」の可能性が高いです。
- ※4,800万円の借入
返済負担率：30.93％ - ※4,600万円の借入
返済負担率：29.64％。
もちろん、「属性」によって異なります。
「購入物件の価値」によっても異なります。
「自己資金割合」によっても異なります。
「金融商品」によっても異なります。
※フラット３５の場合は年収400万円以上なら返済負担率約35％以下が目線
勤続年数：
勤続年数って「信用」が高いんですよ。
何事も【続ける】って難しいことなので、勤続年数が長ければ長いほど有利になります。
金融機関としては、長く働いてくれるということは、安定して給与を確保し、住宅ローンを支払ってくれるお客様ということになります。
逆に、高年収だが勤続１年未満で、前職も1年以内に退職しているという方は借入先金融機関から信用されにくいでしょう。
具体的には、勤続年数が2～3年を下回る場合は、様々な条件が付加されたり、金利が高くなる可能性もあります。
ここは、担当営業マンの見せ所です。
また、国家資格や職業によってはプラスに働くケースが多いです。
必要とされる職業に就くということは得するということです(笑)
既存借入金額：
実はこの項目、既存借入金額は一番厄介かもしれません。
不動産営業マンあるあるですが、大抵、お客様の情報で「年収」を先にお伺いすることが多く、
「うんうん、この年収なら、この物件購入の融資は大丈夫かな」という、営業マン心理の中で形で話が進んでいきます。
しかし、お客様から「他に何か借入しれますか？」の話になったときに、「実は先月、車を購入しました、車ローンを使って」「クレジットカードのキャッシング利用をしています」
など、耳を塞ぎたくなるようなOMG内容の事実を知ったときは、苦戦覚悟の面談に切り替えます。
つまり、住宅ローンの借入は他の借入金の状況や金額も対象になります。
住宅ローンの借入を検討している方は、なるべく大きな買い物は避けた方が良いでしょうね。
その他：
これは実践してわかることなので、ケースバイケースです。
・妊娠予定の方
このことをいうと「差別」と言われるかもしれませんが、実際、妊娠期間は収入が減ったり休職をやむを得ません。
そのため、金融機関側に知られるとマイナスに働きます。
ここから先は、私からあまり言えません・・・。
・自営業かつ事業承継予定の方
かなり限定されますが、自営業でかつ事業承継（2代目や3代目）予定の方、なかなか審査通りません。
理由は、経営の「権限」が無いからです。
先代の方と仲が良ければ協力して話をするのですが、自営業の多くは、経営権を引き継がなかったり、経営の実態が見えないとなると、金融機関も慎重になります。
まずは、先代と打ち解けることに力を注ぐことをお勧めします。
・永住権のない外国籍の方
こちらは、何度もトライしましたが、キャッシュが少ない方は、まずは「永住権」を取得しましょう。
基本的に外国籍の方へ融資する条件として、「永住権取得」になります。
※永住権：外国人が在留期間を制限されることなく滞在国に永住できる権利
仮に、永住権が無ければ、「借入金額の○○％の自己資金が必要」となるケースがほとんどです。
ここがネックになってきます。
キャッシュがあれば、金融機関によっては融資してくれます。
永住権取得には、約半年ぐらいかかります。
まずは、
- ①申請人本人が居住する地域を管轄している、地方出入国在留管理官署
- ②外国人在留総合インフォメーションセンター
へ行ってください。
まとめ
いかがだったでしょうか？
「属性」って良くしようと思っても、すぐに良くなることはありません。
善良にかつ、優秀な人間になれば素晴らしい「属性」になれるでしょう。
しかし、属性が良くても、「人間性」は別です。
社会から必要とされる人間になれば、「属性」も「人間性」も良くなると思っています。
私はできた人間ではありませんが、これからも皆様にお得な情報、お役に立つ情報をお伝えできればと思います。
属性アップのために(笑)
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