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2024年は地方で分譲マンションを買わない方がいい理由【岡山は買ったら損!?】

  • 2023.12.24
  • 不動産お役立ち情報

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この記事は、「分譲マンションを買おうと思っているけど、時期的に大丈夫なの?」という方向けに書いています。

この記事を読むことで「分譲マンションより他の不動産を購入する、適切なタイミングで分譲マンションが購入」ができるようになります。


私はこの岡山エリアで10年間以上、不動産業に従事しています。

現在は、
「賃貸管理・仲介」「売買買取・仲介」「テナント誘致」
「定期借地」「リフォーム・リノベーション」
「講師業(宅建)」「不動産コンサル(資産活用)」、
岡山・大阪を中心に「不動産投資」を行っています

★CPM(米国公認不動産管理士)が在籍する不動産屋★
「買いたい」
「借りたい」
「売りたい」「貸したい」
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私たちは不動産をロジカルな視点から
お客様それぞれの「想い」にお応えします。
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先日、地方の戸建て購入の重要な3つのポイントの記事で、

「近年、分譲マンションから戸建て住宅に住み替えするお客様がバカみたいに多いです!!(本当に多くてびっくりします💦)

その住み替え理由の3割以上が「分譲マンションの駐車場が少ない、勝手が悪い」でした。」

という内容を記載したところ、

地方の分譲マンションについても教えてほしい、というご要望がありましたので、わかりやすくお伝えしていこうかと思います。

以前の地方戸建てはこちらからご覧ください。

 

1990年頃のバブル期価格超え

日本のバブル期と言われる1990年頃から、分譲マンション価格は右上がりで上昇してきました。

その後、リーマンショックで一時期値下がりが見えたものの、2023年はバブル期の価格を超えました。

 

新築マンション平均価格の年次別推移表(全国・首都圏・近畿圏)1973年(昭和48年)~2022年(令和4年)

参照:株式会社 不動産経済研究所 全国マンション市場50年史より

この大幅な価格情報にはいくつか要因はあります。

①日本経済の緩やかな上昇軌道

バブルの底をチャンスととらえ、あとは上昇するしかない。
株と同じですね。

②海外資本の増幅

経済発展しているのに所得が上昇しない日本に海外投資家はチャンスととらえ、こぞって日本進出、不動産購入を進めました。

③物価高騰

物価、高騰しましたね。ちょうど戦争も重なり、エネルギー高騰もダブルで直撃した結果、過去類を見ないほど生活苦に陥っています。
しかし、実は、世界の先進国に比べてみると、そこまで上昇していません。
政府が介入しない限り、まだまだ物価の高騰が予測されます。

下記図は主要国における消費者物価指数の推移です。

※消費者物価指数:小売段階の財及びサービスの物価の動き、日常生活で消費者が購入する商品の価格の動き

参照:社会実情データ図録

 

黒線の日本は上昇率が低く、

アメリカは日本の約2倍、イタリアに至っては日本の約3倍もの消費者物価指数を示しています。

④合理的思考

インターネット・SNSの普及によって、エンドユーザーの思考はスマートになり、「何が得なのか?」「損しないためにはどうしたらいいのか?」など、合理的に考える術を身に着けていきました。

  • 「いつ?」
  • 「どうやって?」
  • 「何をする?」

など、通常、コンサルタントや専門家を要する内容を、インターネットの情報や、近年はAIに判断させるなどでエンドユーザーの思考はますます賢くなっていきます。

ピーク値を過ぎた地方分譲マンション

これまで、物価上昇を続けてきた日本経済ですが、ここにきて「危険信号」がともり始めました。

メディアやマンション業者は、「まだまだマンション価格は上昇します!」と言います。

そうですよね。

経済は発展させなきゃいけないし、売上主義のマンション業者は「上昇する」と言います。

でも、これ、大間違いなんです。

実際、現場の声は真逆の反応です。

マンションデベロッパーや不動産業者は、

  • 「完全に供給過多」
  • 「来年あたりから価格を下げないと売れ残る必須」
  • 「冷静に考えて、今の販売価格と実際の価値に開きがありすぎる」
  • 「今買うと、バズレ」

この声はのちの数字に反映することになります。

下記図を見てください。

これは地方別のマンションの価格指数の推移を示しています。

※2010年平均値を「100」とする

すべての地方で緩やかな右上がりが見てわかります。

しかし、実は、地方と呼ばれるエリアは2022年~2023年前期にピークを迎えています

少しわかりにくいので、実数で見ていきましょう。

わかりやすく、価格指数が1番(最高値)が赤色、2番がオレンジ色にしています。

 

今後も不動産価格が上昇する可能性が高いエリア関東地方と近畿地方

2023年8月にまだ最高値を更新していることもあり、まだまだ上昇する可能性が高いですね。

中部地方は、ピーク値を迎えたばかりなので、今後、下落の可能性があるので、注視する必要があります。

問題は、その他の地方です。

私が住んでいる中国地方は2023月4月をピークに既に下落が始まっています。

四国地方も同様の時期にピークを迎え、北海道・東北・北陸に限っては、去年2022年に、ピークが既に終わっていました。

この数字は、今後のマンション価格の下落を物語っており、地方と呼ばれるエリアの分譲マンションを買うと失敗する傾向にあります。

過剰供給の地方分譲マンション

私たち不動産業者は2年ほど前から、マンションの異常な高騰を危惧していましたが、メディアやインターネット情報によってエンドユーザーのもとに「供給過多」「異常な高騰」という声が届いていませんでした。

既にマンション価格が下落傾向にもかかわらず、実際、地方は今後、分譲マンションの供給が加速します。

なぜなら、首都圏ではマンション価格が高騰しすぎ、エンドユーザーの予算に合わないため、地方なら、勝負ができると踏んだ、大手デベロッパーやマンション業者が流れてきているからです。

岡山市内でも、異常なぐらいマンション建築が進んでいます

 

あっ、供給過多のデータありました。

マンション販売で有名な不動産業者ダイシンさんがデータを出されていました。
ありがとうございます。

なんと、
2022年の819戸から大幅に増え、2023年は約1,100戸を予想しています。

誰がこんなに分譲マンションを必要とするのでしょうかね。

2023年前後に分譲マンション購入は負け組確定?

これまでお伝えしてきたデータや情報はすべて俯瞰的視点からお伝えしており、決して分譲マンションが嫌いだから非難しているわけではありません。

単純にピークを過ぎたら、バブル期のように後はマンション価値は下落するのみです。

また、戸建て住宅と異なり、マンションは建物価格に占める割合が高く、かつ、相続対策の逃げ道もなくなったため、今後、さらににマンションの価値は低くなる傾向になります。

相続税対策失敗の一例

実際、以前の記事でも記載したように、駐車場ナイナイ問題が勃発して、マンション売却が増えています。

https://keytown.jp/homepurchasepoint/

 

といっても、マンションの良さもあり、それでも分譲マンションが欲しい!と言われる方もいらっしゃいます。

そのような方には下記のような物件をお勧めします。

駅周辺かつ上階の分譲マンションの市場価値

マンションの価値が下がりにくいと言われる方がいますが、何をもって下がりにくいのか。

マンションに限らず、戸建てや倉庫も同じことが言えます。

しかし、分譲マンションには特有な価値があります。

それは「高さ」です。

特に最上階の眺望や優越感はプライスレスです!

賃貸で人に貸す際や、売却時も、価格を強気に出せます。

その他、駅近であれば海外や県外需要があり、市場価値は落ちにくいです。

つまり、駅が近くて、上階の分譲マンションなら購入してもOKということです。

 

その反面、郊外や地方エリアはマンションよりも広い戸建てが好まれる傾向にあります。

これは以前の記事でもお伝えした、「マンションから戸建てに住み替えるお客様が増加している」ことに繋がります。

これらのことを踏まえると、郊外や地方エリアのマンション価格が今後上がリ続けることは考えにくく、早々に売却を検討することも視野に入れておきましょう。

つまり、郊外マンションの購入の際は、今後30年を考えたうえで、十分に検討しましょう。

 

まとめ

いかがだったでしょうか。

データでみると、地方分譲マンションの今後の価値は下がってきますが、マンション購入は自由です。

こうやって注意喚起したところで、分譲マンションがほしい方には価値が高いし、分譲マンションしか選択ができない事情の方もいらっしゃいます。

不動産価格に絶対はありませんんが、購入する際には、近くの専門家あるいは友人知人に相談することをお勧めしますね。

 

 

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Writer この記事を書いた人

柴山貴志

株式会社キータウン 代表取締役

「管理」という言葉に漠然と興味があり、2009年に業界へ転身。「賃貸仲介」「賃貸管理」「リノベーション」「売買仲介」「賃貸経営」「WEB戦略」「テナント誘致」「企業セミナー講師」「宅建講師」「不動産コンサル」「調停員登録」、不動産全般をこなす。

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