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この記事を読むことで「地方不動産を購入して失敗する確率が低くなり、地方の不動産購入方法を知る」ができるようになります。
私はこの岡山エリアで10年間以上、不動産業に従事しています。
現在は、
「賃貸管理・仲介」「売買買取・仲介」「テナント誘致」
「定期借地」「リフォーム・リノベーション」
「講師業（宅建）」「不動産コンサル（資産活用）」、
岡山・大阪を中心に「不動産投資」を行っています
★CPM（米国公認不動産管理士）が在籍する不動産屋★
「買いたい」
「借りたい」
「売りたい」「貸したい」
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私たちは不動産をロジカルな視点から
お客様それぞれの「想い」にお応えします。
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目次
「地方不動産」は「首都圏不動産」を注視していれば傾向を予想できる
近年の不動産価格高騰で得した人もいる反面、損をした方も必ずいらっしゃいます。
おかげ様で、私たちのステークホルダーの方々は、前者の恩恵を受けることが出来ました。
「なぜ恩恵を受けれたか？」というと、【値上がりのタイミングが分かった】からです。
私の商圏は「岡山県」で、いわゆる「地方」になります。
「地方不動産」って、正直、値上がりするタイミングは「首都圏不動産」のタイミングを注視しておけば、少し遅れて値上がりしてきます。
値下がりするタイミングは、若干スパンは短くなりますが、首都圏の動向に注目しておけば、同じように下がってきます
「まぐれじゃないか？」とおっしゃる方がいますが、実際、不動産を購入した方々全員に利益を残すことができているし、売却益も獲得できているのが、すべてです。
なので、地方の不動産購入で失敗することは極めて低いことが言えますし、むしろ市場動向を見ていれば大体の予測ができるのが「地方不動産」と感じています。
逆に「首都圏」の不動産購入はただ一つ、【駅徒歩１０分以内】の物件なら大きく失敗することはないです。
理由は簡単、お客様が首都圏で賃貸物件を探す時、不動産屋に伝える条件って、
「駅近く徒歩10分以内、最悪15分なら許せる！」が3割は占めていましたからね(笑)
実際、下記図の2021年：人口1人当たりの乗用車台数データでは
首都圏の車保有率は、48位：東京都 0.220台/人、47位：大阪府 0.314台/人となっています。
参照元：市町村データランキング
その反面、地方の場合は、車社会が浸透しており、駅近条件ってあまり言われないんです。
「駅は近ければありがたいけど、絶対条件ではない」
などと、優先順位が異なることも特徴ですね。
ちなみに、20位：岡山県 0.617台/人と、車を所有していることが重要であり、逆に言うと、車がライフスタイルに根付いている証拠ですね。
地方や郊外での住宅購入で重要な「３つのポイント」
先ほどお伝えしました、「優先順位が異なる」ということは、お客様の重要ポイントが異なるということになります。
今回は、この「地方不動産」を購入するにあたって重要なポイントを３つお伝えしていきます。
Point１：駐車スペースを確保できること
先ほど少し触れた車社会の言及ですが、物件を購入する際も同じことが言えます。
物件を購入する際には
- 建売住宅なら「普通車2台以上のスペースを確保できる」
- 注文住宅なら「普通車3台以上の設計が可能か」
を念頭に置いて不動産購入を検討しましょう。
実は近年、分譲マンションから戸建て住宅に住み替えするお客様がバカみたいに多いです！！（本当に多くてびっくりします💦）
その住み替え理由の3割以上が「分譲マンションの駐車場が少ない、勝手が悪い」でした。
※上記内容については、別記事にてお伝えします
https://keytown.jp/bunjyoapartment/
車社会の地方では、「車を駐車するスペースが無くなると、生活が出来ない」ことになります。
逆説でいうと、「駐車スペースさえあれば、とりあえず生活が可能になる。」
これは極端ですが、実際、地方では駐車場ナイナイ問題があちらこちらで発生しています。
そのため、駅近の居住用物件や2階以上の商業用テナントは駐車場を必要とする賃借人が増え、駐車スペースが無い物件は、空室が目立っています。
Point２：今後、伸びるエリアであること
「どのエリアが伸びますか？」と、友人、取引先、エンドユーザー様、ほんと様々な方に聞かれます。
不動産価格は流動的で、経済状況によって大きく変動する生き物です。
皆さん失敗したくない気持ちはわかるのですが、上記質問の答えでいうと、「わかりません」って言いたいのが本音です（笑）
しかし、それを予想するのが不動産業者であり、ロジックをもって伝えるのがプロの不動産コンサルタントです。
今回の記事はエリア判別でなないので、特別に岡山市で今後さらに不動産価格が上昇する可能性があるエリアを１つだけお伝えしてます。ちなみに、既に不動産価格が上昇しきって、あとは下落傾向にあるエリアは今回は省くことにします。
そのエリアは北区大安寺周辺です。
なぜ北区大安寺周辺が伸びると予測できるのか？
岡山市北区の西側に位置する大安寺駅周辺は、商業施設が多く立ち並び、少し離れると西バイパスも隣接しています。
もちろん5年前と比べると既に地価1.3倍もの上昇しています。
しかし、今後、さらに上昇する可能性が高いエリアになっています。
理由は、市街化区域エリアが狭いことです。
このエリアは少し離れれば市街化調整区域が混在し、先日とうとう、岡山市からこんな通達メールが飛んできました。
簡単に言えば、市街化調整区域の農地は住宅建築が難しくなる、ということです。
皆さん、「開発行為」って聞いたことがありますか？
市街化調整区域って基本的に、住宅を建築することが出来ないエリアなんです。
しかし、「個人開発」という制度を利用すれば、農家住宅でなくても、個人の住宅を建築することができます。
この制度を利用して、郊外や市内から離れたエリアでも住宅を建築していましたが、この度、新しく農地を開発する際は規制がかかることになりました。
理由はたくさんあります。
「市街化区域エリア」
- 市が都市拠点と位置付けていたエリア（西大寺や岡南など）での人口減少
- あるエリア（西大寺や岡南など）の店舗や医療施設などの撤退
- あるエリア（西大寺や岡南など）周辺の空き家増加
「市街化調整区域エリア」
- ある一定のエリア（中区今在家近辺、中区江崎・藤崎近辺、南区浦安近辺、北区撫川近辺など）に低密度な市街地の拡大
- 純粋に過疎化、人口減少
など、簡単に言えば、
「行政が意図していないエリアに人が流れ込み人口減少が進んだため、そんなことは今後させないために、規制をかける」といった方が早いかもしれません。
【現在の状況】
今後は下記の図のように、行政が計画しているみたいですが、おそらく難しいでしょうね。
【改善後の状況】
つまり、
市街化調整区域が隣接していた土地に住宅建築が出来ない
→近くで探すしかない
→市街化エリアが狭いエリアしかない
→需要は多いのに、供給が少ない
→地価上昇
このようなエリアは他にもありますので、このロジックは「今後、不動産価格が上昇するエリア」に該当するでしょう。
Point３：シンプルな家、汎用性の高い家であること
よく言われるのが、実需の住宅で「マイホームは3回建築して、初めて納得できるお家になる」と言われています。
そう、家作りで、100％満足できる家なんて中々ないです！
最初は「best」と思ってても、徐々に「better」になり、「not bad」なります。
年数が経つにつれて、お客様が言われるのが、下記の声です。
- 「もっとシンプルな家にすればよかった」
- 「高価な設備を取り付けたけど実際使ってない」
- 「なんでこんなところにこだわったんだろう」
失敗するケースとして多いのが、
- 吹き抜け空間がほしくて、天井高にこだわったけど、今は掃除がしにくいもったいない空間になってしまった。
- 大きな窓にこだわったけど、今は暑くてエネルギー効率の悪い非エコ住宅になってしまった。
- 大きなリビングにしたけど、親や子供が遊ぶ空間や和室など、ちょっとした部屋を設ければよかった。
など、変なこだわりや、インスタ情報でオシャレを求めて、結果、失敗した注文住宅のお客様が多いです。
失敗しないためには、「シンプルかつ汎用性」の住宅が一番です。
これは、賃貸や売却に出したときに大きく反映されます。
参考になるのは、「建売住宅の間取り」です。
建売住宅の設計はプロが行っているので間違いないです。
まとめ
いかがだったでしょうか？
不動産購入は人生で一番高価な買い物と言われています。
自ら判断するためには、自ら勉強するしかありません。
それでもわからなければ、知り合いの不動産業者や信頼できる営業マンに相談してみてから不動産購入を進めていきましょう。
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