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近隣の空き家(空き地)問題の3つの解決方法 【2021年の民法改正で変わる】

  • 2022.01.27
  • 不動産ニュース情報

この記事は「近隣の空き家の管理がされてない、どうしたらいいの?どこに連絡したらいいの?どうにかしてほしい?」というような方向けに書いています。

この記事を読むことで近隣の空き家、空き地問題が解決するようになります。


私はこの岡山エリアで10年間以上、不動産業に従事しています。

現在は、
「賃貸管理・仲介」「売買買取・仲介」「テナント誘致」
「定期借地」「リフォーム・リノベーション」
「講師業(宅建)」「不動産コンサル(資産活用)」、
岡山・大阪を中心に「不動産投資」を行っています

★CPM(米国公認不動産管理士)が在籍する不動産屋★
「買いたい」
「借りたい」
「売りたい」「貸したい」
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私たちは不動産をロジカルな視点から
お客様それぞれの「想い」にお応えします。
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今回は相談案件です。

  • 「近隣に空き家があるんですが、これって、どうにかならないんですか?」
  • 「空き地が非常に荒れてるんですが、どうにかしてもらえませんか?」

この部類の相談は都市部を除いて、不動産業者さんは共通で受任したことあるんじゃないかと思われます。

もちろん、弊社で管理している「空き家」や「空き地」では上記のようなご相談を受けたことはありませんが、全国の空き家の数は年々増加傾向をたどっています。

総務書統計局のデータによると、全国の「空き家数」は848万9千戸で過去最多となっています。

平成30年住宅・土地統計調査特別集計

 

ちなみに、住宅って全国で6,240万7千戸あるので、日本の人口が 1.2億人と考えると、1世帯2人で生活している考えになります。

日本って贅沢ですね。
世の中には戦争や飢餓などによって、今日を必死に生きている人々がたくさんいる中、

  • 【使われていない家が、848万9千戸】
  • 【食料廃棄量が約612万トン/年(東京ドーム5杯分)】
  • 【お茶碗1杯分のごはんの量が毎日捨てられている】

幸せ過ぎる現状。
既存の資源をもっと大切にしたいですね。

また、賃貸用の空き家は432万7千戸あり、総住宅に占める割合 では6.9%に及びます。

まとめてみると

  • 二次的住宅:38万1千戸(総住宅に占める割合 0.6%)
    ※2013年対比 3万戸減少(7.3%減)
  • 売却用の住宅:29万3千戸(総住宅に占める割合 0.5%)
    ※2013年対比 1万戸減少(4.5%減)
  • 賃貸用の住宅:432万7千戸(総住宅に占める割合 6.9%)
    ※2013年対比 2万戸増加(0.4%増)
  • その他の住宅は、348万7千戸(総住宅に占める割合 5.6%)
    ※2013年対比 29万戸増加(9.1%増)

このような空き家を解消しようとする動きは昔からあるのですが、法律によって、空き家増加を促進しているのが現状です。

しかし、近年の民法改正によって、空き家増加に歯止めがかかりそうです。

令和3年4月21日「民法の一部を改正する法律(令和3年度法律第24号)「相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律(令和3年法律第25号)」の成立はご存知でしょうか?

内容を見ていくと、面白かったので、実務に使えそうな、法律制度をご紹介していきます。

民法改正によって使えそうな制度

所有者不明土地・建物管理制度

裁判所が所有者を知ることが出来ず、またはその所在を知ることが出来ない土地若しくは建物について、必要があると認める時は、利害関係人の請求により、所在者不明土地(建物)管理人による管理を命ずることができるという制度。

※土地が数人の共有物である場合には、共有者を知ることが出来ず、又はその所在を知ることが出来ない土地の共有持ち分についても同制度が利用可能。

こんな家ですね。

この制度はありがたいですね。
こういう空き家って、景観もさることながら、近隣住民の方にとって危険な建物になります。
ガラスが割れたり、外壁の一部が飛んできたり、害虫発生要因、犯罪助長させる場所になりかねません。

管理不全土地・建物管理制度

裁判所が所有者による土地(建物)の管理が不適当であることによって他人の権利または法律上保護される利益が侵害され、または侵害される恐れがある場合において、必要がある時と認める時は、利害関係人の請求により、管理不全土地(建物)管理人による管理を命ずることが出来るという制度。

※所有者及びその所在が分かっていることが前提(所有者不明土地・建物管理制度は所有者がそもそもわからない)

管理不全土地(建物)管理人が専任されると、管理人は対象土地(建物)又は共有持ち分等の管理及び所有する権限を有する場所になりますが、所有者不明でないため、管理人に権限が帰属することはなく、所有者も引き続き管理・処分権を有する。

また、管理人が処分行為を行う場合は、裁判所の許可のみならず、許可にあたって所有者の同意が必要になるため、所有者不明土地・建物管理制度と比べ、管理人の処分権限がかなり制限される。

ちょっと弱いかもしれませんが、注意喚起として、この制度が普及していけば、上記のような腐敗した空き家はへっていくのではないでしょうかね。

相続土地国庫帰属制度

言葉の通り、使い道のない土地を国に引き取ってもらえる制度で、空き家になっている実家などを相続した場合に、法務大臣が承認すれば、土地の所有権を国に帰属させることができるようになります。

※下記条件有り

1:実費での建物解体
2:土壌汚染がない
3:崖などがない
4:権利関係に争いがない
5:担保権などが設定されていない
6:審査手数料と10年分の土地管理費相当額の負担金の支払い

こちらは、条件等が多いので、この制度が普及することは難しいかもしれませんね。
特に、1の実費解体ということは多額の費用がかかるので、正直、費用をかけたくないから古屋にしているケースも多く存在します。
国庫に帰属しかつ、お金が必要ということにあれば、本末転倒です。

まとめ

いかがだったでしょうか?
民法が空き家促進の足かせになっているのであれば、空き家に関して新法を作ってほしいですね。

例えば、

  • 10年間 1度も電気・水道を開通しなかった空き家に関しては、時効10年が適応され、自由に処分ができる
  • 不動産登記一律30年更新(更新料を納めない所有者は、半年後に所有権失効【新規購入者は住民票がエリアから10キロ圏内】)

など、不動産が「負」動産にならないよう、しっかり国と連携して不動産を守っていきたいですね。

 

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Writer この記事を書いた人

柴山貴志

株式会社キータウン 代表取締役

「管理」という言葉に漠然と興味があり、2009年に業界へ転身。「賃貸仲介」「賃貸管理」「リノベーション」「売買仲介」「賃貸経営」「WEB戦略」「テナント誘致」「企業セミナー講師」「宅建講師」「不動産コンサル」「調停員登録」、不動産全般をこなす。

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