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この記事は「今って、円安や物価の高騰など、メディアで取り上げられているけど、実際はどうなの？」というような方向けに書いています。
この記事を読むことで、失敗しない住宅を購入することができ、より安心してマイホーム購入を選択することができます。
私はこの岡山エリアで10年間以上、不動産業に従事しています。
現在は、
「賃貸管理・仲介」「売買買取・仲介」「テナント誘致」
「定期借地」「リフォーム・リノベーション」
「講師業（宅建）」「不動産コンサル（資産活用）」、
岡山・大阪を中心に「不動産投資」を行っています
★CPM（米国公認不動産管理士）が在籍する不動産屋★
「買いたい」
「借りたい」
「売りたい」「貸したい」
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私たちは不動産をロジカルな視点から
お客様それぞれの「想い」にお応えします。
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目次
不動産・住宅業界で予想と実際に起きていること、全く違った
今、住宅を購入する方、増えています。これは、予想していなかったことです。
私たち、不動産・住宅業界の予想として、下記の流れでした。
不動産・住宅業界の予想思考
生活インフラの固定費が上昇（電気代、ガス代高騰）
↓
住宅の建材が軒並み高騰
↓
エンドユーザーの財布の紐が固くなる
このような思考は今までも多かったのですが、しかし、実際、ふたを開けてみたら大きく異なっていました。
実際のお客様の思考
希望する「土地」がどんどん減っていく（人気なエリアに限る）
↓
円安が促進すると、「現金以外」の資産を変更しておいたほうがお得
↓
高騰するなら早めに住宅を取得しておいたほうがお得
この思考は、実際に購入検討されている多くのお客様からヒアリングした思考です。
需要と供給のバランスで、需要が無ければ、ある程度、土地の高騰が収まり、私たちも購入しやすい価格に落ち着くので、それはそれで良いと思ったのですが、お客様からヒアリングした思考では違っていました。
結果、推測されるのは、以下の通りです。
- 「まだまだ需要が増え、供給できるモノが少ない」 ＝ 土地価格は上昇傾向
- 「購入者増加により、TVやインターネットでさらに取り上げられる」 ＝ 建材価格がさらに上昇傾向
最近における不動産関連の物価高騰の動き
具体的な高騰内容です。
2015年頃
土地価格が上昇傾向
私たちはこの頃から、将来的な土地不足が発生することを示唆
2020年後半
コロナ情勢により、ウッドショック発生 → 建材 1.5倍
2021年頃
鉄関連 買取価格が2倍
- 中国が一気に買いに動く
- アメリカは、いち早くコロナ禍の生活を気にしなくなったので、安い時期にたくさん仕入れようと考えた
※事実、解体業者、廃品回収業者の売り上げが約2倍になっている
2022年頃
ウクライナ情勢により円安促進 → 輸入価格 上昇
住宅設備メーカー 値上げ発表
- LIXIL：サッシ約10～12%UP、キッチン約2～11%UP、お風呂約4～39%UP、トイレ約2～33%UP
- リンナイ：給湯器・食洗器約7％UP
アイジー工業（金属サイディングの最大手メーカー）値上げ発表 → 他メーカーもこぞって値上げ発表
２０２３年の不動産市場予想
金融機関【不動産融資（住宅ローン）】：積極的
変動金利 → 横ばい or 軽く上昇
※１０年以上も横ばいだけど、この円安傾向を見ると、少し怖い気がする
融資可能額 → 【通常】年収の８倍、【例外】年収の１０倍
※金融機関によります
金融機関【不動産融資（プロパーローン）】：消極的
６～７年前は１０割融資もありましたが、去年・今年は約８割、2023年は８割を切りそうです。
もちろん、金融機関によって、融資を引っ張れます。（横浜幸銀や香川銀行など）
しかし、市場が高騰している分、評価額と現物額に大きな差異が生じていることもあり、金融機関も以前のように融資期間を少し伸ばす、といったことが難しくなっているのが現状です。
売主：強気
市場の雰囲気は「いっぱいいっぱい」ですが、売主サイドとしては、依然、強気に来るでしょう。
あと2年は強気かなぁ。
買主：増加傾向
【実需】増加傾向（戸建て需要が特に増加）
※マンションの住宅ローン＋「マンション管理費」「修繕積立金」「駐車場使用料」の支払合計が高くなり住み替え検討増加中
【事業用】相変わらず増加傾向
需要も供給も多いが、融資がひっぱってこれず買いたいけど買えないケースが多いです。
※現状、「キャッシュ」持ってる人のみが、良い物件を買っています。
例外
来年から本格的に「コロナ無担保・無利子の融資返済」が始まります。
現状、コロナで打撃を受けた企業が目に見えて復活しているかといえば、大企業を除くとまだまだ厳しい状況です。
この「コロナ返済」が始まってくると、企業の倒産も加速するでしょう。
そうなったとき、不動産に興味のある「買主」は大きな恩恵を受けることになります。
つまり、2023年は優良不動産が出てきます。
ただし、キャッシュを持っている方のみが購入できることは変わりません。
まとめ
不動産はタイミングです。
いつ購入すれば、一番お得ですか？という質問を受けますが、結論、早いほうがお得。ということになります。
私たちはあくまで、市場を元に予想します。
現状、「現金を他の資産に変える」ということは間違いないと思います。
また、日本は一定数の方が住宅を購入するので、需要は一定数いるわけで、供給が少なくなれば、必然とモノの価値が上昇し、価格が高騰します。
最近は、「中古のほうが価格が高い！」と言われていますが、それは時計や車や「動産」の場合です。
不動産の場合は、海外を除くと、新築のほうが高いです。
しかし、中古市場も数が少ないため、割高で取引されているのが現状です。
唯一、分譲マンションは供給が過剰気味なので、これから価格が下がってきます。
一戸建てに関しては、土地の供給が少ないため、まだまだ、価格は下がりません。
購入の見極め時期は難しいです。
私たちは常に市場を見ているので、次に起こる不動産市場をお伝えできればと思います。
不動産をご購入で物件を探してほしい、逆に、物件を持っているので、売却の相談にのってほしい、という方は、お気軽にご相談くださいませ。
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