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この記事には「不動産の利回りや将来価値・不動産投資」についての内容を書いています。

いや〜毎日のように収益物件情報が入ってきます、次から次へと。

しかし大体、手遅れな物件が多いです。(笑)

出口戦略を誤ったといった方が正解かもしれません。

なぜ、このタイミングで売却するの？という物件もあります。

オーナーの目的や事情はそれぞれなので、あれこれ言いませんが、不動産経営には的確なアドバイスができる、パートナーが必要です。

日本の不動産投資は利回り重視

特に日本の不動産投資に「利回り」を重視する方が多いです。

これ、非常に危険です。

高利回り＝お得→×××

完全なNG。

正解は、

高利回り＝高リスク

なんです。

高利回り＝お得、ではなく、高利回り＝高リスク

「ボロボロの物件を再生して、２０％超えの高利回り獲得」

そんな記事みたことありませんか？

ここには大きなリスクがともなっています。

１ヶ月前ぐらいに、飛び込みのお客様が収益物件をさがしているということで、対応しました。

「１００万円～５００万円ほどの物件ありませんか？」

久々にエセサラリーマンオーナーがきた～と感じつつ、話をしていたのですが、

どうも、私と話が合わない。

考え方が１８０度異なる。

「出口戦略？考えていますよ！」

というものの、共感はできず、申し訳ないですが、お帰りになってもらいました。

お客様は少し機嫌を悪くされていたように感じましたが。。。

海外のCPMで重視しているのはオーナーの目的や将来価値

オーナー様には様々な目的があり、様々な事情があります。

• ①安全性（資本の保護）
• ②定期的収益（キャッシュフロー）
• ③レバレッジ（借りたお金を使う）
• ④資本の増加（価値の上昇）
• ⑤節税（所得税の優遇処置）

※オーナーシップ（オーナーという誇り？みたいな感じ）

上記の目的を果たすためには、何かと、お金が必要です。

といっても、現金はある程度あって、かつ、下記の「C」が重要になってきます。

信用の五つの「  C  」

• キャラクター（個人の属性）
• キャパシティー（物件の収益性）
• コンディション（ローンの条件）
• コラテラル（担保）
• キャピタル（資本、どれだけお金が必要か？）

将来価値はどうやって決まるのか？

答えから言うと、すべては場所。

つまり「立地」です。

市場調査、近隣調査によりある程度の将来価値が見えてきます。

その街が栄えるのか、現状維持するのか、衰退するのか。

将来○○になる！ということは、断言できませんが、予測をして、ロジックで答えを導きます。

もちろん「利回り」をないがしろにはしません。

しかし、あくまでも、利回りは判断材料（選び方）の一つです。

以下はSUUMOから抜粋になりますが、

つまり、将来価値を見極めるのは、市場調査が一番ということです。

特に岡山は天災が少なく、かつ時価が高くない割には回収率が高い県として、投資家が攻めやすいといえます。

首都圏では需要はもちろん高いですが、過剰な供給で空室率が約３０％と言われています。

投資は常にリスクが伴います。

やはり、不動産の選び方については、最適かつ資産の最大化に努めてくれる、お近くのCPM（米国不動産経営管理士）に相談するのが一番のような気がします。

「CPMって何？」という方はこちらを