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最近、「個人で所有している賃貸物件を法人化するべきかどうか、相談にのってほしい」という、内容が多くなってきました。

内容の一例としては、

• 土地付き一棟マンションを個人で所有している
• 不動産所得が1,000万円を超えてきた
• 法人化したほうが、節税になるって聞いたけど、いまいちわからない

というところですね。

個人的には法人化するにはメリットが6つあります。

１所得が増加すれば、法人税率が所得税率より小さくなる

一般的に、所得が低い段階では、個人の税率の方が低いので、【個人】のほうが得！

ボーダーラインとしては、不動産所得が６００万円を超えるかどうかです。

※下記：個人経営と会社経営の税率の比較

• 所得金額　　　　個人（実効税率）　　会社（実効税率）
• １００万円　　　１５．６０％　　　　２９．４０％
• ３００万円　　　１７．２０％　　　　２４．８０％
• ５００万円　　　２３．８０％　　　　２４．３０％
• ６００万円　　　２５．８０％　　　　２４．４０％
• ８００万円　　　２８．６０％　　　　２４．５０％
• １０００万円　　３１．６０％　　　　２７．００％
• １２００万円　　３４．４０％　　　　２８．７０％
• １５００万円　　３７．３０％　　　　３０．３０％
• １８００万円　　３９．２０％　　　　３１．４０％
• ２０００万円　　４０．８０％　　　　３２．００％

※１：所得税・住民税・事業税（不動産貸付業と仮定）実効税率。所得控除は考慮していません

※２：法人税・住民税・事業税の実効税率

※３：実効税率は地域によって異なります

※４：平成２８年４月１日以降に開始する各事業年度で資本金棟が1,000万円以下の法人かつ従業者数が５０人以下の場合

※５：復興特別所得税・復興特別住民税を含みます

２所得分散による税金総額の減額

オーナー一人に所得が集中していると、高い税率で課税されています。個人事業の場合、専従者給与など所得を分散することもできますが限度があります。

一方、会社では、個人所得を給与所得とすることにより、給与所得控除分の所得税が軽減されます。また、個人所得を自分の他、家族に給与として分散することで、全体の所得税も軽減されます。

・個人事業の場合

個人：不動産所税1,000万円　→　所得税額等　約316万円

・法人化　オーナー飲み給与支払

会社：オーナー1,000万円　→　所得税額等　約193万円

・法人化　オーナー及び家族に給与支払

会社：オーナー500万円、配偶者300万円、子200万円　→　所得税額等　オーナー61万円＋配偶者29万円＋子18万円＝約108万円

３給与の範囲が広がる

家族鬼対する会社の役員報酬は、その会社の利益、他の従業員給与、他の同一業種の青色専従者給与より自由同が広がります。

４経費の範囲が広がる

個人技業では一切認められない社宅家賃が、会社だと認められます。年金・県kン好保険などの社会保険料の半分が会社負担で損金となります。また、個人事業では、保険料を経費にすることはできませんが、一定の条件を満たした生命保険や損害保険の保険料等は会社の損金に算入することができます。

５青色欠損金を９年繰り越せる

その年の損金の繰り越しは、個人事業は良く年以降３年間に対し、法人は９年間認められます。

６相続税対策となる

２・３の所得分散効果で、オーナー個人資産の蓄積を抑制することで、相続税の増加を府是ぐことができ、それとは逆に家族の資産を蓄積することで、相続税の支払い財源を作ることが出来ます。

（ただし法人化には、会社設立・運営コストが必要になる等のデメリットがあります）

結論

早く不動産所得を６００万円以上に資産を拡大し、法人化する

法人化のメリットを使ってこそ、不動産経営が順風満帆に行く秘訣です。