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不動産業界でやっていこうと思えたきっかけについて

2017.05.04

コンサルティング事例

オーナーからの誘いで晩御飯をごちそうになった話です。

「あなたと出会えて良かった」

「あなたに出会えてなかったら、今、私たちはこうやって生きていないです」

「本当に感謝しています。そして、これからも家族ともどもよろしくお願いします」

これは独立のきっかけになったお話です。

最初は順調だったが、ついには毎月の固定収入が赤字

元々は大東建託のオーナーさんで、

1棟目、2棟目は順調だったが、3棟目、4棟目から収支がおかしくなり、気づけば負のスパイラルに陥り、固定資産税滞納、毎月の収支が赤字。

完全に大東建託のカモになっちゃいました。

その後、銀行から借からの提案の借り上げ変更で一件落着だったはずが、その収支も甘く、

結局、赤字スパイラルが抜け出せない状態でした。

 

そこで私が管理を引き受けるという流れになったのですが、

結局、財務体力が無く、プロフィットコストがかけれない状態。

 

この時点で「この人、首つりなっちゃうかも」というぐらい、

危ない状態だったので、

本格的にコンサルに入ることになりました。

コンサルティングに入ると、様々な問題が浮上

たくさんの問題があり、

  • ⓵おばあさんがお金を使い込んでいた
  • ②銀行の提案してきた収支改善のプランが甘々だった
  • ③収支改善するために、娘婿宅を新たな担保に入れ、借入額増額

 

以前の記事でも書いたが、まずは、固定費の削減が一番最初に実施しなければなりません。

③の改善のための借り入れ額増額はもってのほか。

喜ぶのは銀行さんだけです。

 

そもそもの大東建託のプランを見ると、

「利回り、4%(土地なし)の相続税対策でアパート経営しましょう」といってオーナーをグリップしており、3棟目から「騙し」に入ったんでしょうね。

4棟目なんか、利回り2%(土地なし)で、しかもオーナー他の敷地に無理矢理に建築し、かつ、進入路も共有にし、完全に売却できないようにして、やりたい放題!

相当やばい状態で、黒字化するには4、5年はかかると説明

初めて話を聞き、オーナーとのヒアリングの際、

私は言いました。

「正直、これはそうとうやばいです。」

「黒字化にするためには約4-5年かかります」

(私、こんなこと言ったの忘れていましたが、晩御飯の際にオーナーから言われました)

それぐらい今思えば、大変な案件だったな~と・・・。

その時は無我夢中で、

オーナーの資産を守らなければならない一心で、時間というコストをかけていました。

CPM取得者として第一に考えることは、「オーナーの資産を最大化する」こと

「オーナーの資産を最大化する」

これはCPM取得者として、必ず頭に置いて行動しなければなりません。

資産が減少することを私たちCPM取得者は提案しません。

 

手段はたくさんあります。

その手段を適切なタイミングで適切なボリュームで使っていきます。

 

それを間違えると、負の資産になります。

 

「不動産屋って変な人多いですから。でも僕にまかせてくれれば大丈夫」

という言葉を信じてくれて。

4-5年で黒字計画を実質、1年3ヶ月で収支がプラスの黒字経営に戻すことができました。

しっかりとオーナーの目的を理解し、把握することが一番の成功の元

この要因は、

しっかりとオーナーの目的を理解したこと。

把握することが一番の成功に導けるでしょう。

4棟ある内の1棟だけ売却を提案

なぜか

全てを売ってしまうと、譲渡所得税が取られる

2000万円を売ってしまうと、400万取られてしまう

なのでしっかりとした計画が必要

 

 

 

救ってくれた人という認識

おばあさんとその人との仲介も仕事としてやっていった。

最終的におばあちゃんの通帳を取り上げた。

ボケはじめのおばあちゃん。

 

 

プラスになったその次は?

プラスになっていることに対する対策

所得税対策

 

不動産って最終的に人の問題。

相続・所得税・色々と関わってくる。

本当に自分を頼ってくれた。

 

独立するきっかけ

「この人に◯◯さんだからこそ今後もお願いします」と言われたこと。

 

今まではやりたい仕事をやっていたけど、そうではなく

必要とされていたことをやった

0から1にすることができた。

知識と経験だけでなく、0から1にすることは知恵が必要。

その知恵にできたのが自分の自信になった。

 

この記事を書いた人

柴山 貴志

株式会社キータウン 代表取締役
CPM®(米国公認不動産経営管理士)

「管理」という言葉に漠然と興味があり、2009年に業界へ転身。「賃貸仲介」「賃貸管理」「リノベーション」「売買仲介」「賃貸経営」「WEB戦略」「テナント誘致」「企業セミナー講師」「宅建講師」「不動産コンサル」「調停員登録」、不動産全般をこなす。

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