岡山で不動産投資・賃貸経営をサポート 〒703-8282 岡山市中区平井5丁目7-39 9:30〜18:30(定休日:水曜日・祝日)
LINEで相談
お問い合わせ

不動産業界でやっていこうと思えたきっかけについて

コンサルティング事例 17/05/04
TOP > 不動産ハックブログ > コンサルティング事例 > 不動産業界でやっていこうと思えたきっかけについて

オーナーからの誘いで晩御飯をごちそうになった話です。

「あなたと出会えて良かった」

「あなたに出会えてなかったら、今、私たちはこうやって生きていないです」

「本当に感謝しています。そして、これからも家族ともどもよろしくお願いします」

これは独立のきっかけになったお話です。

最初は順調だったが、ついには毎月の固定収入が赤字

元々は大東建託のオーナーさんで、

1棟目、2棟目は順調だったが、3棟目、4棟目から収支がおかしくなり、気づけば負のスパイラルに陥り、固定資産税滞納、毎月の収支が赤字。

完全に大東建託のカモになっちゃいました。

その後、銀行から借からの提案の借り上げ変更で一件落着だったはずが、その収支も甘く、

結局、赤字スパイラルが抜け出せない状態でした。

 

そこで私が管理を引き受けるという流れになったのですが、

結局、財務体力が無く、プロフィットコストがかけれない状態。

 

この時点で「この人、首つりなっちゃうかも」というぐらい、

危ない状態だったので、

本格的にコンサルに入ることになりました。

コンサルティングに入ると、様々な問題が浮上

たくさんの問題があり、

  • ⓵おばあさんがお金を使い込んでいた
  • ②銀行の提案してきた収支改善のプランが甘々だった
  • ③収支改善するために、娘婿宅を新たな担保に入れ、借入額増額

 

以前の記事でも書いたが、まずは、固定費の削減が一番最初に実施しなければなりません。

③の改善のための借り入れ額増額はもってのほか。

喜ぶのは銀行さんだけです。

 

そもそもの大東建託のプランを見ると、

「利回り、4%(土地なし)の相続税対策でアパート経営しましょう」といってオーナーをグリップしており、3棟目から「騙し」に入ったんでしょうね。

4棟目なんか、利回り2%(土地なし)で、しかもオーナー他の敷地に無理矢理に建築し、かつ、進入路も共有にし、完全に売却できないようにして、やりたい放題!

相当やばい状態で、黒字化するには4、5年はかかると説明

初めて話を聞き、オーナーとのヒアリングの際、

私は言いました。

「正直、これはそうとうやばいです。」

「黒字化にするためには約4-5年かかります」

(私、こんなこと言ったの忘れていましたが、晩御飯の際にオーナーから言われました)

それぐらい今思えば、大変な案件だったな~と・・・。

その時は無我夢中で、

オーナーの資産を守らなければならない一心で、時間というコストをかけていました。

CPM取得者として第一に考えることは、「オーナーの資産を最大化する」こと

「オーナーの資産を最大化する」

これはCPM取得者として、必ず頭に置いて行動しなければなりません。

資産が減少することを私たちCPM取得者は提案しません。

 

手段はたくさんあります。

その手段を適切なタイミングで適切なボリュームで使っていきます。

 

それを間違えると、負の資産になります。

 

「不動産屋って変な人多いですから。でも僕にまかせてくれれば大丈夫」

という言葉を信じてくれて。

4-5年で黒字計画を実質、1年3ヶ月で収支がプラスの黒字経営に戻すことができました。

しっかりとオーナーの目的を理解し、把握することが一番の成功の元

この要因は、

しっかりとオーナーの目的を理解したこと。

把握することが一番の成功に導けるでしょう。

4棟ある内の1棟だけ売却を提案

なぜか

全てを売ってしまうと、譲渡所得税が取られる

2000万円を売ってしまうと、400万取られてしまう

なのでしっかりとした計画が必要

 

 

 

救ってくれた人という認識

おばあさんとその人との仲介も仕事としてやっていった。

最終的におばあちゃんの通帳を取り上げた。

ボケはじめのおばあちゃん。

 

 

プラスになったその次は?

プラスになっていることに対する対策

所得税対策

 

不動産って最終的に人の問題。

相続・所得税・色々と関わってくる。

本当に自分を頼ってくれた。

 

独立するきっかけ

「この人に◯◯さんだからこそ今後もお願いします」と言われたこと。

 

今まではやりたい仕事をやっていたけど、そうではなく

必要とされていたことをやった

0から1にすることができた。

知識と経験だけでなく、0から1にすることは知恵が必要。

その知恵にできたのが自分の自信になった。

 


こんな方のご相談を受けています

「借りたい」

  • 転勤で地域のことがよくわからない
  • 子どもをこの小学校に通わせたい
  • 大学の近くに住みたい
  • この地域にお店を出店したい
  • 駐車スペースを探してほしい
  • 近隣住民の方とのトラブルを解消してほしい

「貸したい」

  • 満室にしてほしい
  • 賃貸経営が上手くいかない
  • 入居者とのやり取りをお願いしたい
  • 滞納者がいて困っている
  • 空き家を活用したい

「売りたい」

  • 相続で得た土地・建物をどうしたらいいのかわからない
  • キャッシュが回らないので処分したい
  • 資産の借り換えをして資産UPしたい
  • 資産の整理をしたい

「買いたい」

  • 手狭になった賃貸マンションから持ち家がほしい
  • ずっと探してるけど土地がみつからない
  • この地域に家を建てたい
  • キャッシュを得るため・節税のため、収益物件がほしい
  • 倉庫を建てるための土地がほしい

「その他」

  • この地域に企業を誘致したい
  • この地域に物件が不足している
  • この地域をもっと良くしたい

多くのお客様にキータウンが選ばれる理由

岡山で資格保有会社5社未満の
「CPM(米国公認不動産経営管理士)」の資格を保持

賃貸不動産経営判断のプロフェッショナルであり、岡山で資格保有会社5社未満の「CPM(米国公認不動産経営管理士)」の資格を保持しています。

単に賃料減額提案・売却ではなく、ロジカルに分析・総合判断します。

賃貸管理業界10年以上の実績

キータウンは対面の接客でお客様の様々なご要望に応え、快適な住空間をご提供いたします。

また、岡山以外でも全国からの最新設備のお部屋をご紹介可能です。

★売却の判断

売却の目的をヒアリングし手段と方法を検討できる判断ができます。

手法としては・・・ 「今、売却する場合の売却価格を算出する→今、売却した場合のATCFを計算する→今、売却した場合の投資から出口までの最終収支を計算する→将来のNOIを予想する→将来の保有中のATCFを予想する→X年後の利回りを予想し、売却価格を算出する→X年後、売却した場合のATCFを計算する→X年後、売却した場合の投資から出口までの最終収支を算出する→今、将来を比較分析する」

お客様のご要望に合わせて、専門家と連携

お客様一人ひとり、ご要望が異なります。

その方に合った専門家(税理士・保管会社・ファイナンシャルプランナー等)や、他の不動産会社と連携を取り、対応することが可能です。

取り扱える物件は9割以上にものぼります。

キータウンはお客様の「信頼」から成り立っている企業です。

ご不明点などございましたら、何なりとお申し付けください。

不動産のことでお悩みではありませんか?

お客様の資産管理、出口戦略まで考えて提案が出来る不動産会社は多くありません。キータウンは数少ないその1つです。

キータウンはただ不動産の売買や仲介だけをするだけでなく、不動産を大事な資産と考えて、ベストな不動産の活用方法をご提案できる、コンサルティング型の不動産会社です。

お困りのことがあればお気軽にご相談ください。

お問い合わせフォームはこちら

お見積やご相談、詳しいお話をお聞きになりたい方は、
お問い合わせフォームをご利用下さい。

086-230-1143

9:30〜18:30
(営業時間外でもお気軽にお電話ください。)

次に読んでほしい記事はこちら

EDITOR

柴山 貴志

1983年8月
大阪府寝屋川市出身

ー 経 歴 ー

「管理」という言葉に、漠然とした興味があり、2009年に業界へ転身。
「賃貸仲介」「賃貸管理」「売買仲介」「賃貸経営」「WEB戦略」「不動産コンサル」の不動産全般を担当。

ー 資 格 ー

CPM(米国不動産経営管理士)、宅地建物取引士、古民家鑑定士、相続診断士、その他

Contact

不動産に関することなら何でも、お気軽にご相談ください。

キータウンにできることを誠心誠意ご対応いたします。

また、ご意見ご質問等も承っております。

キータウンに相談する

お見積やご相談、詳しいお話をお聞きになりたい方は、
お問い合わせフォームをご利用下さい。

086-230-1143

9:30〜18:30
(定休日:水曜日・祝日)