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【コンサル事例】不動産投資で新築のマンションを建設したけど、空室が埋まらない…そんな時は?

2017.04.20

コンサルティング事例

昨今、建築ラッシュですね。

たいがい、不動産の景気というのは、一般的な景気に「遅れて」同じ周期が発生します。

例えば、

「この1か月で景気が悪くなったな~」と話題がでると、

約3~6か月遅れて、不動産業界でも、

「この1か月で景気が悪くなったな~」と話題が出ます。

なので、逆に、「景気が良い」と言っている時期に、

じゃぁ不動産投資をしよう!

では、遅いのです。

既に「景気が良い」→「過剰供給」→「バブル崩壊」となっている、というのがオチです。

時代を先読みすることは非常に大切であり、タイミングを間違えると、不動産投資は大失敗に終わります。

今回はそんなオーナーさんの事例です。

不動産投資で土地から仕入れ、マンションを建築したが、なぜかキャッシュが回らない

そのオーナーさんは初めての不動産投資で、

土地から仕入れ、マンションを建築しました。

某不動産屋(FC店)に提案されたプランを元に話が進み、さぁ、儲けるぞ!という、しょっぱなから、

なぜかキャッシュが回らない。

よく見てみると、

そもそものプランがおかしい。

①間取り

近隣の調査をしていないのか、調査をしてこの間取りになったのか疑問が残る間取りでした。

すぐ隣のマンションと同じ1Rを建築すること自体、ユーザーの取り合いになり、家賃下落が見込まれるリスクが十分にあります。

②家賃価格設定

隣のマンションの部屋より、少し広い部屋に設定し、家賃を高めに設定する。

ここまではOKだが、そもそも需要がある価格帯の家賃設定ではない。

このプランでよく、銀行がOKしてくれましたね。

おそらく銀行さんも融資がしたいために、プラン関係なしで、

もし支払いができなくなっても、その方の資産を担保にいれておけば、リスクはない!と判断したのでしょうね。

③場所

好立地で希少価値の高い場所。

良くも悪くもするも、すべては最初のプランです。

そもそも、近隣調査をしていないようなプランであり、

ターゲットは誰だったのか?

シングルなのかファミリーなのか、会社なのかレジャーなのか。

しっかりとした、プラン立てが大切です。

管理会社の選定を失敗すると、大きな損失に

客付け力は管理会社にかかっています。

むしろ、管理会社の選定を失敗すると、the end。。。

また、何かと調整が遅れ、

マンションが完成したのが、

繁忙期明けの

5月中旬。。。

厳しいですね。

本来、繁忙期の1~3月に空室を埋めないと、下手すると、丸一年、空室が発生する可能性もあります。

大きな損失です。

計画する担当者や不動産会社は建築完成時期もしっかり視野に入れて提案しないといけませせん。

 

不動産投資=ミドルリスク、ミドルリターンでリスクがあることを理解すべき

不動産投資とは、必然的にリスクも伴います。

一般的に

不動産投資=ミドルリスク、ミドルリターン

色々、不動産投資本には「リスクが非常に少ない投資」と謳っていますが、

そんなはずがありません。

私は人生を台無しにしているオーナーさんをたくさんみてきました。

首吊り寸前で私と出会い、なんとか生き返ったオーナーさんもいます。

本当に、誰と不動産投資を行うかで、その方の人生が変わってきますね。

 

今回は、収入<支出 の負のスパイラルを脱するために、どうするか?というコンサルの内容でした。

ほんと、プラン作った人、責任感なさすぎ・・・。

満室になっても200万円ちょっと・・・

(当初のレントロールより収入が減っちゃいました)

全く儲けがありません。

むしろ、固定資産税を支払うと、マイナスになっちゃいます。

結論、早く空室を埋めなかった初動対応に問題があったのかもしれません。

まっ、プランがおかしかったけどね。

もちろん、大前提があり、

オーナーさんの「目的」によってマイナス形状する場合もありますが、

今回は、儲けるための不動産投資だったので、その目的を達成できていません。

※「目的」についてはまた他でお伝えします。

1棟目の収支が悪いと、銀行は次のお金を貸してくれない

実はこのマンション建築の後に、2棟目の建築計画がありました。

(そのプランもどんぶり勘定でしょうね)

しかし、1棟目の収支が悪かったため、

銀行さんは、次の融資に難色を示しています。

・・・でしょうね。

もしかすると、銀行さんも、はなから、こうなることがわかっていたかもしれません。

銀行はお金を貸して、その手数料・利息で儲けていますから。

空室を埋めるには?

空室を埋めるためには、何をすればいいでしょうか?

手段はたくさんありますよね。

リフォーム、条件変更、広告料(AD)アップなどなど。

これは、築年数がある程度経過した物件に適応できます。

埋めるには物件の価値を上げる必要がある

しかし、新築時から空室になると、非常に苦戦します。

なぜなら、鼻からそのプラン通りにいかず、すべてがイレギュラー対応だからです。

新たな投資(価値を上げる)をするのにはコストがかかります。

新築なのでバリュー(価値)アップが困難

新築時はその時ベストな設備投資を行い、ある程度ハイスペックマンションになっているので、さらに上の最新設備を導入する必要があります。

物件の価値が上がると家賃もアップできます。

しかし、今回はそれができずオーナーが苦しんでいました。

なので、

今回は管理会社が身銭を切って対応するしかありません。

利益ドガイシで営業しないといけないです。

それが提案した不動産会社の「責任」です。

じゃあどうするか?

ここがコンサルタントの見せ所です。

ただ、マイナスの状況をプラスにもっていくのは情報と知恵と人脈とが必要です。

先ほども言いましたが、手段はたくさんあります。

ヒントは「MIX」提案です!!

周りの土地に解決のヒントがあった

シンプルに言えば

収支 >支出 になるようなプランを作ったらOKです。

かつ、銀行にとってリスクの少ない提案、利益の出る提案にすれば話が前に進みそうですね。

解決方法1:周りの土地持ちのオーナーから土地を買う

2棟目を建築する土地は既存マンションの北側にあり、そこを取得すると価値がアップすることはわかります。

それにプラス、このマンションに隣接している家(一戸建て)・土地が角地でこの土地を取得すると、既存マンションの価値が更にアップします。

ただ、この家・土地を買収をするためにはある程度のコストが必要です。

また、この所有者がちょっとくせ者・・・。

所有している方にしっかりとしたヒアリングを行い実行に移さないと、計画倒れになってしまいます。

この一本だけの計画では銀行はお金を貸してくれません。

ただの賃貸マンションではなく、収支が回る複合施設を作ることを提案

ここで大切なのが、

一つ目のP:プラン「計画」であり二つ目のP:プロデュース「企画」です。

ターゲットはファミリーに絞ると、

ファミリーの人数は何人なのか?

ファミリーが必要とする施設は何なのか?

近隣には何があるのか?

商業施設はどのようなものがあるのか?

最寄りの小学校の児童数は何人?

少子化が起こっている地域なのか?

ペット需要があるのか?

コンテナ?民泊?DIY?

これだけでも、たくさん検討する必要があります。

銀行がOKを出すには、しっかりした計画が必要

先ほど述べた項目をエビデンスを元に数字をはじいていきます。

今回は、そこまで法人が利用しない地域だったので、エンドにターゲットをしぼり、

かつ、レジャーの需要がありそうなエビデンスがでたので、

フィットネス、ペット、スペースシェアといったキーワードで施設を誘致する計画です。

賃貸レジデンスマンションですね。

このレントロールを銀行に持ち込めば、ある程度、首を縦にふってくれるでしょう。

解決方法2:借り上げシステムを導入

更に、銀行さんを安心させるために、

空室になっても一定の家賃がオーナーさんの手元にはいってくる「借り上げシステム」を提案しました。

借り上げシステム(サブリース)とは?

借り上げシステム=サブリースは、一般的なハウスメーカーは導入しており、

満室時100万円の家賃収入があるけど、

このサブリース契約を利用していると、

満室時でも約80万円の収入しかありません。

もちろん、空室が増えても80万円の収入です。

リスクヘッジになる代わりに、

築浅時期に、十分な収入が得られないのが、辛いシステムです。

中古の借り上げ会社(JPMC)とは?

しかし、築が古くなってきたら、

リスクが拡大するので、このサブリース契約は非常に有効です。

この「築が古く」なってきた時期から、サブリース契約ができる会社さんがあります。

借り上げシステムを専門にしている会社が

日本管理センター(JPMC)という、日本で初めて、借り上げシステムを銀行さんとの保証契約を結んだ会社さんです。

こちらの代表が

大手ポータルサイトのHOME’S(現NEXT)の立ち上げ人の、武藤英明 です

この人は本当にすごい!

話もすごいが、時間管理がすごい。

歩くスピードがはやい。

時間を無駄にしない経営でスピード感が半端ないです。

その社員さんもついていくのに必死だが、

その経営手腕は大きな利益につながっています。

空室があっても、ある程度は保証してくれる会社がある

新築時に保証していくれるハウスメーカーはたくさんあるが、中古時からサブリース契約を結べる会社は本当に少ないです。

一時期、不動産会社もサブリースを商品の一つにしていましたが、

本当に安全な中古住宅(アパート、マンション)しか、サブリース契約を結んでいません。

減ってきました。

時代は大きく変化しているので、怖くなってきたんです。

それをチャンスと見るかは、今後の情勢を見ていきたいですね。

銀行としても保証(サブリース)してくれるので融資のOKを出しやすい

最終は融資先の変更で、お金を貸してくれる銀行を新たに探す。

今は融資先の選択肢は借りる側にあります。

しかし、先日、金融庁から個人企業名がでているニュースが発表があり、私の友人も焦っていました。

つまり、「アパート・マンションの融資を厳しくします!」といった内容です。

なので、今後、融資先を再選定するのが難しくなる可能性があります。

 

まとめ

今回のケースでいくと

  • 1既存マンションのキャッシュ改善
  • 2新規マンションのレントロールのプラン(1と抱き合わせたプランを提示)
  • 3近隣土地の買収(価値上昇)
  • 4サブリース契約
  • 5融資先変更

それでも、1棟目の不動産投資は慎重にしなければ、人生台無しになります。

ご契約は計画的に!

この記事を書いた人

柴山 貴志

株式会社キータウン 代表取締役
CPM®(米国公認不動産経営管理士)

「管理」という言葉に漠然と興味があり、2009年に業界へ転身。「賃貸仲介」「賃貸管理」「リノベーション」「売買仲介」「賃貸経営」「WEB戦略」「テナント誘致」「企業セミナー講師」「宅建講師」「不動産コンサル」「調停員登録」、不動産全般をこなす。

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