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不動産投資・経営の収益化の方法【いかに支出を減らして収入を上げるか】

2017.04.23

コンサルティング事例

不動産投資って難しいですよね?

という、方がたくさんいらっしゃいます。

もちろん、投資なので、

必ずリスクがつきものです。

 

ただ、私の不動産経営はいたってシンプルです。

「支出」を減らして、「収入」を増やす。

このバランスが崩れると、苦しくなってきますね。

今回の内容は某建築メーカーで建った不動産アパートの救済依頼でした。

※本来は建築時点での「企画」がまともじゃないと、そのあとの計画が絵に空いた餅になります。今回の案件は私が「企画」に携わっていないので、そこはするーします。

①固定費を下げる(まずはOPEXを見る)

1.ゴミ回収業者の変更

入居者が利用するゴミステーション。

これも、ごみ回収業者が動いています。

それにはお金がかかっています。

中にはゴミ回収業界で、縄張り等があるので、業者変更が難しいこともあります。

まずは知っている業者と連絡を取り、自分のゴミステーションの回収ができるか交渉してみましょう。

もしかすると、回収料金が値下がりするかもしれません

2.浄化槽を使っている

下水が引き込まれていない物件も中にはあります。

こちらも、同じように、浄化槽業者に連絡を取り金額を下げれるか交渉してみましょう。

3.電気代を下げる

今、電気の自由化が始まり、どの電気を使うかで、毎月のコストが変わってきます。

たくさんある電気小売業者で私はXOOXエナジー(URL挿入)を使っています。

ここは毎月のコストも若干下がるだけなのですが、契約をした方にキャッシュバックがあり、実質的に大幅な固定費削減につながります。

3.管理料の支出を下げる

管理料というのは、不動産を管理するための毎月のコストです。

これは管理会社に支払うもので、相場は5%です。

この値下げを交渉してみるのもいいと思います。

この交渉をするのは少し勇気がいります。

なぜかというと、不動産管理会社は利益の多い物件・オーナーさんの客付けを推進するので、値下げ交渉をすると、もしかすると、後回しの客付けになるかもしれません。

ここは慎重にいったほうがいいです。

※「固定資産税」は年々、決まっている金額を支払わないといけないので、ここはしょうがないですね。

4.火災保険の見直し

既にかけている建物火災保険ですが、当時は建築業者指定の火災保険に加入していると思います。

思いのほか、高額なので、これも、知り合いの人に保険会社を紹介してもらうか、知っている人に保険の窓口的なところを紹介してもらいましょう。(直接、保険の窓口的なところに行くと、利益の高い保険商品に加入させられますので、これも注意が必要です)

常にどんな固定費が支払われているのかを、まずは「知る」ことが重要です。

②その次は変動費を下げる(まずはOPEXを見る)

突発的な支出ってありますよね。

また、仕入れ値が高額なものなど。

ようは、粗利益を高めることです。

1.リフォームの支出を下げる

大手リフォーム業者などに頼むと、50万円ですむリフォーム費用が、60万、70万と高くなるケースがあります。

リフォーム内容が同じでも、依頼する業者によって金額が異なります。

ここは信頼できる人にリフォーム業者を紹介してもらう、あるいは知っているリフォーム業者へ声をかける。のが鉄則です。

(ほとんどが、不動産管理会社指定の業者のケースですが、変動費を下げるためには、これも一つの手段です)

これで、固定費と変動費を見て、収支計画を立て直します。

 

③ようやく収入を上げることを考える

いきなり収入を上げようとすると、どうしても設備投資、リノベーション等の変動費・固定費を上げるようなプランになってしまいます。

ここで初めて、物件の手直しに入ります。

1.間取り変更

一日一日、物件は陳腐化していきます。

今日、最新の設備を導入しても、明日には新しい設備が誕生しついるかもしれません。

同じように、その時流行っていた、部屋の間取りも、今の時代に合っているかどうかは、検証する必要があります。

地域調査、近隣調査を行い、需要と供給のバランスを見てみる必要があります。

2.設備投資

どう考えても、この設備、使いにくい・時代に合っていない、という物件があります。

そのような物件は既に「家賃」を下げることしか客付けはできないでしょう。

薄利多売で自分の資産価値を下げるのか、はたまた、投資をして、物件価値を上げるのか。

私はほとんどの場合【後者】を勧めます。

※これも近隣調査から導き出すので、絶対はないです。

なぜなら、私は未来を見ています。

売却する際に、NOIが低いと売価も下がり、一概には言えませんが、早めに設備投資を行うことを勧めます

どんな設備が良いか、参考まで。

■入居者に人気の設備ランキング2016

順位 単身者向け物件 ファミリー向け物件
1位  インターネット無料 (1位)  インターネット無料 (4位)
2位  エントランスのオートロック (2位)  追いだき機能 (1位)
3位  浴室換気乾燥機 (3位)  エントランスのオートロック (3位)
4位  ウォークインクローゼット (4位)  ホームセキュリティ (7位)
5位  ホームセキュリティ (5位)  システムキッチン (2位)
6位  独立洗面台 (ランク外)  浴室換気乾燥機 (6位)
7位  追いだき機能 (6位)  ウォークインクローゼット (5位)
8位  宅配ボックス (10位)  太陽光パネル(入居者個別売電) (9位)
9位  防犯カメラ (8位)  床暖房 (8位)
10位  24時間利用可能ごみ置き場 (ランク外)  防犯カメラ (ランク外)

参考元:全国賃貸住宅新聞

 

私のユーザーの声はやはり、

単身・ファミリーにかかわらず、

「無料インターネット設備」が1番人気があります。(ランキングの通りですね)

家でインターネットを使うかどうかよりも、

家でスマホの通信容量節約のために利用する方にとって大きな意味をなします。

単身の方によく言われるのが、最近話題になっている、

「宅配ボックス」

本当に忙しいこのご時世、

荷物を受け取る方が至難の業かもしれません。

ファミリーの方に言われるのが、

お風呂の「追い炊き機能付き」

お風呂に入る時間帯がバラバラな家庭にとって、ありがたい機能ですよね。

3.外壁塗装

外壁塗装をすることによって、見違えるほど、物件は生まれ変わります。

ただ単に同じ色や材料で塗装する業者さんもいますが、

そこも提案内容によって、物件の価値が大きく左右されます。

たくさんある業者の中で、私の知っているアローペイントさんの提案内容や仕事内容で素晴らしいものを感じたことがあります。

アローペイント

良かったら参考に。

賃貸住宅フェアというイベントが毎年行われていますが、

イベントブースで【動員数NO,1】の実績を持つ会社さんです。

それだけでも、引き付けられるものがありますね。

 

3.管理会社変更

そもそも、管理会社はどんなことをオーナーさんにしてくれてますか?

付き合いでお願いしているオーナーさんもいますが、

一番の目的の入居状況はいかがですか?

入居促進の提案は受けていますか?

フットワークは軽いですか?

満足していますか?

管理会社を変更することによって、収入が大幅に改善されたケースがあります。

 

4.雑収入を増やす

これはたくさん手段があります。

太陽光、自動販売機、たばこetc,.

これはまた別の機会に説明します。

 

 

あなたが所有している物件の収支表を見てみると、

たくさん節約する項目があるはずです。

収入を上昇させる投資があるばすです。

まずは、現状把握し、それから改善案を実施していきましょう。

この記事を書いた人

柴山 貴志

株式会社キータウン 代表取締役
CPM®(米国公認不動産経営管理士)

「管理」という言葉に漠然と興味があり、2009年に業界へ転身。「賃貸仲介」「賃貸管理」「リノベーション」「売買仲介」「賃貸経営」「WEB戦略」「テナント誘致」「企業セミナー講師」「宅建講師」「不動産コンサル」「調停員登録」、不動産全般をこなす。

不動産のことでお悩みではありませんか?

お客様の資産管理、出口戦略まで考えて提案が出来る不動産会社は多くありません。キータウンは数少ないその1つです。

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