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目次
はじめに
2025年の地価公示が発表されました。
岡山市では、住宅地・商業地あわせて100地点以上が対象となり、それぞれの変動率が公表されています。
この記事では、
- 「実際に地価はどれくらい変動したのか？」
- 「上がった場所、下がった場所はどこか？」
- 「公示価格と実際の価格の違い」
- 「地価から見える岡山の将来像」
をじっくり解説し、**視覚的に確認できる岡山地価マップ（Googleマップ連携）**もご提供します。
地価は“土地の価値”を知るひとつのヒントです。
不動産を売る・買うだけでなく、暮らす・事業をする・地域に関わるすべての人に参考になるよう、データをもとにした信頼性のある分析を目指します。
岡山市 地価変動の全体傾向（2024→2025）
今年の結果から、岡山市の地価の全体傾向は以下の通りでした。
| 分類 | 件数 | 割合 |
|---|---|---|
| 上昇 | 91件 | 82.7％ |
| 下落 | 17件 | 15.5％ |
| 横ばい（±0.0％） | 2件 | 1.8％ |
8割以上の地点で地価が上昇しており、
全国平均（住宅地：+0.7％）を大きく上回る成績といえます。
岡山は今、都市として安定的に成長しているエリアとして注目されています。
地価の上昇が目立つエリア（再開発と利便性が鍵）
上昇率上位の地点は以下の通り：
- 中山下1丁目（+8.4％）
- 柳町2丁目（+7.5％）
- 錦町・平和町（+8.1％）
- 下石井、駅元町、弓之町など（+6～7％台）
これらは岡山駅周辺の再開発・大型商業施設の影響を強く受けています。
また、郊外でも以下のような「暮らしやすさ＋交通の便」が両立している地域が伸びています：
- 野田、大学町、伊福町、奥田、平田 、など
共通して言えるのは、
🟢 駅徒歩圏またはバス便良好
🏗 再開発・マンション建設が進行中
🛍 商業・生活インフラが整備されている
という要素が揃った地域であるということ。
今後もこの傾向は続くと考えられます。
地価が横ばい〜微増のエリア
地価の変動率が+0.1％〜+0.5％と微増のエリアも多数見られました。
これらは一見「上昇」ですが、実質的には横ばいに近いと評価される場合もあります。
代表的な例：
- 庭瀬、今保、吉備津、青江、花尻、神下など
これらのエリアでは、目立った商業開発や人口流入が少ない一方、
住宅街としての需要は安定しており、価格も大きく落ち込むことはありません。
⚪ 住環境は良好だが、成長の起爆剤がない
⚪ 開発が落ち着いており、成熟エリアとしての安定感がある
価格が極端に動かない＝安心材料とも言えます。
地価が下落したエリアの特徴とは？
一方、下落が見られた17地点には以下のような共通点があります：
- 藤崎、君津、瀬戸町大内、飽浦、瀬戸町笹岡など
- 主に 郊外・バス便のみ・駅遠の立地
- 高齢化・空き家増加・人口流出が背景に
- 地域によっては インフラ整備が遅れていることも
こうしたエリアでも利便性が改善されれば反転のチャンスがあります。
⚠ 下落＝価値がない、ではなく「今はまだ整備が足りない」可能性も。
地価が安いことで、投資や移住先として注目されることもあります。
Googleマップで見る地価変動マップ（2025年版）
📍 スマホでもPCでも使える！
凡例：- 🟢 上昇（+0.1％以上）
- 🔴 下落（-0.1％以下）
- ⚪ 横ばい（±0.0％）
URLでも共有できます：うまく表示されないときは下記URLから
👉 https://www.google.com/maps/d/edit?mid=1_YkLPIJPlh0-YEYDajYk8cOQHiWyGkw&usp=sharing
公示価格とは何か？実際の価格との違いも知っておこう
📘 公示価格＝“目安となる基準価格”
「公示価格」とは、国土交通省が公表する、1月1日時点の標準地の価格です。
以下のような目的で使われます：
- 不動産の取引時の参考値
- 鑑定評価の基準
- 相続税や固定資産税評価の補助情報
ただし、これはあくまで「標準的な条件の下での価格」。
個別の土地の事情は反映されていません。
実際の売却価格（実勢価格）との違い
| 要因 | 内容 |
|---|---|
| 接道状況 | 幅員や方位、角地などで価格が変わる |
| 土地の形状 | 正方形・整形地のほうが評価が高い |
| 周辺施設 | 駅・学校・病院・スーパーなどの距離で評価が変動 |
| 市場状況 | 同時期に売り出されている物件数・需要バランスが影響 |
✅ 公示価格は目安であり、実際の売買価格は「現地条件」で決まる！
あなたの土地はいくら？「個別の相場」はプロに聞こう
同じ地域でも、土地の形状・高低差・接道条件で価格は全く異なります。
📌 つまり「地価が上がってるから高く売れる」は半分正解・半分不正解。
実際の売却価格は、プロの視点で「地番単位」で見ないとわかりません。
📬 無料でLINEから個別相談できます
✔ 個別の地番単位で相場を確認
✔ 営業行為なし・情報提供のみ
✔ スマホから気軽にOK！
最後に：岡山の地価を“自分ごと”に
地価は、地域の現在地と未来を映す“鏡”のような存在です。
岡山は今まさに「地方都市のなかでも成長力の高い街」として注目されています。
上昇したエリア、安定したエリア、下落したエリア、どれもがこの街の“個性”です。
🗺 岡山の土地を持っている方も、
🏠 岡山に住んでいる方も、
🏢 岡山に投資を考えている方も、
このマップとデータを活用して、「今の岡山」と「これからの岡山」を見つめてみませんか？
✅ この記事は毎年アップデートされる岡山市の地価公示情報をもとに構成されています。
シェア・保存・リンク自由。ぜひご活用ください。
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