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【滞納している方必見】高値で不動産を売るための任意売却のポイント【part.1】

  • 2021.09.10
  • 不動産を売りたい方へ

この記事は「任意売却って何?それって知っていた方が得するの?」というような方向けに書いています。

この記事を読むことで安心して、任意売却の取引を行うことができます。

私はこの岡山エリアで10年間以上、不動産業に従事しています。
現在は、
「賃貸管理・仲介」「売買買取・仲介」「テナント誘致」
「定期借地」「リフォーム・リノベーション」
「講師業(宅建)」「不動産コンサル(資産活用)」、
岡山・大阪を中心に「不動産投資」を行っています★

★CPM(米国公認不動産管理士)が在籍する不動産屋★
「買いたい」
「借りたい」
「売りたい」「貸したい」
■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■
私たちは不動産をロジカルな視点から
お客様それぞれの「想い」にお応えします。
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任意売却とは

この記事をよんでいるということは、あなたに危機が迫っている可能性が高いということかもしれませんね。

任意売却については、下記の記事でも詳しく記載しています。

任意売却を簡単に言えば、「ローンの支払いができなく、競売にかけられる前に、ちょっとでも高値で売却する手段」のことを言います。

もちろん、支払いがきちんとできているのであれば、任意売却になることはありません。

簡単に流れを説明すると、

  • ①不動産を購入するときには金融機関(債権者)と購入者(債務者)が住宅ローン(金消契約)の締結
  • ②金融機関はその不動産に抵当権の登記設定を行う
    (抵当権を解除するためには、この抵当権は残債の全額を返済しなければ解除できません → 要するに全額を返済しないと売却できない仕組み)

この①と②を行っていることが大前提で、

  • ③購入者(債務者)が金融機関(債権者)に住宅ローンの支払いが滞ってきた
  • ④金融機関(債権者)が督促するが、購入者(債務者)の債務不履行を継続
  • ⑤このまま時間が経過すれば、競売物件にかけられる
  • ⑥金融機関(債権者)は債権を回収したい、

下記に例でお伝えすると、、、

2006年【土地建物4,000万円の物件を全額借入で取得】

  • 購入物件     4,000万円
  • 住宅ローン金額  4,000万円

 ↓  時が経ち

2021年【15年後に債務者に支払能力が無くなった】

  • 不動産の査定価格 2,500万円
  • 住宅ローン残債  3,000万円(不足500万円)

このままでは競売になるのですが、

  • 債権者からすると・・・少しでも現金を残したい
  • 債権者からすると・・・少しでも債権を回収したい

この債権者の同意が得られれば、任意売却を行うことが可能になります。

しかしながらすべての金融機関が同意してくれるのわけではなく、金融機関によっては任意売却ができないこともあります。

下記に任意売却の可否をまとめてみました。

住宅ローンの取扱いと任意売却の可否

借入先 任意売却の可否 任意売却に対応する会社 主な銀行
都市銀行 三菱UFJ銀行
→エム・ユーフロンティア
みずほ銀行
→みずほ信用保証㈱
三菱UFJ銀行
みずほ銀行
三井住友銀行
りそな銀行等
地方銀行 銀行の保証会社および全国保証㈱ 中国銀行
トマト銀行
広島銀行
百十四銀行
信用金庫 しんきん保証基金及び全国保証㈱ おかやま信用金庫
水島信用金庫
広島信用金庫
呉信用金庫等
信託銀行 銀行の保証会社および全国保証㈱ 三井住友信託銀行
三菱UFJ信託銀行
みずほ信託銀行
SMBC信託銀行等
ネット銀行 ×
※フラット35は
住宅金融支援機構と同じ
  ソニー銀行
住信SBIネット銀行
楽天銀行
イオン銀行等
住宅金融支援機構 債権回収会社
・住宅債権管理回収機構
・エム・ユーフロンティア債権回収㈱
・三菱HCキャピタル債権回収㈱
 
ノンバンク それぞれの金融機関に確認が必要 信販会社
消費者金融
アルヒ
日本住宅ローン等

 

最近はネット銀行で住宅ローンの借入を行うこと多いですが、ネット銀行は任意売却を引き受けてくれません。

まぁ、そもそも任意売却なんて考えもしないので、

住宅営業マンが
「ネット銀行は任意売却は受付ができないのでやめておきましょう」
みたいな、バカな発言したら、即営業マン変更をしましょうwww

もちろん、任意売却が可能になっても、メリット・デメリットがあるので、しっかりと理解しておく必要があります。

任意売却のメリット・デメリット

メリット

  • 1:通常の不動産取引と同様に購入検討者に情報を届け、より良い条件で購入してくれる人を選定することができるので、競売による強制的に売却より市場価格に近い価格で売却が可能。
  • 2:売却した代金から諸経費の支払いが可能なため、お金の持出の必要がない。
  • 3:引越代金を融通してもらえる可能性がある。

デメリット

  • 1:債権者からの督促が数か月に渡ることがある。
  • 2:連帯保証人や連帯債務者に同意が得られないと手続きに進めることができない。
  • 3:信用情報機関に延滞情報が登録されるので、5~10年に渡り、ローンを組むことが難しくなる。

一般売却と任意売却と競売の違い

私も、この業界に入るまで、上記の言葉で「競売」しか聞いたことありませんでした。

それに、上記の言葉もはっきりした違いって理解していませんでしたが、下記にまとめてみることで、相違点が見えてきました。

【一般売却】

市場に出ているのは、ほぼこちらになります。

  • 1:売主が自分の判断で売却価格を決めることができる
  • 2:売却後、手元にお金が残る、あるいは不足分を現金で用意できる

【任意売却】

任意売却物件とは表示されておらず、一般募集されますが、いつの間にか内々で販売募集しているケースもある。(債権者として、回収できない=金融機関にとってマイナスイメージがつくため)

  • 1:販売価格は債権者が決める
  • 2:競売よりも残債務をい抑えられるケースが多い
  • 3:費用を手出しで用意する必要が無い(売買代金から支払うことができる)
  • 4:退去日の相談に乗れる
  • 5:ご近所の人に知られない

【競売】

競売情報サイトで閲覧もできるし、入札もできます。

  • 1:誰にも頼れずに不安な精神状態が続く
  • 2:いくらで落札されるかわからず低い金額になるケースが多い
  • 3:残債務が多く残る
  • 4:転居費用などは全くみてもらえない
  • 5:いつまでも転居しないと強制退去を命じられる
  • 6:競売情報がインターネット等で閲覧でき近所に知られる

まとめ

いかがだったでしょうか?

債権者の支払いが2ヶ月経過したら、不動産業者に一度相談して、「保有」か「売却」などアドバイスを求めてみるのも大切です。
基本的に相談はどこも無料だと思われます。
弊社はもちろん無料です☆
競売になれば、通常の70~80%の価格に減額されてしうので、競売になる前に手を打ちましょう。

次回は任意売却の次の工程【競売】の流れを深堀してきたいと思います。

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キータウンはただ不動産の売買や仲介だけをするだけでなく、不動産を大事な資産と考えて、ベストな不動産の活用方法をご提案できる、コンサルティング型の不動産会社です。

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Writer この記事を書いた人

柴山貴志

株式会社キータウン 代表取締役

「管理」という言葉に漠然と興味があり、2009年に業界へ転身。「賃貸仲介」「賃貸管理」「リノベーション」「売買仲介」「賃貸経営」「WEB戦略」「テナント誘致」「企業セミナー講師」「宅建講師」「不動産コンサル」「調停員登録」、不動産全般をこなす。

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