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任意売却・競売での不動産会社とのやり取りや流れ【part.3】

  • 2021.09.18
  • 不動産を売りたい方へ

この記事は「任意売却て何?それって知っておいた方が得するの?」というような方向けに書いています。

この記事を読むことで安心して、任意売却の取引を行うことができます。

私はこの岡山エリアで10年間以上、不動産業に従事しています。
現在は、
「賃貸管理・仲介」「売買買取・仲介」「テナント誘致」
「定期借地」「リフォーム・リノベーション」
「講師業(宅建)」「不動産コンサル(資産活用)」、
岡山・大阪を中心に「不動産投資」を行っています★

★CPM(米国公認不動産管理士)が在籍する不動産屋★
「買いたい」
「借りたい」
「売りたい」「貸したい」
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私たちは不動産をロジカルな視点から
お客様それぞれの「想い」にお応えします。
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競売にかけられる前に任意売却で済ませるためには

前回は競売の流れをご説明しましたが、パート1で説明したように、競売になる前に 任意売却で済ました方が、債務者としては手元に現金が残る可能があります。

その際に必ず不動産業者に相談して、なるべく高値で売却できるように、かつ早期に取り組みましょう。

では、債務者とそれを受ける不動産業者・債権者はどのようなやりとりが行われているのでしょう。

 

①電話・面談相談

債務者は、まず不動産会社に相談するところから始まります。

1:ヒアリング

債務者はとても不安な心境でご相談されるのがほどんどです。楽しく話してこられた方は、経験上一人もいません。
人生は順風満帆ではありません。まさか自宅が競売になる、あるいはなりそうな状況に陥る等とは購入時に思ってもいなかったかたが100%ですので、債務者の心境を理解する必要があります。
既に滞納をしており、自宅を手放す覚悟が出来ている方、滞納前で切羽詰まらないと行動を起こせない方等、債務者は一人一人状況が異なります。
任意売却はあくまでも選択肢の一つです。どの選択肢がよいのかを一緒に考えてあげましょう。

※この時に借入銀行に相談して、期間を延ばしてもらったり、条件を変更してもらう、など、金融機関に相談することによって、緩和してくれるケースもあるので、一度リスケを試してみましょう。

2: 情報収集

以下の項目が方法収集しないといけない項目になります。

  • 氏名
  • 住所
  • 生年月日
  • 借入銀行
  • 残債
  • 返済額(毎月・ボーナス)
    ※住宅ローン償還表があればわかりやすい
  • 滞納の有無(期間)
    ※督促状等
  • 連帯債務者(保証人)の有無
  • 固定資産税、管理費、修繕積立金等滞納の有無
    ※納付書、請求書等があれば用意してもらう
  • 他の借入状況
    ※後になってわかることが多いので、最初に聞いておきましょう
  • 今後の希望、要望
    ※住み替え、リースバック、時期など

◎連帯債務者や物上保証人がいるお客様に対して

任意売却は連帯債務者や物上保証人等の同意が必要となります。

連帯債務者等の連絡先が全く分からない場合は売却が不可です!!
※競売の場合:裁判所が強制的に移転登記をするため、本人及び保証人等の同意は不要

但し、全額完済できれば同意が無くても任意売却はできます。

離婚等の理由で直接話したくない場合には、任意売却士が両者の橋渡し役になって進めることがあります。

◎住宅ローン以外に借入のあるお客様に対して

お客様の中には住宅ローンを返済するために信販系や消費者金融から借入をされている方もいらっしゃいます。
それだけ住宅を手放したくないという思いが強いからです。
その様な状況では、住宅ローンを整理するだけでは助かりません。
不動産を売却することだけではなく困っている人たちを救うことも、不動産業者の仕事です。

3.任意売却後の残債について

お客様は不動産売却後の住宅ローンの残債について、どのようになるのか、とても心配しています。
ほとんどの債権者は住宅ローンを払えないお客様の状況を理解されており、その後の生活に支障のない範囲での返済に応じてくれます。
ただ、一部には給与差押えなど強硬な取り立てをする債権者もいます。そのような場合には自己破産を勧めてあげるなど、弁護士などの専門家と連携したアドバイスが求められます。

4.転居時期について

任意売却は一般売却と同じく転居時期をご自身で決めることが可能です。
だいたい、売買契約の「 1~2 か月後」です。
期限が迫っているケースがほどんどなので、不動産業者も債務者も早期な決断が迫られます。
新たな買い手が見つかったら、債務者は引っ越し先を見つけて、早期に引っ越しの準備をしましょう。
また、価格査定する際は対象物件の現況を確認する必要があります。

②物件調査

物件調査内容

<訪問前にすべきこと>
  • 1.場所の特定
    Googleマップにて場所確認
  • 2.登記簿謄本を取得
    オンライン登記情報提供サービスにて登記簿謄本を取得
    ※(根)抵当権設定者や差押えや極度額の確認
  • 3.簡易査定
    訪問前に簡易的な査定
    残債と照らし合わせて全額完済が可能なのか、否かを判断しておく
  • 4.必要書類の準備
    価格査定に必要なチェックシート、固定資産税評価証明取得委任状等
  • 5.お客様への依頼事項
    固定資産税納税通知書、建築確認の確認申請書副本・確認済証、間取図面・販売時パンフレットや管理規約等。
<訪問時にすべきこと>
  • 1.写真撮影
    現状を把握するために写真を撮っておく。
  • 2.現況の確認
    ・近隣に悪臭や騒音がでる施設等がないか
    ・日当たりに影響する建物等がないか
    ・前面道路の幅員が極端に狭くないか
    ・越境、境界が確認できるか
    ・事件、事故がないか
    ・建物の傾きや瑕疵がないか
    ・ペットを飼育しているか
    ・壁柱等に腐食、汚損、損傷がないか

③販売方法の選定

【任意売却と判断した場合】

給与振込口座の変更 → 住宅ローン返済銀行口座の利用停止

住宅ローンは返済約定日以降、毎日自動引き落としの処理がされており、止めることはできません。
よって給与口座と返済口座が一緒の場合、給与口座を変更する必要があります。
滞納が続くと期限の利益が喪失されます。
喪失後、口座が凍結されるのが一般的です。
その時点で口座に残っているお金は返済に回されます。公共料金の支払いや車のローン等、その口座から他の支払いがある場合も、同
様に変更するかコンビニ払いなどにしてもらいましょう。

債権者への連絡

債務者から債権者へ支払いが困難になった理由と任意売却する意思を伝える。
その際に既に選定した不動産会社名を伝えましょう。
※債権者は、債務者の承諾なしに不動産会社に情報を開示することができない

債権者からの返済請求

債権者に任意売却の申し出をした後も、代位弁済前の債権については毎月督促状が届きます。
延滞が続くにつれ内容は厳しいものになり、法的手段、一括返済といった文字が並びます。
債権者は代位弁済をする前に競売などの法的手段に訴えることはありません。
その点を債務者に説明し、督促状が届いても心配はいらないことを伝えましょう。

引越について

近年、売却代金の中から転居費用の捻出対応が厳しくなってきております。
※債務者の内容によりけり

念の為、転居に係る敷金、礼金、仲介手数料、運送代等の領収書は必ず保管してもらいましょう。
※債権者に提出を求められるケースがあるため

引越に係る費用は高額になるためお客様にとって大きな負担です。住宅ローンを止めている間に貯めていただくよう伝えましょう。

◎ペットを飼育している債務者に対して

賃貸に転居する際、大型犬や多頭飼い等が可能な物件は非常に少なく、引っ越し自体が難しくなります。
早めに引っ越しの準備をすることを促してあげましょう。

【一般売却と判断した場合】

全額完済が可能な一般売却でも返済不能に陥っているお客様もいらっしゃいます。
その場合、遅延損害金が発生している可能性があります。
また、高金利で他の金融機関から借入をして住宅ローンの返済をしているお客様もいらっしゃいます。
そもそも高金利の借入を返済に回すというのは危険な選択です。

④媒介契約締結

債務者(売主)から依頼を受けた場合には、下記の書面を交わします。

専任媒介契約書若しくは専属専任媒介契約書

※この時点では媒介価格が確定していない為、約定報酬額・本体価格は未記入

【その他必要書類】

  • 住宅金融支援機構(フラット 35 含む)の場合
    →任意売却に関する申出書、個人情報の取扱いに関する同意書
  • その他の金融機関の場合
    →債権者によっては所定の書式があります。
  • 差押えがある場合
    →情報開示の委任状

 

⑤利害関係人に任意売却の連絡

<抵当権者>

前述しましたが、不動産会社は登記簿謄本や督促状等から債権者を確認を行う。

債務者(売主)はすべての債権者へ任意売却の意思、選定した不動産会社名の連絡を行う。
※個人情報保護法の厳格化により、債務者(売主)から債権者への連絡は必須

その後、不動産会社からすべての債権者及び利害関係人へ連絡を行う。
※れぞれの残高証明書等を取得しておくとよいでしょう。

<マンション管理会社>

不動産会社からマンションの管理会社へ任意売却する旨を伝えましょう。
管理会社は任意売却が成立すれば、滞納している管理費等は債権者が売却代金から捻出してくれることを把握していますが、販売状況がわからないと、管理会社も不安になります。
販売期間が長期にわたる場合は適宜現状の報告をするとよいでしょう。
因みに、競売になれば落札者が支払います。

<差押え権者>

税金等を滞納すると差押えの登記をされます。
※不動産会社はお客様から取得した委任状を持って、情報を開示してもらいましょう。

例)

  • 市の差押え:固定資産税、国民健康保険料等の滞納
  • 国の差押え:自営業者の消費税等の滞納

差押えの入っている不動産は一般的に買い手がつきませんので、売却するには滞納分を支払い、差押えを解除するしかありません。
債権者が売却代金の中から捻出してくれるケースも多いですが、全額とは限りません。
その場合、債務者(売主)本人の負担となりますが、ほとんどの方はその余裕がありません。

では、誰が負担するのでしょう。

買主に負担してもらう、あるいは仲介業者が手数料の中から負担するしかないケースもあります。
こういったケースではサービサーによっては直接的な言い回しではなくても、仲介手数料から払えばいいという高圧的な態度をとるサービサーもいるようです。

これは優越的地位の濫用にあたる可能性があります。
※独占禁止法の第 19 条(不公正な取引方法の禁止)及び一般指定第 14 号(優越的地位の濫用)

なお、やむを得ない理由(無職や病気入院等)がある場合は、役所等に免除申請をする方法もあります。

⑥物件調査書を債権者へ送付

【送付書類】

1.価格査定書

債権者の多くは査定専門の部署もあり、不動産会社の査定額と債権者の査定額のどちらか高い査定が売出価格となります。
不動産会社の提示した査定額で売出価格となった場合、債権者の査定額より高かったと判断できますが、あまりにも低い査定では信用をなくしますので注意が必要です。
すでに他社との競争はありませんからきちんとした理由付けで適正価格を債権者に提示することが大切です。

◎物件のプラスポイント・マイナスポイントを債権者に提示しましょう。

例)
プラスポイント

  • 日当たりが良い
  • 高層階である(マンション)
  • 駐車スペースがある、
  • 利便性が良い、整形地である等

マイナスポイント

  • 日当たりが悪い
  • 駐車スペースがない
  • 道路幅員が狭い
  • 近隣に工場やお墓がある
  • 事件事故があった
  • ペットの臭いや傷みがある
  • 建物が傾いている、越境物がある、旗竿地等
2.物件写真
  • 遠景、周辺環境
  • 外観 2 方向より
  • リビング、ダイニング、各居室、景観
  • 水廻り(キッチン、浴室、洗面台、トイレ)、脱衣所
  • 玄関、廊下、階段

◎プラスポイント、マイナスポイントもきちんと撮影をしておきましょう。

3.取引事例

価格査定書に採用した成約事例等

4.地図
  • 住宅地図(対象物件と「価格査定書」に記載した取引事例物件の所在を明示したもの)
  • 周辺地図
5.間取り図

方位がわかる間取り図

6.その他
  • 固定資産評価証明書(戸建住宅のみ)
  • 賃貸借契約書(賃貸借契約が締結されている場合)等

⑦債権者から売出価格の提示

価格査定書を提出後、債権者から売出価格の提示があります。
後順位の債権者がいる場合には、1 番抵当権者より提示された売出価格を後順位の債権者に必ず報告し、承認を得ておきましょう。
なお、売出価格の提示がない債権者の場合は、不動産会社の査定価格で販売を開始してもよいのかを確認しましょう。
◎1番抵当権者が完済の場合は 2 番抵当権者が売出価格の決定権者となります。

⑧販売開始

販売方法は不動産会社によって異なりますが、以下の内容の取組は行いましょう。

  • レインズ登録
  • 自社ホームページ、不動産情報サイトへの掲載
  • チラシ配布、情報誌・新聞広告等へ掲載
  • オープンハウスの開催

※債権者へは、月1回を目安に販売活動状況を報告します。
※販売開始後新たな利害関係人が判明した場合、最新の登記事項証明書(写し)および残高証明書等を債権者へ送付する必要があります。
※任意売却は債権者によって販売可能な期間が決まっています。
※概ね 3~6 カ月間、その期間が過ぎると債権者は競売の申立てをされます。

⑨購入者の決定

債権者及び利害関係人へ報告しましょう。

⑩債権者との価格交渉

<債権者から売出価格の提示があった場合>

債権者から提示された売出価格で売却できた場合は、利害関係人を含め後順位の債権者の承認も得ているので問題はありませんが、値引き交渉での買付の場合には改めて債権者と協議し承認をもらう必要があります。

<債権者から売出価格の提示がなかった場合>

購入希望者が現れてから債権者及び利害関係人と協議することとなる為、売却価格の承諾を得られるかどうかは不確定です。
購入希望者へはその旨を十分説明し、不動産購入申込書(買付証明書)をいただくようにしましょう。

⑪配分表の作成

配分表(控除費用明細書)を作成し債権者へ提出します。
※配分表とは、売却に係るそれぞれの費用を明記し、債権者および利害関係人の配分額がいくらになるのかを表にしたものです。
※控除費用とは、債務者(売主)の費用負担なく売却ができるように、債権者が売買代金より控除を認めてくれた費用のことです。
ですが、任意売却が成立した際に本来債務者(売主)にかかる費用です。
よって、控除額は残債務に加算されます。

(仲介手数料)

多くの債権者は売買代金の額により定められた約定報酬額+消費税

(抵当権抹消登記費用)

司法書士の報酬額の目安は、1 抵当権抹消につき 1 万円です。

(管理費・修繕積立金滞納分)

遡って5年以内の滞納額が控除の対象となります。
それ以前のものは時効に該当します。
滞納額は債務者(売主)からのヒアリングに頼らず、管理会社から「重要事項に係る調査報告書」を取得して正確な滞納額を確認する必要があります。

(転居費用)

控除の対象とする債権者でも、売買代金が想定よりも低い、あるいは控除費用が多い等の時は控除対象外となる場合があります。

(差押権者の解除応諾費用)

まず、差押権者へは、差押解除応諾金額を確認しておきましょう。
併せて役所等から取得した滞納明細書をもとに、債権者へ控除の対象となる科目・金額を確認しましょう。
なお、債権者が住宅金融支援機構の場合は、滞納税のうち本税の 10%程度が控除の対象となります。

⑫売買契約の締結

<契約手付金の取扱い>

手付金は残代金決済時に残債と費用に充てられます。
完済できる場合を除き、債務者(売主)のお手元に残ることはありません。
債務者(売主)は経済状況がひっ迫していることが多いため、お渡ししてしまうと手付金を生活費等に使ってしまう可能性が高く、代金決済時に売買代金の一部に充当できなくなります。ゆえに、媒介業者(元付、客付)が預かります。
※売主には覚書、または預り証を作成してお渡ししましょう。

<契約書類に記載する事項>

契約書及び重要事項説明書に以下の内容を付帯しましょう

◎停止条件

例)
「本物件は金融整理に伴う売買につき、本売買契約価格の承諾および差押えや抵当権抹消等の解除が出来ない場合には本契約を解除することができます。その場合売主は手付金等受領済みの金員をすみやかに買主に返還しなければなりません」
◎その他、記載事項

例)
手付金については、媒介業者が預かる旨
契約不適合責任に該当しない旨
設備等については現状での引渡しする旨
境界標の設置及び境界の明示義務を負わない旨

⑬代金決済(引渡し)

任意売却は通常、一括契約決済(売買契約と代金決済を同時に行うこと)はできません。

<代金決済予定日の報告>

代金決済日、時間、場所、当日立ち会う方等を決め、債権者、利害関係人、司法書士、売主又は代理人、買主又は代理人へ報告を行う。
なお、債権者は抵当権抹消書類作成に日数を要するため遅くても 3週間前までに通知する必要があります。
※売買契約後から代金決済までの間に新たな差押えなど登記がされるケースもありますので登記簿謄本を随時確認することや、売主からのヒアリングは大切です。

報告内容

  • ①年月日…債権者の営業日
  • ②時間…午前中が望ましい
    ※全ての振込処理の確認、もしくは着金の確認ができるまで待機することになるので、一般売却の代金決済よりも時間がかかるケースが多いと言えます。
  • ③場所…金融機関であれば特に指定はありません。(買主の融資先の金融機関等)
  • ④立ち会う方…売主又は代理人、買主又は代理人、債権者及び利害関係人、司法書士の氏名・連絡先、媒介業者の社名・担当者の氏名・連絡先。

<抵当権抹消書類について>

事前に債権者と司法書士間で抵当権抹消書類の内容等の確認作業をしていただきましょう。

<物件の確認>

転居後、引渡し前に必ず、売主と物件の確認をしましょう。
※残置物が無いこと及び設備等の状況確認等。

<支払方法>

配分表に基づき債権者、利害関係者への配分額は振込みにて処理をします。
振込手数料については売主負担の場合と債権者が負担してくれる場合とがありますので、事前に確認しておきましょう。
司法書士への抵当権抹消登記費用、媒介業者への仲介手数料は振込手数料の観点からなるべく現金でお支払しましょう。

<管理費・修繕積立金等滞納額の清算>

管理費・修繕積立金等の滞納額については代金決済時に全額清算が必要です。
管理会社へ滞納額や遅延損害金を確認しましょう。
もし清算を怠った場合には新所有者へ承継されます。
売主(債務者)が売却後に分割にて返済することはできません。

<売買契約書・重要事項説明書の原本確認>

代金決済時に債権者より原本の提示を求められる場合がありますのでご用意していただきましょう。

<費用のエビデンス※>

債権者へ提出するため、次のエビデンスの写しが必要です。

  • 売買仲介手数料領収書
  • 抵当権抹消登記費用領収書
  • 管理費・修繕積立金等滞納分振込票
  • 後順位ハンコ代振込票
  • 差押え解除費用領収書
  • 引越代(賃貸仲介手数料、敷金、前家賃、運送代等)領収書

 

⑭残債の分割交渉

任意売却後の残債務について、債務者(連帯債務者、物上保証人)は一括又は分割にて債権者へ返済しなければなりません。
今後の分割返済金額、返済開始時期について代金決済前もしくは代金決済後に債権者と債務者(連帯債務者、物上保証人)が話し合います。
仲介業者が間に入ることはできません。
因みに、競売後の残債は返済しなくてもよいと誤認している債務者もいますが、そうではありません。競売も任意売却も自己破産をしない限り、どちらも残債は返済しなければなりません。
※一部、金融機関が納得すれば、減額したケースもあります。

<有担保債権から無担保債権※>

不動産を売却した後の残債務は担保が無くなった状態なので、無担保債権になります。

<残債に対する対応>

① 債権譲渡をする場合

債権者はサービサー(債権回収会社)へ不良債権として売却します。
債務者の債権額は変わりませんが、譲渡金額は債権額の3%前後と言われおり、購入したサービサーはそれ以上を回収すれば利益が
生まれることになりますから、大幅な減額に応じてくれた例も実際あります。

② 債権譲渡をしない場合

債務者の生活に支障のない返済額で和解に応じてくれるケースが多いです。
なお、生活保護受給者については受給期間の支払いは免除してくれます。
任意売却をするお客様の台所事情は楽ではありませんが、出来る範囲できちんと支払っていく姿勢が何より大事なことです。
多くの債権者側もそういった姿勢を理解し柔軟な対応をしてくれます。

 

まとめ

いかがだったでしょうか。

簡単に言葉で記載していますが、債務者は心身ともに疲れ果てています。
また、不動産会社もなんとか債務者を救うことに必死です。

「残債が消えて、手元に生活ができるぐらいの金銭が残る」

私の経験上、債務者を優先にことを運びますが、結局、100%満足できる結果というのは、困難です。

なぜなら、任意売却を行うことは期日が決まっており、購入者(買主)にとっては非常にお得な金額で物件が購入できるかもしれないということを知ったうえで、買付を提出してきます。

つまり、「足元を見られる」ということです。

それでも、債務者が次のステップに移れるようにするのが不動産会社の使命です。

常に寄り添うことを忘れず、時には厳しいことも実行しなければなりません。

それが「任意売却」です。

不動産のことでお悩みではありませんか?

お客様の資産管理、出口戦略まで考えて提案が出来る不動産会社は多くありません。キータウンは数少ないその1つです。

キータウンはただ不動産の売買や仲介だけをするだけでなく、不動産を大事な資産と考えて、ベストな不動産の活用方法をご提案できる、コンサルティング型の不動産会社です。

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Writer この記事を書いた人

柴山貴志

株式会社キータウン 代表取締役

「管理」という言葉に漠然と興味があり、2009年に業界へ転身。「賃貸仲介」「賃貸管理」「リノベーション」「売買仲介」「賃貸経営」「WEB戦略」「テナント誘致」「企業セミナー講師」「宅建講師」「不動産コンサル」「調停員登録」、不動産全般をこなす。

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