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不動産査定サイトは使うだけ時間の無駄。デメリット・問題点とスキームを不動産屋が解説!

不動産査定 17/09/21
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最近、自宅の売却、査定のご依頼が多いです。

依頼される方はさまざまです。

  • 相続で取得したものの、面倒だから売却したい
  • 離婚して、自宅を売却したい
  • 新築を購入したが、住んでみて、失敗したから、売却したい
  • 年を重ねるごとに不便な立地になってきたので、買い替えをするために、今住んでいる家を売却したい

などなど、

ほんの一例ですが、

みなさん、なにかと”負”と取り除くために、売却される方がほとんどです。

そういった場合、どうしたらよいのか?

不動産一括査定サイトについて

車と同じように、

「不動産一括査定」サイトというものがインターネットにたくさんあります。

これを利用することによって、どうなるか。その流れをご説明いたします。

査定サイトの利用の仕方

まずはサイトで、自分の物件情報、個人情報を登録し、5社ほどに、査定依頼を行います。

その後、遅くても、1週間以内にはレスポンスがあります。

その中の査定額が一番高額な不動産会社へ「お願いします」と依頼します。

しかし、ここには落とし穴が。

専任媒介で不動産会社は取りたい

まずは不動産会社も、自分のところで売らしてもらわないと、お金にはなりません。

なので、最低額よりも実際には1-2割アップして、ご依頼者へ最低金額を提示します。

そこで専任媒介契約を結びます。

媒介契約とは?

不動産業者に売却・購入の仲介を依頼する場合は、必ず媒介契約を結びます。
媒介契約は宅地建物取引業法によって定められている行為で、専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約の3種類あり、いずれかを依頼主(売主)が選択することができます。 媒介契約の締結によって依頼主と不動産業者の売買仲介の依頼関係が明確化され、お互いに権利や義務が発生します。
また、宅地建物取引業者は、媒介契約を締結したときは、遅滞なく一定の契約内容を記載した書面を作成して記名押印し、依頼者に交付しなければならないと定められています。

媒介契約の種類

専属専任媒介契約

特定の不動産業者に仲介を依頼し、他の不動産業者に重ねて依頼することができない契約です。依頼を受けた不動産業者は、依頼主に対して、1週間に1回以上の頻度で売却活動の状況を報告する義務があり、目的物件を国土交通大臣の指定する流通機構に登録しなければなりません。
依頼主は、自分で購入希望者を見つけることはできません。

専任媒介契約

「専属専任媒介契約」と同じく特定の不動産業者のみに仲介を依頼する契約です。不動産業者は、依頼主に2週間に1回以上の頻度で売却活動の状況を報告する義務があり、目的物件を国土交通大臣の指定する流通機構に登録しなければなりません。
依頼主は、自分で購入希望者を見つけることができます。

一般媒介契約

複数の不動産業者に重ねて仲介を依頼することができる契約です。不動産業者に報告義務はなく、依頼主も自分で購入希望者を見つけることができます。

 

専属専任媒介契約 専任媒介契約 一般媒介契約
他業者への依頼 出来ない 出来ない 出来る
自己発見取引 認められない 認められる 認められる
契約有効期間 3ヶ月以内 3ヶ月以内 無制限
依頼主への
報告義務
1週間に1回以上 2週間に一回以上 なし
指定流通機構
への登録義務
あり あり なし
一般媒介契約は、指定流通機構への登録義務はありませんが、任意で登録することができます。

引用:媒介契約とは?

一般媒介

普通の契約。担当の不動産会社だけでなく、どこでも良い。

専任媒介

特定の不動産会社へ依頼

売主も自分で買主を見つけることが可能

専属専任媒介

特定の不動産会社へ依頼

売主は自分で買主を見つけることが不可

時間が経過し、価値も下がったところで、もとの査定金額より低い金額で売却が決まってしまう

そして、時間が経過し、買い手がつかなければ、、徐々に販売価格を下げ、

結果、時間が経過し、価値も下がったところで、もとの査定金額より低い金額で売却が決まります。

依頼者は適正金額で最初から売却されていれば、満額の取り分が確定。

それが、低い金額で売却になれば、時間というコストがかかり、収入もすくなくなります。

はたまた、不動産会社は虚偽の金額を提示し、売却時には手数料を獲得。

WINWINの関係ではない

そう、

この査定サイトは私からすると、不動産会社が勝手に作った、ただ単の集客ツールであり、エンドユーザーのためのサイトではありません

 

不動産査定サイトの問題点

問題は、

査定額の開きが大きすぎる

 

最後に

結論、

信用できる人に相談する(友達でも専門者でもどちらでもOK)

 

時間は投資です。

不動産査定サイトで時間を無駄にするなら、

信用できる人と御飯にいって相談する時間に費やしてください。

 

身近に不動産のことで相談できる方がいなければ、CPM資格保持者に話を聴くことをオススメします。

CPMとは?

不動産のことでお悩みではありませんか?

お客様の資産管理、出口戦略まで考えて提案が出来る不動産会社は多くありません。キータウンは数少ないその1つです。

キータウンはただ不動産の売買や仲介だけをするだけでなく、不動産を大事な資産と考えて、ベストな不動産の活用方法をご提案できる、コンサルティング型の不動産会社です。

お困りのことがあればお気軽にご相談ください。

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「借りたい」

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  • 子どもをこの小学校に通わせたい
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  • 入居者とのやり取りをお願いしたい
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  • キャッシュが回らないので処分したい
  • 資産の借り換えをして資産UPしたい
  • 資産の整理をしたい

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  • 手狭になった賃貸マンションから持ち家がほしい
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岡山で資格保有会社5社未満の
「CPM(米国公認不動産経営管理士)」の資格を保持

賃貸不動産経営判断のプロフェッショナルであり、岡山で資格保有会社5社未満の「CPM(米国公認不動産経営管理士)」の資格を保持しています。

単に賃料減額提案・売却ではなく、ロジカルに分析・総合判断します。

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キータウンは対面の接客でお客様の様々なご要望に応え、快適な住空間をご提供いたします。

また、岡山以外でも全国からの最新設備のお部屋をご紹介可能です。

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売却の目的をヒアリングし手段と方法を検討できる判断ができます。

手法としては・・・ 「今、売却する場合の売却価格を算出する→今、売却した場合のATCFを計算する→今、売却した場合の投資から出口までの最終収支を計算する→将来のNOIを予想する→将来の保有中のATCFを予想する→X年後の利回りを予想し、売却価格を算出する→X年後、売却した場合のATCFを計算する→X年後、売却した場合の投資から出口までの最終収支を算出する→今、将来を比較分析する」

お客様のご要望に合わせて、専門家と連携

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その方に合った専門家(税理士・保管会社・ファイナンシャルプランナー等)や、他の不動産会社と連携を取り、対応することが可能です。

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キータウンはお客様の「信頼」から成り立っている企業です。

ご不明点などございましたら、何なりとお申し付けください。

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EDITOR

柴山 貴志

1983年8月
大阪府寝屋川市出身

ー 経 歴 ー

「管理」という言葉に、漠然とした興味があり、2009年に業界へ転身。
「賃貸仲介」「賃貸管理」「売買仲介」「賃貸経営」「WEB戦略」「不動産コンサル」の不動産全般を担当。

ー 資 格 ー

CPM(米国不動産経営管理士)、宅地建物取引士、古民家鑑定士、相続診断士、その他

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