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任意売却できず競売になってしまった時の流れを細かく説明します【part.2】

  • 2021.09.14
  • 不動産を売りたい方へ

この記事は「任意売却ができなかったら?競売になったらどうなるの?」というような方向けに書いています。

この記事を読むことで安心して、競売の手順を知ることができます。

私はこの岡山エリアで10年間以上、不動産業に従事しています。
現在は、
「賃貸管理・仲介」「売買買取・仲介」「テナント誘致」
「定期借地」「リフォーム・リノベーション」
「講師業(宅建)」「不動産コンサル(資産活用)」、
岡山・大阪を中心に「不動産投資」を行っています★

★CPM(米国公認不動産管理士)が在籍する不動産屋★
「買いたい」
「借りたい」
「売りたい」「貸したい」
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私たちは不動産をロジカルな視点から
お客様それぞれの「想い」にお応えします。
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前回は任意売却の概要をおつたえしましたが、すべてが任意売却によって売却ができるとは限りません。

その後は競売の手続きにより、競売が行われるのでですが、今回は競売の流れについて、深堀していきます。

競売フロー

 

①債権者による競売の申し立て

競売の申立ては期限の利益の喪失をしてからなされます。
※期限の利益の喪失とは一定の期限が到来するまで弁済(支払い)をしなくてもよい、という債務者の利益

期限の利益は滞納 3ヵ月あるいは 6 か月で喪失します。
※金融機関によって異なります

裁判所は申立てを受理すると、すぐに差押えの登記を行います。
※競売の申立て後も任意売却は可能(開札日の前日までに代金決済をすることが条件)

② 裁判所から競売開始決定通知が届く

申立て後、裁判所から債務者宅に「競売開始決定通知」が届きます。

この時、債務者の気持ちは [ とうとう、きたな・・・ ] 😿

③ 裁判所の執行官等による自宅調査

不動産の価値を調査するために執行官と不動産鑑定士が物件に立ち入ります。
※事前に通知書が届き日時が書かれています。
※自宅調査の際、色々聞かれますが、債務者不在のケースもありますね

④ 裁判所にて情報が掲示・公開される

裁判所で一番早く取得できる競売情報は「配当要求終期の公告」です。

これは裁判所が競売申立て債権者以外の債権者に対して債権の申出をして配当を要求できる期間を与えるというものです。

⑤ 裁判所から期間入札決定通知が届く

現況調査が終わると、次に入札の日程が決まります。
この通知には入札期間や開札日時などが書かれております。
※最近は競売の高騰が進み、昔みたいに、安価で落とせる物件は少なくなりました。

⑥ 自宅の競売が公告される(三点セット公開)

執行官と不動産鑑定士が物件調査をした後にその物件についての資料を作成します。
それを3点セットといい、下記の3つからなっています。

  • 1.評価書(不動産鑑定士が作成)
  • 2.物件明細書(書記官が作成)
  • 3.現況調査報告書(執行官が作成)

⑦ 期間入札が開始

入札期間は1週間以上1か月以内の範囲で裁判所が決定します。

<保 証 金>

1.競売物件の入札に参加するためには裁判所の定めた「買受申し出の保証金」(入札保証金)を納めなくてはなりません。

通常は売却基準価格の2割相当です。

2.落札者の保証金は原則として返還されません。

代金納付期限までに納付しなかった場合には没収され、後日再売却によって他の人が買受人となって納付した代金に加算され債権者に配当されます。

3.落札者が買受の申出をした後に天災や自らの責任でない事由によってその不動産が損傷し、損傷の程が軽微とはいえない場合には執行裁判所に対し、売却許可決定前の場合は売却不許可の申出を、売却許可決定後の場合はその決定の取消しを求めることができます。

⑧ 開札日・落札者の発表

開札結果から最も高額で入札した人が落札します。
その人のことを「最高価買受申出人」、その次に高額で入札した人のことを「次順位買受申出人」と呼びます。
この次順位申出人が買受人となれるのは最高価買受申出人が代金の納付をしなかった場合に限ります。

<特別売却>

誰も入札する人がいなかった場合に、その物件を開札の翌日から一定期間特別売却が実施されます。
買受可能額は期間入札の場合と同額(通常は売却基準価格からその2割に相当する額を控除した価格)です。
買受の申し出は裁判所の執行官室で行われ先着順になりますので早いもの勝ちで購入が可能です。
それでも購入者が表れない場合には最低落札価格を下げて再度競売にされます

⑨ 売却許可決定(買受人確定)

「開札期日」からおよそ1週間後に競落不動産の買受人を定める「売却許可決定」がなされます。
通常、「売却許可決定」が確定したかどうかは、「売却許可決定」がなされた日から10日前後で明らかになります。

⑩ 買受人による代金納付

売却許可決定が確定しますと,裁判所から入札書に記載された住所宛に「代金納付期限通知書」を特別送達郵便で送られます。
この書面には,買受人の氏名、残代金額及び残代金納付期限が記載されています。

⑪ 立退き請求→自宅の明渡し

■引渡命令

不動産を競売で買い受けた人(買受人)に対し不動産の占有を確保してもらうため、買受人の申立てにより占有者に対し競売不動産を買受人に引き渡すことを命ずる裁判のことをいいます。

申立てが出来るのは代金納付の日から6か月(代金納付時に明渡しの猶予を受ける占有者がいた建物の買受人については9か月)以内に限られます。

債権者側と債務者側とでは心身の痛みが大きく異なります。
様々なバックボーンがあるので、債権者としては債務者の配慮も忘れないようにしましょう。

競売にかけられる理由は様々です。

債務者側からすると、競売のメリットなんかほとんどありません。

自己破産をして気持ちがリセットされるぐらいですかね。

こればっかりは経験したことが無いのでわかりませんが、お気持ちは察することができます。

滞納の原因として、一番多いのは単純に「収入減」、次に「離婚」、「病気」と続きます。

 

 

最近の売却案件で多いのは圧倒時に「離婚」ですね。

3人に1人は離婚をしており、特に共有名義で物件を購入していると、売却に時間がかかり、競売にかかるケースが増えています。

まとめ

ここまで競売の流れを見てみると、時間も要するし、間違いなくお金が無くなるし、デメリットしかありません。

最近はコロナの影響で住宅ローンを支払えなくなって、マイホームを手放す方が増えていると聞きます。

次の記事はこのような方から相談を受けた不動産会社側目線で行う手順を見ていきますね。

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キータウンはただ不動産の売買や仲介だけをするだけでなく、不動産を大事な資産と考えて、ベストな不動産の活用方法をご提案できる、コンサルティング型の不動産会社です。

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Writer この記事を書いた人

柴山貴志

株式会社キータウン 代表取締役

「管理」という言葉に漠然と興味があり、2009年に業界へ転身。「賃貸仲介」「賃貸管理」「リノベーション」「売買仲介」「賃貸経営」「WEB戦略」「テナント誘致」「企業セミナー講師」「宅建講師」「不動産コンサル」「調停員登録」、不動産全般をこなす。

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