岡山で不動産投資・賃貸経営をサポート 〒703-8282 岡山市中区平井5丁目7-39 9:30〜18:30(定休日:水曜日・祝日)
LINEで相談
お問い合わせ
TOP > 不動産ハックブログ > 不動産・土地の有効活用 > 不動産・土地を有効活用する際の手段・選択肢は?アパート賃貸経営や駐車場だけじゃない?

不動産・土地を有効活用する際の手段・選択肢は?アパート賃貸経営や駐車場だけじゃない?

2017.07.06

不動産・土地の有効活用

土地を譲り受けたり、相続で引き継いだりした場合、それを自分達で住んだり使ったりしない場合どんな選択肢があるでしょうか?

アパート賃貸経営や駐車場としての活用というのが思い浮かぶかもしれませんが、今回は色んな選択肢をそれぞれ紹介します。

マンション・アパート経営

一番無難?というか、一番最初に頭に思い浮かぶかもしれませんね。

空き土地は不動産に変える!そうすれば、儲かる!

といった言葉もありました。

が、

それはひと昔前の話です。

今は人口減少が進み、供給過多になってる地域が増えています。

先日、東京23区内の、空室率が20%を超えた!というニュースもでました。

じゃぁ、マンション・アパート経営はしてはダメなのか?

と言われると、そうでもありません。

だた、「昔に比べて、リスクの方が高くなった」といったほうが正解かもしれません。

なんでもかんでも、建てれば儲かるという時期は終わりました。

結論:市場調査・近隣調査をしっかりと行った上で判断すべき

市場調査・近隣調査を行った上で、GOサインを出してください。

そのためには、CPM(米国不動産経営管理士)などの資格を持った方に相談してください。

ロジカルに、そして、エビデンスをもって納得でき、不動産経営に臨めると思います。

テナント経営

1店舗だけ出すパターン

私はマンション・アパート経営するより、リスクは低いと思っています。

だたし、テナントとの契約内容をしっかり吟味してください。

なぜか?

例えば、コンビニがあなたの空き土地に出店をしたい!という話が来ました。

注意事項としては、

1:契約期間は?

定期借家契約が何年になるのか。

もしかすると、出店後、業績不振で「や~めた!」となってしまうと・・・。

これは大変(ノД`)・゜・。

2:建物費用は?(貸主?借主?)

いわゆる”建て貸し”なのか”借地”として貸すのか。

ここはしっかりとした収支計画を作りましょう。

3解約後の引渡し条件は?

そのままの状態で引き渡すのか、それとも、原状復帰(解体更地渡し)なのか。

複合テナントとして出すパターン

上記のコンビニの話をしました。

しかし、もっと広い敷地があるなら、コンビニ1店舗というのはもったいないですよね。

その時は、色々な複合施設を誘致し、シナジー効果を生み出せるプランを立てます。

例えば、

コンビニの隣に「クリーニング屋」、その隣に「ペットショップ」、など単身向きのプラン

コンビニの隣に「学習塾」、その隣に「美容院」、などのファミリー向けのプラン。

その他、郊外になると、「ホテル」や「ショッピングモール」、「ガソリンスタンド」(これは場所が限られるし、けっこう嫌われます)、などを誘致する場合もあります。

結論:レンタブル比(貸し率)を上げることが大切

レンタブル比(貸し率)を上げるために、どうしたら良いかを考えることが大切です。

駐車場経営

駐車場経営されている方は、将来的に、その土地を利用する予定がある方が多いですね。

あるいは、その土地の時価がUPすると踏んで、保有されているか。(こちらは資産家に多いですね)

駐車場経営は通常の建物がある状態の約6倍の固定資産税が課せられるので、あまり儲かることはないです。

トントンか、まぁ税金さえ払えればいっか!という考えですね。

太陽光発電の設置

一時期、流行りました。

どうしようもない土地を持っている地主さんからしたら、救世主だったかもしれません。

今は国の買取価格が下がり、すっかり下火になりました。

しかし、実は、投資家の間で、超安定投資になっています。

買取価格は下がりましたが、昔より設備費の価格がdown、かつ、パワコンの性能がUPしたので、ピーク時とあまり収支は変わりません。

ただ、長期での回収になるので、その方の目的によって、考え方が二極化します。

もちろん、未来のことなので、リスクはありますが、この2年はまだ大丈夫です。

しかし、景観を害する場所に太陽光設備を設置するのは、個人的にやめてほしいです・・・。

 

売却

売却してもよい時期とは2つあります。

1:時価がピーク

特に、東京オリンピック前の2~3年での売却をおススメします。

なぜなら、その時期が不動産時価のピークになると思われるからです。

人口減少が進む中、民法改正とオリンピック誘致の成功は以前のバブル時期を彷彿させました。

それ以上という投資家さんもいらっしゃいました。

2:どうしようもない負の資産

このような場所は外部環境が変わろうと、時価が上がることはありません。

だったら、早めに現金化し、違う土地・建物を購入するか、違う投資(証券や異なるビジネス)とすることをおススメします。

そのまま放置

活用という観点では、基本的にそのままほっておくということはオススメしません。

放置=資産価値DOWNと思っていいただいて結構です。

コンテナ倉庫

ローリスクローリターンですが、最近、増えていますね。

基礎を打つわけではないので、どちらかというと、”ツブシ”が効く、活用方法です。

これもしっかり市場調査をしたうえで行わないと難しいですね。

めんどくさい!と思ったら、コンテナ専門の賃貸業をしている会社へ丸投げして、借地収入として投資するのも一つです

最後に

いかがでしたでしょうか。

それぞれの選択肢を説明してみました。

色んな選択肢がありますが、最終的にはあなたが「どういう理由」で「どうしたいか」ということが重要になります。

次はどの選択肢をどういう考えてで選ぶか、というところを説明します。

 

この記事を書いた人

柴山 貴志

株式会社キータウン 代表取締役
CPM®(米国公認不動産経営管理士)

「管理」という言葉に漠然と興味があり、2009年に業界へ転身。「賃貸仲介」「賃貸管理」「リノベーション」「売買仲介」「賃貸経営」「WEB戦略」「テナント誘致」「企業セミナー講師」「宅建講師」「不動産コンサル」「調停員登録」、不動産全般をこなす。

不動産のことでお悩みではありませんか?

お客様の資産管理、出口戦略まで考えて提案が出来る不動産会社は多くありません。キータウンは数少ないその1つです。

キータウンはただ不動産の売買や仲介だけをするだけでなく、不動産を大事な資産と考えて、ベストな不動産の活用方法をご提案できる、コンサルティング型の不動産会社です。

お困りのことがあればお気軽にご相談ください。

お問い合わせフォームはこちら

お見積やご相談、詳しいお話をお聞きになりたい方は、
お問い合わせフォームをご利用下さい。

086-230-1143

9:30〜18:30
(定休日:水曜日・祝日)

Contact

不動産に関することなら何でも、お気軽にご相談ください。

キータウンにできることを誠心誠意ご対応いたします。

また、ご意見ご質問等も承っております。

キータウンに相談する

お見積やご相談、詳しいお話をお聞きになりたい方は、
お問い合わせフォームをご利用下さい。

086-230-1143

9:30〜18:30
(定休日:水曜日・祝日)