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土地や不動産を有効活用しようと思った時にはどこに相談すべきなのかを徹底比較!【ハウスメーカー?不動産屋?】

不動産・土地の有効活用 17/07/17
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今まで土地を有効活用したり、アパート経営をしたことないけど、相続などで譲り受けた土地や不動産ある場合、どこに相談したら良いかわかりますか?

ハウスメーカー、不動産屋、色んな選択肢があると思いますが、様々な手段を比較し、相談してはならないところ、すべきところを説明します。

ハウスメーカー

おすすめ度:★

正直なところ、いきなりですが、こちらはあまりオススメ出来ません

というのも、ハウスメーカーさんというのは、結局、住宅を建てることで収益化できる構造になっています。

ということは、ハウスメーカーさんとしては土地があっても、そこには何かを建てようと、分譲地や無理矢理、住宅地として勧めてくることがほとんどです。

具体的には利益を2、3割乗せないといけないので、土地を安く買い叩かれる分譲地になってしまうことがほとんどです。

なので普通に不動産屋などに売る金額の6割ぐらいでしか、土地は売れないことが多いです。。。

またアパート部門があれば(積◯、ダイ◯、カバ◯、ミサ◯など)、賃貸マンションや賃貸アパートも勧めてこられることもありますが、それは土地を持っているあなたの為ではなくて、家を建てたいが為に勧めてこられることがほとんどだと思ってください。

【もちろん、市場調査などをして、ここなら大丈夫!と、考えてくれる担当者もいますよ。担当者次第ですね。】

行政の窓口

オススメ度:★★★★

比較的選択肢としては悪くありません。

結局は行政と繋がりのある、不動産屋や、宅建協会に話を持っていくことにはなるのですが、そこはある程度、信頼関係の出来ている業者に話を出すことが多いです。

ですので、適正価格で売却できるケースがほとんどです。

※ただ、案件が難しくなると、その業者の経験値が問われます。

相談会なども定期的に開かれていることも多いので、一度サイトなどで目を通すか、窓口に相談してみるのも良いでしょう。

宅建協会

オススメ度:★★★★

こちらも行政と同じく、関係のある不動産会社に流すことがほとんどです。

といっても宅建協会について知っている方ってほとんどいないと思います。

宅建協会とは

ハトマークグループが協力し、消費者・会員業者・不動産業界全体をサポートする

↓下記抜粋

ですので立ち位置としては比較的中立的な立場になるので、利害関係のある不動産業者に流すというより、信頼関係のある業者に流すことが多いと思われます。

ここに相談するのはかなりマシな部類です。
というか、ここに相談する!という術(スベ)を持っている方は、ちょっとは不動産に関して知識がある方なのではないでしょうか。。。

よく行政発信で相談会をやっているので、そこで話を聞きに行っても良いです。

士業関係者(税理士・弁護士・司法書士)

オススメ度:★★★★

こちらも関係のある不動産業者に話を最終的に持って行きます。

ただここらへんに相談される方は、元々つながりがある業者(ビジネスパートナー)がほとんどかと思います。

いきなり繋がりもなく士業の方に話を持っていくことはほとんどないと思います。

もし顧問契約でもされている税理士の方などがおられたら、相談されるのは全然アリです。

不動産会社(フランチャイズ)

オススメ度:★★★

例えばアパマンショッ◯、century2◯、さんなどですかね。

こちらも結局はフランチャイズのところがほとんどだったりして、売買だけとか、管理はやっていなかったりと正直会社によりけりとしか言えないことが多いです。

判断基準としては、看板の名前よりも、実際の会社名を見て、業務内容に土地の相談ができそうかどうかを見て判断する方が良いです。

土地の売買しかできないような不動産屋だったら、あなたの利益のためではなく、「とりあえず売りましょう」という話にならないことが多いです。

不動産会社(三◯の不動産・住◯・レジデンシャルなどの大手系)

オススメ度:★★

こちらは正直なところ、あまり。。。

というのも、こちらの大手さん達は直接の管理部門がありません。(子会社や関連会社に流す感じですね)

ということは、基本的に「貸す」、という選択肢がないので、潰して更地にして売るのか、そのまま売るのか、というところしか選択肢がないところが多いです。

また会社として広告費をかなーり投下しているので、その分、買い叩かれることが多いです。

不動産査定比較サイト

オススメ度:★

最近増えていますよね。

「不動産 土地 売却」などと調べると出て来るサイト。

「最大5社まで問い合わせ可能!」などとうたっていますが、実際どうなのか怪しいところがあります。

査定で問い合わせ先になる会社としては、見積もりを高くしてでもクライアントとアポを取らないといけないので、最初の見積もりは高めに出してくることが多いです。

ただ、アポが取れればその後は、現実的な数字にどんどん近づけてきたりと、見積額より大幅に下回ってくることが多いです。

街の不動産屋

オススメ度:★★★★

よく地元で野立て看板などを建てていたりと、全国規模ではやっていないような街に根付く不動産屋さんです。

こちらも全てオススメかと言うと、そうでもないので注意は必要ですが、選択肢としてはここから選ばれるのが賢明かと思います。

ただ、最終的には担当者のレベルが高いかどうかになってくるのでそれをどう見極めるか、というところになります。

判断基準は、「なぜ売りたいのか?」をまず聞いてくれるかどうか

判断基準はとしては、こちらが聞きたいことを100%答えてくれるのは当たり前です。

そこではなく、「なぜあなたは売りたいのか?」という理由のところを聞いてくれない不動産屋はNGだと僕は思ってます。

というのも

依頼主もどうしたらよいのか?不安?だから相談しにくるのであって、私たち不動産関連業者が依頼主の本当の答えを導くのも仕事です。

いわいるコーチングですね。

ただ単に依頼されたことをさばくのは、誰でもできます。(誰でもではないか(笑))

  • 「希望価格より高く売れた」
  • 「違った切り口で、処分できた」
  • 「家族に反対されていた案件だったが、最終的に、happyな形に収まった」

など、そこまでのプロセスでだいたいの未来像が見えてきます。

まあその不動産屋が売買だけを業務内容としているのか、管理もやっているのか事業内容にもよりますが、

まずは、「本当の目的」を引き出せる業者へ依頼するのが大正解です。

じゃぁ、どうしたらいいの?って感じになりますねkkk

総括:周りの知り合いの不動産関係の人に相談するのが一番安心

いかがでしたでしょうか。

色々と選択肢をまとめてみましたが、

結論としては、周りの知り合いの不動産関係の人に相談してください。

まずは知人を頼った方が良いです。

(その友達と信頼関係が強い方でお願いします。中には、数字のために、無理くりプランを偽装する方がいるので・・)

そこからあなたの要望に合った最適な方を紹介してくれることが多いです。

不動産屋は特殊な業界で、横の繋がりがかなり強い業界になるので、「◯◯地区のこういう物件で、こういうところで悩んでいる」ということを伝えてくれたら、内容に適した方というのがだいたい思いつきます。

まずは周りの人に相談してください。

それでも思いつかなければ、

判断基準としては”CPM(米国不動産経営管理士)”の資格を持っているか?

というのも大きな基準になりますので、それで探してみるのも手です。

 


こんな方のご相談を受けています

「借りたい」

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「貸したい」

  • 満室にしてほしい
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  • 滞納者がいて困っている
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「売りたい」

  • 相続で得た土地・建物をどうしたらいいのかわからない
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「買いたい」

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EDITOR

柴山 貴志

1983年8月
大阪府寝屋川市出身

ー 経 歴 ー

「管理」という言葉に、漠然とした興味があり、2009年に業界へ転身。
「賃貸仲介」「賃貸管理」「売買仲介」「賃貸経営」「WEB戦略」「不動産コンサル」の不動産全般を担当。

ー 資 格 ー

CPM(米国不動産経営管理士)、宅地建物取引士、古民家鑑定士、相続診断士、その他

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