はじめに

岡山市南区は、岡山市内でも特に“地域ごとの差”が顕著に現れたエリアです。2025年の地価公示では、

• 交通利便性の高い区画では地価が上昇
• 駅から遠く高齢化が進むエリアでは下落

というように、「二極化」が進んだ結果となりました。

この記事では、

• 地価が上昇したエリアとその背景
• 地価が下落したエリアの傾向
• 今後の注目エリアや開発動向

をわかりやすく解説していきます。

南区の地価動向：上昇と下落が混在する“分かれ道”

📊 南区の地価変動内訳（約20地点）

状態	件数（目安）	特徴
上昇	約11地点	駅近・バス便良好・都市近郊型住宅地
横ばい	約3地点	地域密着型住宅地・高齢化進行エリア
下落	約6地点	郊外・バス不便・空き家が増加傾向

上昇エリア：利便性の高さが価格を支える

以下のエリアでは+3〜+5.6％の上昇が見られました：

泉田・新保

岡山駅から車で20分程度。通勤圏として人気。

あけぼの町・浜野

スーパー・病院・バスアクセス良好で生活利便性が高い。

妹尾（中心部）

妹尾駅周辺の再整備と、戸建て需要の回復が見られる。

📌 共通点：市街地アクセス＋商業・医療施設の整備が進むエリア

下落エリア：郊外・バス不便・空き家が増加

以下の地点では、-0.9％〜-2.4％の下落が確認されました：

郡・浦安・飽浦・彦崎

岡山市中心部から遠く、鉄道駅がなくバス便依存

藤田・古新田・西七区

農地と住宅が混在し、インフラ整備が不十分

共通の課題

• 若年層の流出
• 空き家の放置
• 日常の交通アクセスの不便さ

⚠ 地価下落＝投資NGではなく、“改善の余地がある”地域とも言えます。

横ばいエリア：地域密着・成熟住宅地

• 芳泉・泉田2丁目・植松など
• 価格は大きく動かないが、住み替え需要が継続して存在
• 地価が動かなくても「資産価値は維持されている」エリア

📌 バランスがとれた生活環境が長く支持されています。

南区の地価動向を左右する要因

上昇要因

• 岡山駅からのアクセス性（車・バス）
• 区画整理／戸建て開発の活性化
• 周辺スーパー・病院など生活施設の充実

下落要因

• 駅からの距離・バス本数の少なさ
• 高齢化と世帯数減少
• 再開発計画の欠如

🚩 地価変動は「利便性×人口×インフラ整備」で大きく左右されます。

今後の注目ポイント

• 泉田エリアの分譲地供給
• 新保地区のマンション建設計画
• 妹尾駅周辺の再整備（道路＋商業施設）

Googleマップで見る地価変動マップ（2025年版）

📍 スマホでもPCでも使える！

凡例：

• 🟢 上昇（+0.1％以上）

• 🔴 下落（-0.1％以下）

• ⚪ 横ばい（±0.0％）

URLでも共有できます：うまく表示されないときは下記URLから 👉 https://www.google.com/maps/d/edit?mid=1_YkLPIJPlh0-YEYDajYk8cOQHiWyGkw&usp=sharing

まとめ：南区は“二極化”の先に新たな価値が見える

岡山市南区は、今まさに地価の再編が進んでいるエリアです。

• 岡山駅に近い利便性の高いエリア → 今後も安定上昇傾向
• 鉄道・バスアクセスが弱い郊外 → 行政の整備により反転も期待

📌 地価が安い＝リスクではなく、“伸びしろ”と捉えることで可能性が広がります。

将来性を見据えた土地活用や移住先選びのヒントとして、ぜひこの記事を参考にしてください。

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