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CPM【米国不動産経営管理士】とは?何が出来るのか・相談する時のメリット

CPM(米国公認不動産経営管理士) 17/08/25
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不動産の資産管理に関わる上で今後必須になってくる、ということで私はCPMの資格を取得していますが、お客様からよく聞かれるのが「CPMって何?何の役に立つの?」ということ。

そこでいつも答えている内容をちょっとブログでも書いてみます。

CPM【米国不動産経営管理士】とは?

CPM ・Certified Property Manager (サーティファイド プロパティー マネージャー)はプロパティーマネージメント業務に従事する人に対して米国シカゴに本部をおくIREM ・Institute of Real Estate Management が認定した教育課程を修了し、一定の試験に合格したものにIREM より与えられる称号である。日本語に言い換えれば「不動産経営管理士」と言った所だろう。IREM は1933年に設立され今年で68年目を迎える。全米に100を超える支部がありカナダと合わせておよそ9,300人のCPM 、3,300人のARM ・Accredit Residential Manager (認定居住不動産管理士)、1,200のAMO ・Accredit Management Organization (認定不動産管理会社)、350人のCPM 志願者を要している団体である。このCPM を普及しようと活動している国は25カ国にも亘る。

創設の時代は折しもアメリカは金融大恐慌が起きた後で正に経済のどん底、不況の真っ只中であった時である。 その当時、アメリカでも各地における不動産賃貸の条件は様々で管理の程度も一定しているものは無かったと聞く。人々はアメリカの将来を憂い、ビジネス界の腐敗を嫌い、信頼を求めていた。そんな状況の中でIREM は設立され倫理規定の創設に始まり慣習の統一などあらゆる分野に改革のメスを入れて行ったのである。IREM 自身も当初はこの制度の重要な部分すなわち倫理規定の遵守を管理会社に求めようと考え活動をしていたのである。しかし最も効果的な方法で且つその必要性は現実にその業務にあたる個人に求めなくてはならいないと考え、それ以来個人向けに倫理規定はもちろん多種多様にその体系的教育プログラムを構築していったのである。 よってまず1938年にCPM を創設、1945年にはAMO を、続き1974年にはARM をそれぞれ創設したのである。

引用:IREM

ちょっと長くなってしまいましたが、CPM=・Certified Property Manager (サーティファイド プロパティー マネージャー)。

日本語に言い換えれば「認定された・資産・管理士」つまり、「不動産経営管理士」というような形で約されています。

ではそんなCPMが具体的に何が出来るのかを見ていきましょう。

収益不動産を数値化できる

簡単に言えば、不動産の「出口」が具体的数値として出せるようになります。

不動産投資は、すべて「出口戦略」です。

金融機関と対等に話ができる

金融機関以上に具体的数値をはじき出し、オーナー資産の最大化のアドバイスができるようになります。

なぜなら、金融機関はあくまでも「金貸し屋」であり、不動産のプロではありません。

金融機関が「ダメ!」と言われても、逆転させる力がCPM(米国不動産経営管理士)にはあります。

感覚的な提案から、ロジカルな提案にシフト

「〜じゃないですかね?」

「〜だと思います」

以前は、未来予測に上記のようなフレーズを使っていましたね。

未来のことでも、感覚的なことではなく、ロジックを基に、言い切るような自信がつきました。

一本釣りではなく、あらゆる選択肢をご提案いたします。

建設コンサルや相続コンサルとの相性が良い

建築士や税理士などの言っていることが理解ができるようになります。

家・ビルの構造の注意点なども勉強します。

また、不動産のことを理解すれば、相続のことも必然と学ばなければその先はありません。

今まではお互いの知識が違い過ぎて、互いに理解し合うことが難しかったように感じます。

今では知識もついて、相互に理解ができるような関係を築けています。

オーナーとモノサシが共有できる(オーナーに流されなくなった)

オーナーの投資目的や抱えている悩みを理解することができるようになりました。

なぜなら、掘り下げていかないと、オーナー資産の最大化ができないからです。

オーナーもまた不動産のプロではありません。

CPMはオーナーの立場になり、真摯に取り組むコンプライアンスも学ぶ場もあります。

現状分析と将来物件価値を判断できる

今ある状態を分析して(現状分析)、将来はこれくらいで売れる、という金額の予測(将来物件価値)ができるようになりました。

言葉が悪いですが、株と同じく、不動産も逃げることも大切ということを学びました。

PMが進んでいるアメリカの手法をしれた

米国では「CPM(米国不動産経営管理士)」は弁護士や税理士と同じような地位と言われています。

偏見かもしれませんが、日本の不動産投資は本当に利回り重視です。

プロパティマネジメント(資産管理)って【オーナーの目的】によって提案の仕方が変わります。

なのに、日本は【物件】によって提案内容が変わる気がします。

実際、物件によって提案内容が異なるのですが、下は、【オーナー目的】で決まります。

 

いかがでしょうか。

CPM(米国不動産経営管理士)はオーナーの資産を守り、拡大し、最大化に努めます。

なによりも、オーナーはCPMの人間をパートナーを組むことで、成功する。

私はそのように感じます。

 


こんな方のご相談を受けています

「借りたい」

  • 転勤で地域のことがよくわからない
  • 子どもをこの小学校に通わせたい
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「貸したい」

  • 満室にしてほしい
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  • 入居者とのやり取りをお願いしたい
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「売りたい」

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多くのお客様にキータウンが選ばれる理由

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キータウンは対面の接客でお客様の様々なご要望に応え、快適な住空間をご提供いたします。

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売却の目的をヒアリングし手段と方法を検討できる判断ができます。

手法としては・・・ 「今、売却する場合の売却価格を算出する→今、売却した場合のATCFを計算する→今、売却した場合の投資から出口までの最終収支を計算する→将来のNOIを予想する→将来の保有中のATCFを予想する→X年後の利回りを予想し、売却価格を算出する→X年後、売却した場合のATCFを計算する→X年後、売却した場合の投資から出口までの最終収支を算出する→今、将来を比較分析する」

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キータウンはお客様の「信頼」から成り立っている企業です。

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EDITOR

柴山 貴志

1983年8月
大阪府寝屋川市出身

ー 経 歴 ー

「管理」という言葉に、漠然とした興味があり、2009年に業界へ転身。
「賃貸仲介」「賃貸管理」「売買仲介」「賃貸経営」「WEB戦略」「不動産コンサル」の不動産全般を担当。

ー 資 格 ー

CPM(米国不動産経営管理士)、宅地建物取引士、古民家鑑定士、相続診断士、その他

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