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はじめに

岡山市東区は、2025年の地価公示において市内で唯一、下落地点が上昇地点を上回った区となりました。

市街地に近い西大寺や可知エリアでは一定の上昇があったものの、山間部・農村部では引き続き地価の下落傾向が続いており、エリア全体としては「厳しい現実」と向き合う結果となりました。

この記事では、

• 地価が上昇したエリア
• 下落地点の特徴と共通点
• 東区の将来展望と戦略的な視点

を整理してお届けします。

東区の地価傾向：下落多数の“課題地域”

📊 東区の地価変動内訳（約15地点）

📉 全市的に上昇基調の中、東区は地価マイナス地点が突出している珍しいエリアです。

上昇エリア（+1〜+2.1％）

西大寺エリア

岡山市中心部から車で30分圏。バイパス・商業施設へのアクセスが良く、一定の人口流入が継続。

可知・松新町

鉄道駅やバス便の利便性が高く、周辺に小学校・スーパーもそろっている。

📌 共通点：交通×買い物×教育のバランスが良好な“生活重視エリア”

🖼 図1：東区で微増が確認されたエリア（Googleマップ引用）

下落エリア（-0.5〜-2.0％）

主な地点

• 君津、瀬戸町大内、瀬戸町笹岡、楢原、浅越、古都南方、九蟠 など

共通する要因

• 駅や主要道路へのアクセスの悪さ
• 高齢化率が高く、若年層の転入が少ない
• 農地・山地比率が高く、宅地供給が限定的

⚠ 地価下落の背景には、移動手段・ライフラインの課題と空き家の増加があります。

横ばいエリア（±0％〜+0.3％）

• 瀬戸町沖・西大寺中野・城東台など
• 道路網やバス便の発達状況がそこそこ良好
• 一戸建ての住み替え需要が細く続いている

📌 「下落ではないが、上昇にも至らない」エリアとして、今後の都市政策が鍵になります。

地価下落エリアの“逆転可能性”は？

今は厳しい状況でも、以下の条件を満たせば将来的な回復が期待されます：

• 新駅設置やバイパス拡張などのインフラ整備
• 空き家再生事業・移住定住支援の推進
• 公共施設（子育て支援・医療）を中心とした地域活性

🌱 土地価格が安い＝伸びしろがある。地域再生の土台として期待されます。

今後の注目エリアと施策

• 西大寺駅周辺のまちづくり構想
• 旧街道沿線のリノベーション計画
• 可知・城東台のマンション再販・新築動向

🗺 図2：2025年以降の東区注目エリア（Googleマップ）

まとめ：課題は多いが、希望もあるエリア

岡山市東区は、2025年地価公示で下落エリアが目立ったものの、

• 西大寺や可知のように条件が整えば上昇も可能
• 地価が安い今だからこそ、取得・活用のチャンスも大きい
• 政策や民間投資による“地域ブランディング”が未来を左右する

📌 地価が動くのは「インフラ・人・地域の魅力」が揃ったとき。東区にもその芽はあります。

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