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離婚する前に絶対知っておくべき不動産の事【不動産屋が徹底解説】

離婚で役立つコラム20/01/23

今や、3組中1組が離婚すると言われ、離婚・再婚に対して、なんの偏見も持たない時代になりました。
しかし、それでも離婚をするということは、自分一人だけの問題ではないケースがほとんどなので、離婚手続きなど色々と大変なことはあります。
その中でも「離婚時の不動産」に関することはなかなか厄介なポイントがたくさんあります。

というのも私も離婚経験者で、かつ、離婚時に不動産を所有していたからです。。。

今回の記事では離婚経験者が、離婚時の不動産対応を円滑に進めるために、「離婚の際に直面する不動産トラブル」の対処法をお伝えします。

離婚時に揉めるのはお金関係がメイン

  • 不動産
  • 預貯金
  • 保険証券
  • 家具、物品
  • 子供

離婚時は結婚時より何十倍ものエネルギーを要し、とても大変といわれます。
実際、私の場合は子供もいたこともあり、「養育費」や「財産分与」、そして「不動産」と解決する問題がたくさんありました。
また私ではないですが、相談を受けたお客様で、「慰謝料」やその他の「損害賠償」も請求されたとのことで、それは人生180度変わる出来事になります。

もちろん、離婚時に金銭で揉める要素があるのは上記が主ですが、その中で一般的に資産の中でも最も高額な「不動産」は揉めること必須です。

離婚時に不動産関係手続きで注意するポイント

  • 1. 家・マンションなど不動産を共有名義で購入している場合
  • 2. 家・マンションなど不動産の購入時に連帯保証人になっている場合
  • 3. 不動産売却を離婚前・離婚後、どのタイミングで行うか
  • 4. 不動産に関して弁護士か不動産屋どちらに相談するか

このように注意するポイントはいくつかありますが、それぞれ詳しく解説していきます。

1. 家・マンションなど不動産を共有名義で購入している場合

夫婦で物件を購入し、その際「共有名義の方が税金の関係でお得!」と不動産会社やハウスメーカーの方に言われ、共有名義で物件購入される方がいらっしゃいます。

しかし、離婚時に揉める一番多いパターンなので、私個人としては共有名義はオススメはしていません

理由としては離婚に伴い財産分与が発生し、共有名義の不動産も対象となるからです。

簡単に財産分与が進めば問題何のですが、何しろ、高額資産のため単純に話は進みません。

最終的には、「どちら」に「お金」が「いくら入ってくる(残る)」かが焦点になります。

今回は借入金が残っていることを前提としてお話いたします。

①売却する

これが一番簡単な解決方法です。お互いに売却金額が入ってきます。
しかし、売却しても、ローンの借入金が残ってしまってはお互いが大変です。もちろん、状況によってはローンの借入金が残ってでも売却する場合もあります。ここは夫婦間で協議する必要があります。

まずは、不動産の価格査定を不動産会社に依頼することをお勧めします。

②現状のままで、どちらかが家に住み続ける

家に住み続けることで、どちらか(夫・妻)がローン返済を怠った場合、金融機関から返済を催告され、ローンの支払いが滞れば、抵当権が実行されるというリスクがあります。

もちろん、お互いの間でそのようなことが無いように、事前に書面で条件等を結び、安心して暮らせるようにしましょう。
(100%安心が保障されるわけでありませんが)

③名義変更を行う

共有の不動産名義をどちらかに移すことにより、上記②のようなどちらかが支払いを滞るなどの心配事は解消されます。
しかし、大前提として、債権者の金融機関の承諾が必要になります。

名義変更を行うということは、どちらかの債務を引き受けることになりますので、金融機関が簡単に首を縦に振ることはないでしょう。
それでも、名義変更を行いたい方は金融機関の担当者と話し合いをして、解決策を見出していきましょう。

なぜなら、金融機関も引き続き借入をしてもらいたいので、早々に返済されるより、どうにかして、お客様をお付き合いを続けていきたいので、交渉の余地はあります

個人ではわからない場合は、金融機関に強い不動産会社にお願いをし、不動産会社から金融機関に相談したほうが成功する確率が高くなります

また名義変更を行う際に心配になるのは「税金」です。
ただでさえ、「離婚」というエネルギーを使う大変な出来事があるのに、さらに「税金」としてお金を支払え、と…。国は無情ですね。

離婚時にかかる税金についての話は現在作成中ですので、お待ち下さい。

2. 家・マンションなど不動産の購入時に連帯保証人になっている場合

離婚をする際、家の購入時に連帯保証人になっていたかどうかは二の次であまり深く考えていない方が多いですが、後々考えてみると「連帯保証人って何?」とお客様に相談されることがあります。

連帯保証人とはある債権に対して、すべての債務を負うことを意味します。

家を購入する際、主たる債務者は「夫」、連帯保証人は「妻」の場合、もし主たる債務者が金銭債務を怠った場合、有無を言わさず連帯保証人に債務を請求することができます。
離婚が成立していても妻が「まず、夫に支払うように言って!」と言っても、【連帯】保証人なので、このように言う権利はありません。

なので、妻としては、まずは連帯保証人の解除をすることが先決ですが、実際のところ妻が連帯保証人の解除をすることは至難の業です。

どうしたらいいのでしょうか?

①連帯保証人を変更する

大前提ですが、金消契約を締結した金融機関の了承が必要なので、代わりの連帯保証人は一定収入がある人じゃないと、認められません。
ましてや、キレイな家(離婚物件)ではないので、代わりに連帯保証人になってやる!という人はなかなかいないでしょう。

②住宅ローンの借り換え

そもそも今の住宅ローン(借入)を消すということは、金消契約が解除され、同時に連帯保証人としての役目も終えます。

住宅ローン(借入)を消すためには、借入をしていたお金を全額支払う必要があります。
しかし全額現金を支払える方は中々いません。
そこで、再度、夫が違う金融機関からお金を借入し、新たに住宅ローンを組みなおせばよいのです。

といっても、簡単に切り替えを了承する金融機関があるわけではありません。
もしかすると、昔に借入をしていた住宅ローンなら残債も減って、金融機関側からすると旨味の少ない住宅ローンかもしれませんが、リスクの低い住宅ローンになるので、借り換えが可能かもしれません。

最後は金融機関の担当者のGOサインが出るかどうかです。
ここは個人で金融機関に持ち込むより、ある程度取引を行っている不動産会社などの法人に持ち込んでもらった方が、借り換えできる確率は高くなるでしょう。

実際にお客様の依頼で金融機関の借り換えを持ち込んだ際、個人ではNGだったのに、私が会社として持ち込んだ場合はOKが出ました。

③住宅ローンに代わる資産に担保をつける

家・土地にも価値があり、その価値と同等以上の資産を金融機関に担保してもらえれば、連帯保証人の解除をできる可能性があります。
そのような資産価値の高いモノがあることが前提なので、これも金融機関との交渉になります。

3. 不動産売却を離婚前・離婚後、どのタイミングで行うか

不動産を所有している方に、よく聞かれるのですが、「不動産の売却は【離婚前】【離婚後】どちらが良いのですか?」

ほとんどの方が離婚経験は初めてなので、わからなくて当然だと思います。

【離婚前】の売却

共有名義の場合:OK
なぜなら、購入当時のままの登記簿の内容なので、一切変更する必要が無い

【離婚後】の売却

共有名義の場合:NG
登記簿の変更必要=余計な費用を支払う必要があります

4. 不動産に関しては弁護士ではなく、信頼のおける不動産屋に相談すべき

離婚の内容は、あまり知られたくない内容が多いです。

もちろん、弁護士だったら職権で相手の通帳の支店がわかれば、その支店に問い合わせて、動きもわかるし、残高もわかります。
しかし、不動産に関しては、弁護士も専門ではないので、不動産会社に問合せをして、相場などを調べ、不動産時価を出していきます。

なので結果弁護士だけでは不動産については解決しません。

なぜ弁護士ではなく、不動産屋なのか?

弁護士に相談したことがある方はご存知ですが、相談をするだけでも費用がかかります

相談料として相場が30分5,000円、着手金として50万円~100万円を必要とします。

経験者だからわかることですが、弁護士にとって離婚案件は日常茶飯事で、早期に済ませたいのが本音です。
また、離婚させないと、弁護士としての報酬になりませんので、離婚させるのが必須

私の場合は弁護士の魂胆が見えた時、完全に信頼関係がなくなり、弁護士への依頼を解除しました。(かなり、腹が立ちましたけど)

不動産屋に相談すべき理由:離婚時の不動産に関する優遇制度を詳しく知っているから

不動産売却や今後の不動産をどうしていくかなどの相談になれば、結局、不動産屋に依頼して、正規の報酬が必要です。

また、相談なら「無料」です。

なので、弁護士に相談して余計な費用を支払う前に、不動産会社に相談したほうが良いということです。

オマケ:鑑定士に評価をしてもらう必要はない。不動産屋でも全然できる

離婚時に不動産の評価をして、金額を算出する必要が出てきます。私の場合も同様に金額を算出しました。
自らの不動産を自ら査定…少し悲しかったです(笑)

つまり、不動産会社が金額の算出をできるということです。しかも、査定は無料。

通常は弁護士は不動産鑑定士に依頼し、その依頼料を顧客に支払ってもらう。なので、別途、費用が掛かるわけです。

異なると言えば、

  • 路線価を元に金額を出すのが、鑑定士
  • 近隣の金額から算出するのが不動産会社

もちろん、不動産会社は路線価から金額算出することも可能です。

結論、不動産会社の査定は、臨機応変に対応できる、ということです。

不動産屋に相談する際の注意点:知識がない不動産屋だと逆に苦労する

唯一の注意点として、知識のない不動産会社・担当者にあたってしまうと、ただでさえ「離婚」というフラストレーションがあるのに、余計にイライラさせられ、不安が募ります。

やはり、信用できる不動産会社に相談することが必須です。

最後に

いかがでしたでしょうか、これで離婚時における不動産の注意点がわかったかと思います。

離婚案件の大変さは離婚を経験した人しかわかりません。

しっかりと自分をもって、一人で悩まず、相談する人を見極めていくことが、あなたの今度を大きく左右するかもしれません。

離婚案件に関しては、どんなことでもご相談をお受けします。

こんな方のご相談を受けています

「借りたい」

  • 転勤で地域のことがよくわからない
  • 子どもをこの小学校に通わせたい
  • 大学の近くに住みたい
  • この地域にお店を出店したい
  • 駐車スペースを探してほしい
  • 近隣住民の方とのトラブルを解消してほしい

「貸したい」

  • 満室にしてほしい
  • 賃貸経営が上手くいかない
  • 入居者とのやり取りをお願いしたい
  • 滞納者がいて困っている
  • 空き家を活用したい

「売りたい」

  • 相続で得た土地・建物をどうしたらいいのかわからない
  • キャッシュが回らないので処分したい
  • 資産の借り換えをして資産UPしたい

「買いたい」

  • 手狭になった賃貸マンションから持ち家がほしい
  • ずっと探してるけど土地がみつからない
  • この地域に家を建てたい
  • キャッシュを得るため・節税のため、収益物件がほしい
  • 倉庫を建てるための土地がほしい

「その他」

  • この地域に企業を誘致したい
  • この地域に物件が不足している
  • この地域をもっと良くしたい

キータウンKeyTown/ロジカル不動産のココがスゴイ!

★CPM(米国公認不動産経営管理士)

賃貸不動産経営判断のプロフェッショナルであり、岡山には「CPM??」保有会社5社以下。単に賃料減額提案・売却ではなく、ロジカルに分析・総合判断します。

★賃貸管理業界10年以上

接客で様々なご要望に応え、お客様に快適な住空間をご提供いたします。
また、時代によって需要内容が変化し、全国からの最新設備のお部屋をご紹介できます。

★売却の判断

売却の目的をヒアリングし手段と方法を検討できる判断ができます。
手法としては・・・
「今、売却する場合の売却価格を算出する→今、売却した場合のATCFを計算する→今、売却した場合の投資から出口までの最終収支を計算する→将来のNOIを予想する→将来の保有中のATCFを予想する→X年後の利回りを予想し、売却価格を算出する→X年後、売却した場合のATCFを計算する→X年後、売却した場合の投資から出口までの最終収支を算出する→今、将来を比較分析する」

★課題に合わせてチームを結成

お客様一人ひとり、ご要望が異なります。
その方にあった、仕業方(税理士・保管会社・FPなど)、中には、他の不動産会社さんと一緒に悩みを総合判断することもあります。
取り扱える物件は9割以上。

キータウンはお客様の「信頼」から成り立っている企業です。
ご不明点などございましたら、何なりとお申し付けください。

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